禁令發布別墅市場不抑反升 新盤照樣上

　　據今年2月28日國土資源部發布45號文，叫停別墅類用地的審批，至今已有半年，在“國家開始限建別墅”的議論聲中，別墅市場卻呈現出一種“井噴”狀態，萬萬樹、長島瀾橋、和安花園、優山美地、西山美墅館、威尼斯花園、原生墅、紅螺湖……據統計，僅上半年，北京新開盤的別墅項目多達10個，規劃面積140萬平方米，還有多個項目正在醞釀下半年推出，而2002年全年新增別墅項目僅8個，規劃面積不過101萬平方米。 　　禁令發布，卻出現不抑反升的局面，北京別墅市場讓人有些看不懂；市場又能否消化如此驟升的供應量呢？ 　　■市場新盤上馬一片火熱 　　據統計，截至2003年4月，北京別墅市場項目存量133個，存量面積（含規劃未開發面積）約1200萬平方米，供應量達到4萬套。2002年別墅項目8個，規劃面積101萬平方米，2003年1至6月，別墅新開盤項目10個，規劃面積140萬平方米，同時，還將有30余個別墅項目投入開發，預計全年的供應量能夠達到300萬平方米。 　　東部的機場沿線、朝陽和順義溫榆河流域、潮白河流域、京昌高速路沿線、通州等地區，和西部的“一山”沿線、京昌路沿線，依然是別墅發展重點。其中，僅僅東北部的天竺地區今年將有約10個別墅項目涌現。據天竺開發區管委會副主任田健中透露，現在每周都有不止一家開發商來到天竺管委會商談拿地，但目前已無地可供。 　　今年7月，北京別墅指數辦公室發布了首期中國房地產指數系統北京別墅指數（按照中國房地產指數系統別墅指數統一規范，以2003年1月上海別墅指數為1000點，通過對北京市所有在售別墅進行全面抽樣調查及動態監測，計算北京別墅價格指數），指出2003年7月北京別墅指數為1295點，較2003年5月上漲8點，上漲幅度為0.4%。報告指出：“價格指數上升的趨勢意味著別墅市場有所升溫。” 　　顯然，無論是從供應量提升看還是從價格增幅看，北京別墅市場都呈現出一片火熱的情形。 　　■聲音限制不等于封殺 　　2月18日，國土資源部下發45號令，《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，要求“清理園區用地、加強供應調控”，明確規定停止別墅類用地的土地供應。 　　6月5日，中國人民銀行發布了121號文件，《關于進一步加強房地產信貸的通知》，其中提出對大戶型、高檔商品房、別墅等項目的貸款限制，以及對購買高檔商品房、別墅、商業用房、第二套以上住房的貸款提高利率和首付款比例等等。 　　可以說，這些對別墅的發展都不是利好政策，但京城別墅市場的井噴現象卻恰恰出現在接二連三的壞消息之后。 　　有業內人士分析認為，一方面，央行121文件發出房產信貸收緊信號，其中，高檔住宅包括別墅的消費貸款限制更嚴，門檻更高。出于對未來不可把握的心態，不少開發商希望趕在細則尚未出臺之前，推出自己的項目。另一方面，SARS過后，消費市場呈現出對低密度住宅、郊區化住宅的旺盛需求，不少開發商趁機借勢入場。 　　北京國土資源和房屋管理局官員對此現象的解釋則是，這些項目是在通知發布前就已經批準了，而且項目的規劃也已經完成，只是有些手續還未完成。這些項目立項和規劃都做完了，而且是符合協議轉讓的項目，其前期的費用也已經投入。在這種情況下，北京市國土資源和房屋管理局經與計委、規委等部門協商，批準了這些項目的建設。 　　對此，戴德梁行研究顧問部董事王瑾表示，國土資源部發布45號文，只是去年33號文的一個補充，是為了調控土地供應，規范房地產市場規范化發展，并不是為了限制別墅的發展。