2011滬土地首拍宅地低溢價成交 業內疑為內定

　　２０１０年１月７日，上海土地交易市場人頭攢動，此種現象不免讓人以為2011年上海土地市場的開端又將以“火爆”來定義。然而，本次土地首拍卻最終以2幅地塊現場無人競價、宅地低溢價以及商辦用地不給力的成交而告終。對此，有業內人士認為，本次宅地低溢價出讓有被內定之嫌。 
 
　　本次土拍可謂是“嘉定專場”。最終，上海綠洲9620萬拿嘉定永新北路以西、緯一路以北住宅地塊，該價格僅比底價高出100萬，折合樓板價2528元每平；上海明發以3.87億拿下嘉定高臺路以南、滬宜公路以西商辦地塊，折合樓板價2878元每平，溢價率115%，這是本次土拍唯一一幅溢價率較高的土地。此外，東方財富底價1.37億拿下嘉定區天祝路以南、云谷路以西地塊(B16-1)，樓板價1500元每平，地塊容積率2.5，屬商辦用地；騁望置地7000萬拿下嘉定區葉城路以北、富蘊路以東商辦地塊，樓板價3633元每平，溢價率45%。經統計，本次4地連拍總成交金額6.9億，土地總出讓面積12.97萬平方米。

　　內定疑點一：拿地企業與政府曖昧

　　一直是以“高溢價率、熱捧”代言的住宅用地，在今日的土拍中表現得“很不給力”。嘉定永新北路以西、緯一路以北地塊最終以9620萬元被上海綠洲拿下。然而，新浪樂居從上海綠洲投資控股集團有限公司網站了解到，該公司是由上海市嘉定區房產經營(集團)有限公司和上海綠洲房地產(集團)有限公司整合重組而成，兩家公司均屬嘉定最早參與房地產開發建設的國有獨資企業。 
 
　　對此，業內人士認為，競得人在該幅地塊買賣之前或已與政府勾兌良好。據了解，此種情況在去年的土拍中常有出現，一些房企或與當地政府企業聯合拿地，如嘉定區百安公路以西、恒榮路以南地塊由上海雋翔、上海外岡、國際汽車城新安亭聯合競得，其中上海外岡或為當地企業，同樣的，在寶山某地塊出讓之時，也有寶山區政府相關人員到場。可見，政府在土地市場中扮演者居功至偉的角色。 
 
　　內定疑點二：成交價僅比底價高100萬 四名競買人到場無人競價 
 
　　值得注意的是，該地塊僅以以高出底價100萬的價格被上海綠洲廉價拿得，折合樓板價2528元每平，并且據新浪樂居從競拍現場了解到，雖競買的4家開發商全部到場，但現場無一家參與競價，這種現象在歷次土地拍賣中實為少見，拍賣現場一片“和諧發展”之景。 
 
　　業內人士分析：地理位置欠佳 體量小或造就內定結果

地塊地理位置

 

　　資料顯示，該地塊東至永新北路，南至緯一路，西至北川河，北至郊環切向線綠帶，從地圖上查找可以看出，地塊雖然緊鄰嘉定區政府，但同樣也緊鄰太倉市，可以說地理位置相對偏遠。 
 
　　此外，該幅地塊出讓面積僅31710.8 平方米，滬12條強調，項目規模大于3萬平方米的住房項目，分批申請預售證的面積不得低于3萬平方米，項目規模小于3萬平方米的需一次性申請預售證。那么如果該幅地塊項目建成推出，僅推出兩次就能完成項目的銷售，可見，由于面積限制，所建成的項目體量較小。因此，受體量限制，大型的開發商則不利于長遠規劃投資，反而此類地塊或能得到中小型開發商的青睞。 
 
　　地理位置欠佳，體量小或已將一些開發商屏退競買隊伍之外。 
 
　　此外，還有業內人士認為，內定也是情有可原。首先，嘉定區政府受到去年2幅地退地的影響，或有“一朝被蛇咬、十年怕井繩”之意。其次，內定后或能更好的控制土地開發進度，從而應對日益趨緊的土地政策，同時也能夠貫徹國土部精神，降低地價。