浙醫大地塊規劃方案公示 降到48米

取自杭州市規劃局網站

　　被譽為西湖邊“最后一塊寶地”的杭州嘉里中心，原浙醫大地塊，究竟該建多高的樓，7年來一直受到杭州市民的密切關注。因為它的“相貌”將是湖濱一帶的重要景觀。2012年初，它呈現出了最真實的面目。昨天，杭州市規劃局網站和嘉里中心工地現場上，貼出了“杭州嘉里中心”的批前公示。對最為關心的高度和密度問題，公示顯示，主樓高度為48米，建筑密度從原來的40%調整為45%，其余規劃指標沒有變化。

　　從2005年土地出讓，到2007年項目的概念性規劃首次公開，再到2009年的規劃設計方案公開征求意見，屢遭“難產”的嘉里中心面貌終于正式亮相。記者昨天為此專訪了嘉里建設負責人，了解這塊土地的最新動態。

　　高度從85米降到48米

　　在杭州市規劃局網站上，記者看到杭州嘉里中心的規劃公示圖。

　　建設項目公示顯示：該項目方案已經由省發改委組織有關職能部門審查通過。公示時間為1月13日至1月29日。

　　公示的內容為設計總平面圖、主要立面剖面圖和鳥瞰圖。公眾最為關心的高度問題，是通過一張“西立面圖”顯示的，該圖標示的最高高度為48米。

　　在2007年的概念性規劃中，主樓高度為85米；2008年降為56米；2009年的規劃設計方案為48米，如今的最終方案延續的是2009年的方案48米。

　　杭州嘉里中心的主樓高度，是質疑的焦點，這也是該項目遲遲沒有開工建設的關鍵原因。“在高度問題上，各方的認識并不統一。”嘉里建設杭州公司副總經理黃宏坦言，作為開發商來說，當然希望能建高一點，“不過專家和市民當然希望越低越好，最好不建?！?

　　但顯然，現在的48米，已得到了基本的認可?！皬?008年到2011年，我們組織專家對建筑高度、體量以及對西湖影響等方面，一共進行了四次正式的專家論證，另外還有幾次非正式的專家咨詢?！?

　　吳定瑋，原杭州市規劃局總工程師，是數次參與杭州嘉里中心方案論證的杭州本地人，對于西湖，有著特別的感情?！耙郧坝腥苏f，西湖邊的樓太高，于是西湖變小了，我覺得這只是大家的主觀想象。目前這個地塊的現狀是，地塊西側靠西湖的其他建筑高度基本都在30~40米，地塊東側的其他建筑高度在60米左右，專家組通過在西湖湖面現場觀察，以及計算機模擬演示，基本認可現在局部最高點48米的高度?！?

　　記者看到，專家們還給出了“立面色彩不要太亮麗、玻璃幕墻使用要合適”的相關意見。

　　建筑密度調為45%

　　另一個重要的指標變化是，建筑密度比原先的方案有所提高，從40%提高至45%。公示顯示，項目總建筑面積為34萬多平方米，容積率為2.57，建筑密度為45%，而建筑密度在原出讓條件中則顯示為40%。據嘉里建設杭州公司副總經理黃宏介紹，密度的改變是因功能布局設計的微調引起的，但總體的地上建筑面積并沒有增加，相反，還略有減少。

　　和2009年12月公開征求意見的規劃設計方案相比，記者發現，其酒店和酒店式公寓和原先接近，約9萬平方米，寫字樓仍約1.2萬平方米，而商場面積從原來的8.8萬平方米減少為7.1萬平方米。變化比較大的是地下室，從2009年的兩層增加到三層，約16.7萬平方米。地下室除公共配套和停車場外，少部分規劃為商業經營用。

