別墅禁令為哪般？別墅會成永遠的夢嗎？

　　■預備級開發商有苦
　　■TOWNHOUSE叫好
　　■投資者冷眼隔岸觀火

　　“我天天都在做住別墅的夢”厚土機構主席林少洲坦率地說，“別墅是所有人的居住夢想。”

　　盡管如此，日前國土資源部仍然頒布了有關“停止別墅類用地土地供應”的緊急通知，自此不再審批有關別墅的用地。這一禁令溫柔地拋出，卻換來了激烈的反應，用“幾家歡喜幾家愁”來形容并不為過。

　　那么這道禁令到底會給北京的別墅市場呼喚出怎樣的一番風雨？對別墅的最終消費者，這消息是福是禍？而別墅的發展是否也會因此停滯不前？

　　■禁令是否能完全杜絕別墅開發
　　■我們以后沒別墅住了嗎？
　　■限制別墅只為阻止過度浪費

　　土地的不可再生、土地資源的匱乏都決定了這一禁令的最終出臺，土地是決定房地產發展的殺手锏，在北京更是如此。阿特金斯國際有限公司中國區總經理劉嘉峰告訴記者：“去年頒布的關于土地掛牌拍賣的政策其實就是調控土地的措施，對別墅發展的限制是控制土地浪費的另一個手段，它的核心問題在于盡量提高有限土地的使用率。”林少洲認為，限制別墅的政府令其實是對房地產市場保護的一種方法，大面積犧牲土地去開發超低密度的別墅不符合中國的實際情況和居住習慣。

　　表面上別墅的大量開發沒有成為眾矢之的，但它的隱患已經被多數業內人士所感知，政府令的頒布得到了他們的肯定，但也有些人為禁令的期限和期限內的市場需求如何滿足感到擔憂。偉業顧問總經理柯佳延說：“政策的制定不能太死板和寬泛，把所有別墅和準別墅都一棒子打死是不符合市場規律的，地產的開發最終還要需求說了算。”林少洲也持有類似的觀點：“限制別墅是對的，但絕不是長期的而是階段性的，當土地緊張情況有所緩解的時候禁令就應該取消，因為需求仍然存在。”

　　圈定別墅的圍墻

　　對別墅叫停，那什么是別墅呢？有花園的、樓上樓下的、價格超貴的還是低容積率的？

　　記者從規劃委員會了解到，目前北京規劃審批階段的立項備案名稱并不十分清晰，對“別墅”概念沒有嚴格的數據或其他方面的界定方法，造成了立項上的模糊。比如有的項目類似于別墅，但用“花園洋房”立項就不屬于別墅了。

　　劉嘉峰認為，雖然限制別墅的政策比較及時，但仍舊存在著“別墅”概念界定上的疑問，規劃部門應該在容積率上對別墅做出相應的物理定義。“容積率在0.5到1.5之間是比較理想的居住密度，低于0.5就有些浪費了，政府應該在這個密度上加以控制，而不能夠把所有的低密度住宅‘一刀切’”林少洲說。

　　市場對“大HOUSE”的需求正在膨脹，想買別墅的人怎么辦？

　　1994年別墅曾經遭遇過一次封殺，隨后的幾年供應量銳減，但這兩年又有所復蘇。在近期中檔住宅淤積的情況下，有人預測今年將是“兩頭兒”市場繁榮的時期，別墅又殺回來了。但突然竄出的“程咬金”會不會給今年的“兩頭說”造成負面影響，別墅會不會突然與大家說拜拜了呢？

　　需求永遠是真理

　　此次關于別墅的采訪，從受訪者那里得到的一致觀點為“別墅的市場需求沒有萎縮而是在逐漸壯大”，因為需求存在所以別墅不會從此消失。

　　林少洲告訴記者：“北京的別墅的絕對供應量并不是很多，不能與公寓住宅相比，但因為目標明顯所以稍有風吹草動就顯得非常扎眼，其實潛在的需求還是比較旺盛的。”仲量聯行副董事張虹介紹說：“目前京城在售的別墅多數是開發較早別墅的二、三期，甚至四期，總供應量也就在75萬平方米約2500套房子，可以說這個數字是不足以滿足市場需求的。”

