何明:中國式城市綜合體

　　何明，克而瑞信息集團上海事業部副總經理。13年房地產從業經驗，2007年就職于上海克而瑞信息技術有限公司。為上海城開、萬科、金地、鐵獅門、仁恒、大華、龍湖、九龍倉、中華企業等諸多大型房企提供產品咨詢服務，在住宅、商業、旅游等各個領域都有豐富的實操經驗。在商業板塊領域操作過中糧上海大悅城和紅星美凱龍上海浦江鎮項目等知名項目，年均操盤100個項目，積累了豐富的實戰經驗與方法論。目前，正全面致力于房地產專業模塊研究。
 
　　城市綜合體是一個城市發展的高級階段，一座城市需要通多年的發展才具備有城市綜合體發展的潛質。中國式的城市綜合體總結特點有三：供應大于需求，銷售大于經營，形象大于內涵。
　　供應大于需求

　　我們克爾瑞信息集團對20個重點城市經行分析中國未來城市綜合體供應預估量，得出結論是未來綜合體總體將達到1.6億平方米左右，排在前幾名的不是北京、上海這類城市，而是成都、昆明、西安、沈陽這類城市，它們的供應量幾乎已接近或超過一線城市的體量。
 
　　目前，各大開發商都在積極進入綜合體領域，大量外資企業、央企，還有民企涌入其中。從綜合體背景來看，它是工業化發展的成果，是城市發展的高級階段。發達國家主要通過經濟推動綜合體的發展，我國主要利用政治來推動經濟的發展。
 
　　中國很多綜合體是不具備綜合體本身的選址條件，比如成都體量已經快到3000萬方，在建已建的已經有100多個，沈陽等地也是這樣。如此多的綜合體選址肯定有相關的問題，這個問題還是由于政府推動所造成的。
 
　　我們發現一個現象叫“政府官員的職業經理人化”。瑞安花了十多年，新天地還沒有建完；但中國萬達廣場，一個體量接近20萬方的萬達廣場只需18個月就可以建成。這個對比跟政府官員的政績直接掛鉤，他在任期里需要完成這樣的形象工程，要積極引進奢侈品牌，引進超高層。在這樣情況下，萬達就能夠快速的在全國進行拿地，拿到最好資源的地，但它整體的選址條件就會遜色很多。
 
　　最近十年的政府收入增長都是整個GDP的增長的兩三倍，如果把政府看成公司的話沒，有多少公司的業績可以跟它媲美。不管是我們咨詢公司還是設計公司都希望多一點時間、多一點挖掘，但是留給我們的時間確實是要服從政府的。 

　　銷售大于經營
　
　　城市綜合體最核心的點就是資金流。央企、一些外資企業的城市綜合體的發展比較健康，跟它的整體的資金是有非常大的關系。目前我們在做的絕大多數的城市綜合體的項目仍然主要是通過產權制銷售來完成，比如說賣商鋪、賣辦公樓，賣住宅，還有賣酒店式公寓這些。在國外，一些比較發達的資本市場上基本一半以上的城市綜合體的資金的推出都是靠這個來解決的，這里面就有一個資金的問題。

　　在國內，如果你是一家民企或是不太上規模的國企短期通過信托和私募投資兩到三年回報，這是匯報是18到25%式。如果通過整體商業出售的話要求25%的回報，扣掉發行成本或是利潤，到小業主里面也就是8到10%的利息。造成這么大的缺口的結果，國內城市綜合體以辦公、酒店、商業等等為主的業態資產價值是被大幅度壓低的。
 
　　一般你做產權式銷售，辦公銷售，做比如說商業銷售，小業主就是零售業主一般他能夠承受的回報率在5%左右，就是有5%的回報加上他對整體資產升值的預期是可以實現的，5到12、15%的區別，就造成了絕大多數的開發商傾向于通過零售解決整體資金的問題而不是整體轉讓的結果。
 
　　城市綜合體本身來是一個生孩子和養孩子的問題，住宅是十月懷胎，生出來就不管了；而城市綜合體是養育的過程，你如果銷售的話就很難保持它的活力和價值的升值。比如酒店式公寓是讓我們非常無語的產品，這種產品在北京、上海一些大城市已經賣不掉了，三四線城市還可以實現比較高的溢價。為什么無語呢？因為我們很難界定它的客戶是誰。根據使用結果來看，很多城市酒店式公寓成為一些公司辦公樓或二奶樓。這種銷售之后就無法控制它整體的成員的成份，這個城市綜合體的失敗的概率就非常大。

　　一個非常好的城市綜合體對整個區域發展是爭光添彩的；但是如果失敗了，對這個地方的打擊也是非常大的。最大的打擊莫過于區域價值的下降，這方面還是需要通過國家來解決，特別是目前外資受限、房地產融資成本相差一倍以上的情況下，使得絕大多數開發商傾向于用散售而不是持有來運用這個城市綜合體。

　　形象大于內涵

　　絕大多數的理論化體系化的東西都是一些對我們中國來說是舶來品，其實走國際化路線某種意義上是文化的一種被侵略。
 
　　萬達在這方面提出了文化綜合體所謂的第五代產品，大幅度增加了如戲院、電影公園等相關配套的比例。它領悟到了文化對整個綜合體的重要性，從城市發展來看多樣性和人文結合是非常重要的。我們現在在全國出差時，去當地人推薦我們去看的一些城市綜合體，就是感覺是上海和北京的縮小或是簡陋版。我們真正想看的是真正代表當地文化的東西，最好是希望城市綜合體有當地文化的一些氣息，這樣的東西是能夠長存的，跟整個城市相發展并且把整個文化價值體現出來的。
 
　　我們希望是未來的城市綜合體能在這些方面有所觸動，改變對城市綜合體可持續發展比擴張更為重要的。