王董事認為，以北京市場為例，別墅的最佳位置都位于五環、六環附近，但在北京的發展規劃中，這些地區將來的重點將是小城鎮。在目前北京只有四環內的詳細規劃的情況下，如果對別墅發展不加控制的話，將會對未來的整體規劃實現造成阻礙。但這并不意味著政府要限制別墅的發展，因為隨著經濟的發展，北京有錢人越來越多，對中高端產品的需求空間很大，有需求就會有市場，政府要限制的只是別墅土地失去控制的供應情況。 　　■展望供需市場繼續看好 　　今后幾年，別墅市場將如何發展，前景如何呢？ 　　搜房研究院副院長黃瑜表示，看好北京別墅市場，并將出現供需兩旺、競爭激烈的局面。戴德梁行研究部董事王瑾也認為北京別墅市場前景樂觀。 　　北京別墅指數辦公室負責人認為，未來幾年，北京別墅市場的供應量將穩步增加，形成別墅的一個開發熱潮。別墅的規劃設計水平不斷提高，價格增長的幅度不會太大，但性價比會有顯著的提升。別墅的需求呈現穩定增長，價格及金融政策（如高檔住宅首付款提高）對市場需求的影響不會太大。 　　王瑾認為，雖然政府要加大控制別墅類土地的供應，但是適合蓋別墅的地方，依然會發展別墅。同時，別墅市場的發展將使別墅價格會越來越合理，而社會經濟的發展，則令越來越多的城市新貴族有能力去消費別墅。 　　王瑾預測，未來別墅市場依然集中在位于遠郊區縣的“5+2”式的第二居所別墅和位于五環、六環附近的第一居所別墅，其中第一居所別墅的價格將是最高的，但也是最主流的消費項目，因為其對自然景觀的獨占性和市政交通的便利性有很好的結合，既能滿足購房者對自然生活的向往，又不失都市工作生活的便利。隨著二手房市場的不斷開發，別墅的銷售市場會有不錯的勢頭。 　　但對未來的租賃市場，王瑾表示擔憂。 　　她認為，潮白河、溫榆河周邊已經形成的別墅租賃區，今后還有一定發展空間，但是別的地區投資者會較少。別墅租賃的目標客戶主要是外資公司為其高級員工提供的宿舍，但隨著北京別墅市場向自主為主發展，政府對外資公司在京購房的鼓勵政策出臺，越來越多的外資公司開始自購房，別墅租賃空間呈減小趨勢。 　　■前景競爭推動品質升級 　　雖然別墅用地受到嚴格監控后，已批項目顯得得天獨厚，但這并不意味著這些項目就可以奇貨可居了，開發商就可以忽略產品的品質了，以為“皇帝的女兒不愁嫁”，從而忽視對產品質量的提升，這樣將會面臨更大的市場風險。 　　王瑾提醒開發商，鑒于別墅的銷售期要遠遠長于一般房地產項目，而市場的變化又是不可測的，這就要求開發商必須對現在和未來的市場有所把握，不僅要了解現在目標客戶消費需求，而且要了解未來幾年的消費需求變化，將產品的設計、定位的著眼點放遠一些，以開發出具有長賣點的項目。 　　考慮到北京別墅市場的購買人群已經發生變化，比例結構已由過去的境外占70%，國內占30%，發展為目前的國內占80%左右，境外占20%左右。自主為主的別墅購買群體的變化，要求對產品品質進一步提升。因此，提升別墅的內在品質，已經成為日前開發商最值得關注的問題。 　　以目前最熱的天竺板塊為例，美麟信誠房地產經紀公司總經理韓莉分析，為優化項目的性價比，天竺別墅可謂各出高招：美林香檳小鎮提供全套精裝修，是北京第一個提供精裝修的聯排別墅項目，同時，為業主免費贈送門前花園及花園中的成樹。麗高王府別墅除了提供全套精裝修和全套家電外，還為業主贈送大面積地下室、私家花園及車庫，而此前別墅項目的地下室一般都以半價或全價出售。 　　萬萬樹則打出“庭院精裝修”的旗號，近尺粗的成樹，對向往郊區生活的新貴族們來說，入住即享綠蓋如蔭、與自然渾然一體的感覺，誘惑極大。因此，萬萬樹成為7月最暢銷的別墅項目，也就不足為怪了。