　　做別墅有三大支撐條件：交通、環境和周圍的就業支持，柯佳延認為以上這三點都在改善，交通環境等都在朝著優化的方面發展，人們的收入也在增加，別墅的需求只會有增無減，而需求又是市場的指揮棒，因此別墅絕不會就此消失。

　　需求與供應不吻合引發空置

　　既然別墅供不應求，那么為何政府控制，為何還有那么多空置別墅？

　　對于這個問題業內人士給出了令人信服的答案，劉嘉峰說：“別墅的空置并不能說明市場對它沒有需求，這恰恰暴露了我們提供的產品與購買者的要求是不吻合的，也因此造成了別墅的空置和浪費，政府的限制也就自然而然，先保證空置部分的消化，避免過多的浪費。”

　　別墅的目標客戶購房目的并非解決居住困難，所以他們對產品的要求也比較苛刻，而近期釋放的購買力面對的卻是幾年前過時老舊的設計，也怪不得想買的買不到，想賣的賣不出了。

　　林少洲對于北京目前的別墅狀況也存有看法，“別墅是舶來品，片面求‘大’的產品不是市場需求的，強調鄰里間的溝通、人與自然的融合、精雕細琢的園林和長在景觀中的房子，再具備0.5～0.8的容積率，這才是我們需要的別墅，而現在北京市場上供應的別墅除了“大”以外毫無特色，當然會有空置的情況發生。”

　　別墅冷清要等上兩年左右

　　別墅的禁令對市場的影響并非一蹴而就，需要一個釋放的過程。當下正在銷售或者準備近期推出的別墅都是去年甚至更早的時間審批的，消化時間也比普通住宅和公寓的時間長，大約需要幾年的時間，何況今年還有不少新成員加入別墅項目的大家庭，市場上旺盛的供應量還可以維持一段時間，當這部分供應被消化，后續力量無法接上的時候，別墅市場就會進入冷凍期。

　　據悉，今年準備在別墅的沙場上伸顯拳腳的產品還真不少，京昌路旁的碧水莊園預計在5月推出三期別墅豪宅，在保持原有北美風格的同時，會進一部加大社區的水域和綠化面積；小湯山的珠江溫泉花園也會在最近亮相，售價每平方米可能在1000美元左右；太合集團在順義打造的別墅項目年內啟動，力爭把每一寸土地的價值都用到極致；度假概念的別墅湖光山舍也推出了新的銷售區域，私人的垂釣園和渡口將是吸引人的賣點；南城麗水佳園的推出，擴大了南城別墅的范疇，0.3的容積率也在那里首屈一指……

　　林少洲認為，近兩年有購置別墅計劃的人今年是比較恰當的時機，產品相對充足，新項目也具備一定的特色，兩年后禁令如果不撤消，別墅產品的供應會迅速下滑。

　　涉嫌“別墅”范疇 TOWNHOUSE 塞翁失馬

　　去年是公認的TOWNHOUSE年，新項目老項目、東南西北城遍地開花，這些TOWNHOUSE一經推出就以比別墅稍低的價格得到了市場的強烈“擁戴”，可別墅的叫停令好像對它也有所防備。

　　擦邊球幸免遇難

　　TOWNHOUSE的容積率大都在0.5以上，而且多數建在城鄉結合部，與純粹的別墅相比既不會浪費太多土地，也不存在占用農民耕地的問題，因此多數業內人士認為TOWNHOSUE這種類型的低密度住宅屬于“擦邊球”，不會被禁令波及。

　　劉嘉峰說：“控制別墅的最終目的是減少土地的大量浪費，TOWNHOUSE因其價格的限制不會過多的占用土地，而且需求又迅速增大，所以應該不會涉及到它。”林少洲則認為TOWNHOUSE0.7左右的容積率是最舒適的合理的，當然不會被禁止。

　　看來TOWNHOUSE可以逃過一劫，準備購置TOWNHOSUE的人也可以放心挑選，不必急急忙忙的了。

　　TOWNHOSUE和高檔公寓順手得便宜

　　“別墅的停批必定會引起客戶的分流，到那時TOWNHOSUE和高檔的公寓就是分流客戶的購房的首要選擇”柯佳延告訴記者。

　　“塞翁失馬焉知非福”這話可以用來形容未來的TOWNHOUSE，“擦邊球”打過之后，它將迎來更多的潛在購買者。柯佳延認為，從目前低密度產品的供應和需求來看，這樣的產品有十分旺盛的潛在購買力，禁止別墅的政府令頒發會在相當大的程度上分流持幣觀望的購買者，這部分購買力將向現存的空置別墅和高檔次的TOWNHOUSE傾斜，城內的高檔公寓也會分得一杯羹，這對消化目前的空置房起到了積極的作用。