　　事實上，從2007年的概念性規劃至今，嘉里中心的建筑設計為適應高度的變化已做了相當大的調整。2007年的方案，由國際知名建筑師事務所KPF設計，當時的設計也是基于當時的出讓條件?！癒PF是一家美國公司，他們完全是按照出讓規定設計的，包括最初的85米，但反對聲音很大?！秉S宏表示，最后他們選擇和香港的WOY設計公司合作，“和美國公司相比，香港公司可能更為理解和尊重東方文化。”

　　和KPF公司的設計相比，WOY的設計將原先的大板樓改為點式樓，相對景觀更為通透，并且設計了開放式公共廣場。

　　土地算不算閑置

　　除了建筑高度之外，杭州嘉里中心是否存在土地閑置的問題也頗引人關注。從2005年該地塊出讓至今，時間已經過去了7個年頭，項目一直沒有開工建設，而當時14349元/平方米的地王樓面價，如今看來已經非?！靶嚎啤薄?

　　“土地出讓和土地移交是兩個概念，2005年土地出讓的時候，我們拿到的還不是凈地。”黃宏有點委屈地說，2005年時整個地塊還沒有搬遷完，而杭州嘉里中心項目用地分為三期，除了浙大湖濱校區之外，還有周邊的一些零星地塊，國土部門根據不同的拆遷進度，分階段進行土地移交。“直到2008年，土地移交才最終完成?！?

　　另一個不得不承認的事實是，因規劃方案的不確實，導致杭州嘉里中心的建設進度的確推遲了。記者了解到，國土監察執法部門也曾對杭州嘉里中心發出過書面敦促通知。在省、市各級主管部門的協調之下，嘉里方面提交了設計調整以及各級主管部門審批的證明材料，以此證明“沒有囤地”。

　　“有人說我們地塊增值了不少，我承認，但嘉里從來沒有表示過要將項目出售，大部分物業都將長期持有。再說了，這個項目每天的財務成本就要70萬，能早一天投入使用的話，這些資金還可以繼續滾動開發?！秉S宏坦言，“既然拿地了，企業也要承擔這樣的風險和壓力。”

　　據嘉里方面透露，在此次批前公示之后，爭取將在今年第一、二季度開工，預計在三到四年左右的時間，分階段試運營。

　　記者手記

　　“身高”之爭

　　七年博弈

　　7年了，如果一切順利的話，杭州嘉里中心應該已經建成運營。只是如今呈現在大家眼前的，仍然是一塊空蕩蕩的土地。

　　和之前每次接受媒體采訪時避而不談的態度不同，這次嘉里方面非常坦然地接受了我的采訪，還將厚厚一摞政府批文拿給我看。

　　我問嘉里，你們是怎樣平衡西湖景觀和企業利益的。畢竟，根據出讓條件，哪怕原先85米的高度對企業而言也沒有錯。

　　對方的回答是，從商業角度上說，做酒店的商業價值并不一定是最高的，但是沒有做成會所，沒有成為某個人私有的財產，嘉里方面也是想更多的人能夠領略到西湖的美景。

　　我又問，降了高度，利益受損，有沒有要求政府部門對企業做出補償。他們的回答是，沒有。

　　局部48米，建筑密度45%，相信，這就是妥協和博弈的結果。

　　事實上，嘉里中心最被人關注的高度之爭，一定程度上因當初規劃條件的不確定性引起。

　　當時，在該地塊的《杭州市國有土地使用權出讓合同書》中規定：新地塊上的建筑基本限高為25米。局部可適當提高，但超過25米部分應控制在總建筑面積的1/4以內，具體提高幅度在方案論證中結合西湖景觀分析確定。

　　這條極富“彈性”的規定，給日后帶來了諸多不確定。因為從理論上說，“局部可以適當提高，超過25米部分在總建筑面積的1/4以內”，意味著只要做到這個指標范圍，建筑就可以造無限高。而之所以有彈性，也和土地能不能賣個好價錢息息相關。

　　但這樣的彈性，從今天來看，并沒有真正的得益者。一位從2004年就參與此事的嘉里工作人員說，事情走到這一步(總算有了個批前公示)，對他來說也是一個解脫。