2018ASLA分析規劃類杰出獎：美國I-25保護走廊整體規劃項目 | Design Workshop-Aspen

“該項目涉及到復雜的政治和金融問題，而令人高興的是，景觀設計師在其中發揮著核心性的作用。”

– 2018年評獎委員會

項目概述

在科羅拉多斯普林斯和丹佛兩座城市之間的前山走廊，每天都會有超過7萬3千輛汽車穿行于此。這是一個發展迅速的區域，人口正以每月1000人的速度增長，城市的天際線也隨著拔地而起的建筑發生著改變。盡管如此，在城堡巖的南部，仍有一望無際的山景浮現在由起伏的草坪、臺地和牧場構成的天然背景當中。在I-25保護走廊總體規劃實施之后，這條長達17英里的25號州際公路的分支仍舊保持著未開發的天然狀態。這一切都要歸功于環保組織、政府部門以及私人土地所有者之間史無前例的戰略合作。在該項目中，自然保護基金會與景觀設計師共同制定了一項策略，即讓居民和政府官員參與到維護土地的行動中來，從而為走廊沿線的景觀、水體、野生動物、空氣質量提供長遠有效的保護，同時帶來更多休閑的機會。整體規劃旨在為失控的城市擴張提供解決方案，并通過獨特的規劃手段和開發策略來實現一個前所未有過的目標：在科羅拉多州的前山沿線建立超過10萬英畝的開放式保護區。

^{▲I-25走廊整體規劃圖。I-25走廊連接了科羅拉多州最大的兩個城市，丹佛和科羅拉多斯普林斯，并為超過300萬居民、工作者和游客提供服務。}

項目說明

“如果說丹佛大都市區的發展可以用強勁一詞來形容，那么道格拉斯縣的發展則可以稱得上是飛躍。隨著I-25走廊在丹佛南部的建立，加上科羅拉多斯普林斯的城市發展，未來將會有大量的商業和房地產開發者將目光聚焦在道格拉斯的走廊沿線。” ——《丹佛商業雜志》

背景

對于許多城市和郡縣而言，保護科羅拉多周的風景資源，尤其是前山沿線的環境幾乎不可能實現。其原因一方面在于公有土地征收的成本過高，基礎設施的建設缺乏秩序；另一方面則是礙于一項特殊的政策：該州的法律允許在不遵守分區制度和其他法規的情況下分割35英畝的土地。這意味著土地的所有者可以推翻任何非傳統形式的規劃。

I-25走廊沿線的無序發展促使環保組織、土地信托組織、當地社區、道格拉斯縣政府和州政府部門共同組成了一個前所未有的聯盟，旨在為該區域的環境提供保護。在景觀設計師的領導下，這一跨學科的規劃團隊基于有限的資源開發了一套特殊的分析工具，能夠找出最容易受到城市發展干擾的自然區域，并對區域中關鍵性的因素進行分析，包括觀賞性、地形、土地覆蓋、自然災害、土地價值、分區、土地所有權、景觀特征、野生動物的棲息和遷徙、地下水供應、休閑趨勢、遺址分布和建筑開發狀況等等。在對這些屬性進行詳細的分析之后，項目團隊很快樹立了一個初步的愿景，即為這一重要的開放區域提供長久的保護。這也標志著位于丹佛和科羅拉多斯普林斯城市之間的這片區域將發生一場大規模的轉變。

隨后，項目團隊進行了一次公民調查，以確認居民對這一愿景的態度。這項調查的反饋十分熱烈，居民對開放空間的保護高度重視，尤其是對那些棲息著重要野生動植物以及有溪水流經的土地。科羅拉多州的州長也參與到項目當中，認為該區域是“科羅拉多最壯麗的風景遺產地”之一。他的強烈支持為規劃團隊與各州政府機構的合作起到了十分積極的推動作用。在此基礎上，I-25走廊整體規劃得到了多方機構和社區的額外支持，并最終得以順利實施。

保護措施

規劃團隊利用城市發展分析模型預測了走廊中最有可能被優先開發的區域，并將其與擁有重要自然和風景資源的區域進行匹配，以此來揭示出方案中潛在的沖突，以及需要優先被保護的區域。此外，通過收購土地或建立保護地役權的方式，規劃團隊取得了2萬5千英畝核心場地的完全開發權，同時保留了場地中既有的休閑和農業用地。為土地賦予地役權的做法為土地擁有者帶來了稅收上的利益，不僅受到了公眾的歡迎，也對土地的最終使用起到了積極而有效的影響。

除了核心區域之外，團隊還確定了第二組具有針對性的保護場地，以便在不破壞自然資源的前提下建造有限的建筑集群。為了使該目標能夠成功實現，項目團隊需要證明開放空間對于社區開發的種種益處，以及保留額外土地對于提升周邊土地價值的積極作用。這樣一來，走廊中所需要開發的住宅單元數量以及需要花錢購買的開放空間數量均得以減少。

