《深圳市城市更新辦法實施細則》已出臺

　　近幾年，深圳市一些老舊住宅區(qū)里總能看到多個開發(fā)商擺個臺、拉個橫幅，挨家挨戶敲門拉票，爭取小區(qū)的改造資格，業(yè)主們不甚其煩……這種現(xiàn)象今后將一去不復返了——正式出臺的《深圳市城市更新辦法實施細則》（以下簡稱《細則》）規(guī)定，以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應當由區(qū)政府組織開展意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門申報并組織居民選拔改造主體，開發(fā)商不得進駐舊住宅區(qū)掛牌收集業(yè)主改造意愿。 

　　“市級層面主要負責政策制定、計劃和規(guī)劃的整體統(tǒng)籌，區(qū)級層面主要負責項目實施與監(jiān)管。” 

　　城市更新由區(qū)級部門實施與監(jiān)管 

　　開發(fā)商不得進行意愿征集2/3以上業(yè)主同意方可更新 

　　作為《深圳市城市更新辦法》的配套性規(guī)定，《細則》在五大方面體現(xiàn)了創(chuàng)新突破。市規(guī)劃國土委副主任薛峰介紹，《細則》的第一大創(chuàng)新是要求城市更新項目通過用地貢獻、拆遷責任捆綁、保障性住房配套等多種方式承擔社會責任。其二是縮短工作時限，加強進度監(jiān)管。其三是在各個環(huán)節(jié)實現(xiàn)城市更新的公眾參與，保障權利人的知情權、參與權。其四是堅持市場運行，強化政府引導，區(qū)分項目類型選擇最合理的推進模式，并明確相應的政府定位和管理深度。其五是明確部門分工，市級層面主要負責政策制定、計劃和規(guī)劃的整體統(tǒng)籌，區(qū)級層面主要負責項目實施與監(jiān)管。 

　　用地面積多大的才能納入拆除重建類城市更新？《細則》規(guī)定，城市更新單元內拆除范圍的用地面積應當大于１００００平方米；城市更新單元內可供無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地，應大于３０００平方米且不小于拆除范圍用地面積的１５％。 

　　“不再允許開發(fā)商自發(fā)進駐小區(qū)設立各類‘改造辦公室’、私自發(fā)布公告、進行意愿征集、簽訂改造補償協(xié)議等。” 

　　開發(fā)商不得進行意愿征集 

　　對于舊住宅區(qū)改造，《細則》特別強調，這類城市更新單元，應當由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門進行計劃申報。在城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，由區(qū)政府組織制定搬遷補償安置指導方案和公開招標方案，經(jīng)占建筑物總面積９０％以上且占總數(shù)量９０％以上的業(yè)主同意后，公開選擇市場主體。市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，方可形成單一主體。 

　　按照這一規(guī)定，全市舊住宅區(qū)將優(yōu)先通過綜合整治等方式改善居住環(huán)境，對于環(huán)境非常惡劣、配套設施極其缺乏確需進行拆除重建的，應當由區(qū)政府及其相關部門組織開展前期工作，不再允許開發(fā)商自發(fā)進駐小區(qū)設立各類“改造辦公室”、私自發(fā)布公告、進行意愿征集、簽訂改造補償協(xié)議等，計劃受理單位也不再受理市場主體上報的舊住宅區(qū)改造申請。 

　　“建筑物為多個權利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新。” 

　　2/3以上業(yè)主同意方可更新 

　　關于實施主體和項目監(jiān)管，《細則》規(guī)定，城市更新單元內項目拆除范圍內存在多個權利主體的，只有當所有權利主體的相關權益轉移到同一主體，形成單一主體后，方可由該單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請進行實施主體確認。只有經(jīng)確認的實施主體才能辦理相關規(guī)劃、用地、建設等手續(xù)并實施項目開發(fā)建設。 

　　建筑物為多個權利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權利主體且占總人數(shù)三分之二以上的權利主體同意進行城市更新。 

　　“政府征收的范圍是危房集中、基礎設施落后的區(qū)域……政府收購有直接補償、委托市場主體進行補償、通過捆綁招拍掛方式進行利益分成等三種模式。” 

　　兩年未談妥政府可征收收購 

　　在具體實施過程中，有一些因搬遷談判未完成等原因未能確認項目實施主體，從而阻礙了城市更新進程。對此，《細則》細化了政府征收、政府收購兩類政府組織實施類項目的適用情形及程序。其中，政府征收的范圍是危房集中、基礎設施落后的區(qū)域，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》辦理；政府收購有直接補償、委托市場主體進行補償、通過捆綁招拍掛方式進行利益分成等三種模式。 

　　拆除重建類城市更新項目在城市更新單元規(guī)劃批準兩年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認項目實施主體，經(jīng)綜合判斷確有實施的必要性和緊迫性，且符合《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規(guī)定的，可以優(yōu)先納入征收范圍。 

　　薛峰表示，深圳市的城市更新始終是政府引導、市場主導，這是主要趨勢，也是一個方向。但是，在兩種情況下，政府可以適當介入實施城市更新。一是根據(jù)城市發(fā)展，有一些重點城市發(fā)展地區(qū)并沒有納入優(yōu)先考慮范圍，比如前海地區(qū)、坪山、光明地區(qū)，這些地區(qū)很多一線品牌開發(fā)商目前興趣不大。二是出于民生考慮，有些地方確實存在安全隱患，比如水浸嚴重、海沙樓等，或者配套不好，市場又不是很關注的地區(qū)，政府也可以適當介入。 

　　此外，為貫徹低碳、綠色的更新理念，《實施細則》細化并嚴格限定了可以申請進行拆除重建的情形，要求優(yōu)先通過綜合整治、功能改變等不涉及整體拆建的方式進行城市更新，并將綜合整治的范圍由單一的城中村擴展到各類舊區(qū)。