　　供應有限投資前景未卜，現在投資別墅是筆好買賣嗎

　　當供應小于需求的時候，價格會有所抬升，這條經濟學定律可以簡單套用目前的別墅市場嗎？別墅供應受限制了，是否就到了投資別墅的大好時機？

　　別墅投資回報從30%下降到10%

　　就別墅市場投資的脈絡，記者采訪了仲量行副董事張虹，她說：“北京第一家別墅物業為1992年推出的麗京花園別墅，到1997年又相繼出現了裕京花園等十多個項目，那時的供應量約為45萬平方米，這些別墅對于當時的市場猶如久旱逢甘露，由于供不應求，投資回報率大約在30%的。后來隨著供應的增加市場的擴大，再加上市區高檔公寓介入投資市場，別墅的投資回報有所下降，但仍然保持在10%的水平，屬于合理的范圍，畢竟以前30%的出租回報率是過高的。就現在情況看，溫榆河和京順路附近的別墅產品，因為形成了高檔生活區，又是外籍人士聚集的地方，所以投資收益還可以保持穩定。”

　　禁令有利于投資別墅嗎？

　　說到這里問題復雜了，比如現在市場上仍有不少別墅，而且不排除開發商借禁令哄抬房價的可能，還因為目前的別墅精品稀少、未來的市場很難預測等因素，所以說投資別墅去大賺一筆還為時尚早。

　　柯佳延說：“因為供應被限制住，需求沒有太大變化，所以別墅未來可能擁有較好的升值空間。”劉嘉峰認為，因為市場情況到目前還不夠明朗，所以不太好對未來的投資前景做預測，但不排除有人以此為機會抬高價格。林少洲則干脆說：“如果你想買別墅，我不攔著，但如果想通過這個禁令投資一把，還應該謹慎再謹慎。”

　　投資者還是要靜觀形式，千萬別一時激動，但也要瞅準機會該出手時再出手。

　　獨家觀點

　　仲量行副董事 跨國公司住宅顧問 張虹

　　就有關戶型而言，北京目前優秀別墅項目大多套用國外流行過的設計風格，要么北美式獨棟HOUSE、歐洲經典TOWNHOUSE、美加風格帶地下室的豪宅、德式小高層建筑群等等。我反而覺得中西合璧式的建筑風格應該得到提倡，根據中國人的居住習慣、生活品位去建造。中國傳統建筑的精髓目前沒有在高級物業中的發揚，反而搞古建筑的都到國外去弘揚民族精神去了，也是值得我們反思的。

　　阿特金斯國際有限公司 房地產中國區總經理 劉嘉峰

　　別墅產品不是大眾化的，不能靠市場引導來實現銷售的突破，應該靠自身準確的市場定位和鮮明的產品特色。北京的別墅同質化嚴重，缺乏應有的特色和個性，這就與購買者的需求有著不小的距離。這也可以解釋為什么有的別墅賣得好，有的別墅賣得不好的，擁有個性特色的就能吸引相應的客戶群，千篇一律的肯定賣不動。

　　厚土機構主席 林少洲

　　如果咱們從根本上解決別墅概念也就不用頒發禁止令了。別墅是外來詞，講究的是占有寬大的土地，甚至擁有農場，這不是中國的理想人居狀況。中國人喜歡人與人的溝通和人與自然的溝通，具有一定的密度才談得上溝通，0.5～1.5之間容積率是最適合的，中國的別墅應該強調精致與融合，而不是粗放式的求大，解決了這個也就解決了別墅浪費土地的問題。

　　偉業顧問董事總經理 柯佳延

　　政策應該具備一定的靈活性，用容積率來控制比較合適，如果采取“一刀切”的手法統統封殺一切別墅、準別墅，就有些問題了，市場供應什么樣的產品最終要靠需求來決定。