項目團隊還通過政策建議來保證土地的最高質量，并為未來的開發提供可能性。項目資金被準確高效地分配到適宜的領域，為決策和談判的順利進行奠定了基礎。該計劃成功地鼓勵了開發商在用地過程中充分考慮景區和自然資源的價值，同時也有助于讓環保主義者相信，適度的開發將會對土地保護起到積極的推動作用。

成功落實

盡管有長遠的眼光、公眾支持和未來計劃作為保障，但由于缺乏與場地定位、開發類型和開發速度相關的規范條例，項目的落實依然受到了一定程度的阻礙。

借助Great Outdoors Colorado信托基金提供的數百萬美元的撥款，團隊得以重新開展規劃工作，并很快確定出了優先保護區域的位置。通過額外的籌資活動，團隊還購得了原本屬于高密度開發區域的土地，使規劃中擬定的密度進一步降低。團隊同時還提出，未來走廊沿線的土地開發項目將全部避開公共視野，并為所有剩余土地賦予永久的保護地役權，以最大程度地保護開放空間和自然景致。

在將“遠景規劃”變為現實的過程中，土地交易方面的復雜問題也在不斷增加。為了使項目得以落實，自然保護基金也對項目進行了干預，購得了走廊沿線1300英畝的土地，為公眾帶來望向派克峰的優越視野。目前已經在實施的40棟房屋的道路和基礎設施建設更突顯了保護工作的緊迫性。景觀設計師通過草圖展示了坐落在敏感區域的住宅建筑群，并借此說服開發商重新進行規劃，從而有效地將住宅建筑從公共視野中移除。這一最后關頭的舉措對項目的成功落實起到了至關重要的作用。

有效執行

I-25保護走廊整體規劃的有效性可通過重要景觀的保護成果來進行評估。基于嚴格的分析和一系列創新性的土地保護手段（包括購買未開發地塊、建立保護地役權、限制開發策略和分區策略等），借助各州政府機構提供的資金與支持，前山地帶的原始景觀得到了充分的保護，避免了不可逆轉的環境破壞。到目前為止，初期估價超過1.05億美元的3萬2千英畝的土地得到了收購和保護，最終的收購價格甚至低于市場價的30%。I-25整體規劃不僅提出了保護自然景觀和優質土地資源的有效方法和戰略，避免了不正確的開發措施，更見證了一個地區的良性的、富有責任感的發展歷程。

^{▲I-25走廊整體規劃愿景。該規劃項目旨在保護當地具有獨特環境價值的區域。項目團隊通過一系列非傳統形式的規劃實踐，為32000英畝土地提供了保護。}

^{▲發展模式與預測。I-25走廊沿線的無序發展促使環保組織、土地信托組織、當地社區、道格拉斯縣政府和州政府部門共同組成了一個前所未有的聯盟，旨在為落基山脈的前山區域提供保護。}

^{▲山區草原和戶外休閑區。該項目致力于為走廊沿線的景觀、水體、野生動物、空氣質量提供長遠有效的保護，同時帶來更多休閑的機會。}

^{▲農業、文化和歷史價值。從對先前土地開發狀況的分析中可以發現，走廊沿線最富有價值的是那些擁有優美風景和文化遺產的區域。}

^{▲自然資源評估。公民調查顯示，該區域的居民對開放空間的需求十分強烈。預測性的建模方法可用于確定最可能存在土地利用沖突以及最需要優先保護的區域。}

^{▲確定優先保護次序。在確定需要優先保護的自然資源區域之后，在不影響鄉村環境和開放空間的前提下進行建筑開發，能夠對未來的發展起到積極作用。}

^{▲保護方法。整體規劃通過獨特的規劃手段和開發策略實現了一個前所未有過的目標：在科羅拉多州的前山沿線建立超過10萬英畝的開放式保護區。}

^{▲風景保護。基于對景觀價值的分析，規劃保留了從大草原到山峰的大規模過渡景觀，其中包括與國家森林公園相鄰的派克峰。}

^{▲成長與發展模式。盡管有長遠的眼光、公眾支持和未來計劃作為保障，但由于缺乏與場地定位和開發類型相關的規范條例，項目的落實依然受到了一定程度的阻礙。且該州的法律允許在不遵守分區制度和其他法規的情況下分割35英畝的土地。}

^{▲多方協作。環保組織、政府部門以及私人土地所有者之間史無前例的戰略合作對資金的籌措和土地的征購起到了至關重要的作用。}

^{▲實現愿景。取得有價值土地的所有權是實施保護的重要手段。}

^{▲以保護為前提的開發。未來走廊沿線的土地開發項目將全部避開公共視野，同時大幅降低居住區的密度，以最大程度地保護開放空間和自然景致。}

^{▲在將“遠景規劃”變為現實的過程中，土地交易方面的復雜問題也在不斷增加。規劃團隊創造性地將嚴謹的分析和規劃方法與多方協作相結合，致力于保護科羅拉多州的開放空間。}

^{▲基于強大的愿景，規劃最終實現了對這一具有重要意義的自然走廊的保護，并在此基礎上使開放空間、公共娛樂區、風景區和野生動物棲息地得到合理的發展。}

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