蘇州河沿岸房地產市場概念書

　　蘇州河環境綜合整治二期工程項目，是上海新一輪環境行動計劃中治水的重要組成部分。與一期工程重點治水不同，二期工程在繼續以治水為中心的同時，也同步加強了水環境整治和兩岸環境改造的力度。在蘇州河水逐漸變清的同時，內環線內的蘇州河沿岸將出現一條自然景觀與人文景觀相協調的濱河景觀廊道，與黃浦江沿岸綠化帶、延安路綠化帶共同形成上海一縱兩橫的綠化主體格局。項目將在一期工程的基礎上，進一步對蘇州河流域實施綜合規劃、綜合整治和綜合管理，為2010 年實現蘇州河的“恢復水系環境生態功能，使市區河段中有魚”的治理目標打下堅實的基礎。 　　規劃局有關專家表示，許多在蘇州河東段工程中不能實施的景觀，如大面積的緩坡草地，在二期的中段工程中都將一一呈現于世人面前。東段工程側重于文化、歷史、商貿、旅游的功能開發，中段工程則側重于中低密度住宅的開發，著力體現休閑放松的精神，同時也有科教研發機構、大型娛樂設施的建設。 　　蘇州河與黃浦江構筑了上海T型生態骨架，濱水地區地價的提升、城市功能的調整，使蘇州河成為經濟發展重要軸線。 　　數據傳送 　　二期工程建設年限：2003 年－2005 年蘇州河規劃二期實施范圍：東起內環線西到外環線北到金沙江路南至天山西路全長7.4公里規劃用地12.6 平方公里水域面積0.5平方公里現狀以住宅、工業用地為主水域范圍：蘇州河流域在上海境內的53.1 公里河道和蘇州河支流河網水系。 　　功能闡述：以人工和自然生態景觀為主，形成大面積城市景觀帶，結合產業用地調整和兩岸樓盤開發，成為新的經濟增長區域，形成多樣化城市活動空間。 　　蘇州河沿岸內環線內建成15公頃綠地綠化投資預算：10億元遠期規劃從外環線到外灘的所有河段，形成開放的臨水綠色公共空間。 　　四大關鍵詞：一軸·三心·四廊·四片 　　軸：沿河設置公共活動帶，由綠地開放空間和濱河公共活動中心組成。 　　心：結合長風公園擴建、工博中心和濱河生態林地的建設，形成跨河的公共活動中心。 　　廊：形成由濱河向腹地輻射的空間廊道，同時成為聯系兩岸功能、形成統一開發區域的發展走廊。 　　片：各功能片區通過道路、水體、綠化等空間廊道分隔聯系。 　　濱河綠地：住宅開發之良友 　　《蘇州河濱河景觀規劃》的規劃范圍是從蘇州河外環線段到蘇州河河口，目前蘇州河濱河地區的房地產在建項目面積達到一百多公頃。有關專家明確表示，今后要防止過度開發，以保護沿岸的景觀價值，兩岸地區將降低建筑物的容量，住宅的建筑容積率不能大于2.5，公共建筑的容積率不能大于4.0，并嚴格控制超高層建筑。濱河空間建成后，將面向全社會開放，而不僅僅局限于某幾個小區。今后蘇州河兩岸的建筑將嚴格限制高度，建筑物高度不能超過它的離岸距離，兩者的比例控制在1∶1，使蘇州河濱河空間更為寬敞，景觀可得到最大程度的開放欣賞。 　　大面積潑綠，是規劃的一大亮點。蘇州河兩岸原先批準建設的綠地有25處，面積為25.9 公頃。規劃新增的綠地為95處，面積達52公頃。今后，蘇州河濱河沿岸的綠地總面積將達到一百多公頃，相當于十多個陸家嘴中心綠地那么大。這個數字僅僅指公共綠地的面積。 　　目前，蘇州河兩岸已建設的綠帶樣板段有5.7公里，用地面積13.9 公頃。在建的濱河綠帶長達1.6公里，面積為1.1公頃。近期正在計劃建設的濱河綠帶有6.7公里，面積為0.7公頃。 　　在綠地的規劃編制中，設計者一方面適當地分散了綠地的分布，與濱河地區居住生活的功能相符合；另一方面，根據蘇州河的彎道較多的特點，規劃人員特別注意在蘇州河彎道處設立大型綠地，從而突出蘇州河的景觀價值。 　　蘇州河畔景點預覽 　　夢清園蘇州河畔第一塊大型綠地、第一個活水公園，綠地面積超過8公頃，預計年底前建成開放。 　　在這塊半島形的地塊上，將開鑿一條人工河，引入蘇州河水。島中綠地將建8大景區，在百年啤酒廠遺址上建成一個“酒香廣場”，廣場上依水而筑的木棧道邊將遍植木芙蓉。在蘇州河轉彎處，將種植大片的緩坡草坪。公園北端的“星月港灣”景點將設一個綠蔭廣場。 　　銀鋤湖銀鋤湖是死水，幾年來水質劣于5類景觀用水。 　　專家認為，這個14公頃的大湖要保持好的水質，必須重新打通與蘇州河的通道，引入活水。 　　目前，引河入湖有三套方案：一，在銀鋤湖南端開鑿20米寬的人工河道，兩邊各配10米寬的綠帶，使河與湖兩大景觀水系相連接；二，在銀鋤湖的最南端，設置地下管道與蘇州河相連，使河水能夠進入湖中；三，將目前宋家灘的單向泵站改為雙向泵站，通過水泵抽水，使兩大水體內的水得以交換。其中第一套方案兼顧景觀功能和調水功能，最為可行，但動拆遷等成本較高。其他兩個方案雖然成本低廉，但景觀功能很難兼顧。 　　游艇碼頭根據《蘇州河濱河景觀規劃》，上海將在蘇州河外環西河交匯處、夢清園、蘇州河黃浦江河口等處，規劃設置8至9個游艇碼頭，為公共游艇和私家游艇提供停靠的港灣。 　　盤灣里“幾”字型的天然港灣，將從昔日的裝卸碼頭改建成為未來上海游艇、游船的集散樞紐。通過整合水景資源，上海將開辟出近10條長短不一的旅游路線。 　　工業博物館蘇州河兩岸沉淀著歷史人文內涵的建筑，是“景觀蘇州河”所獨有的資源。蘇州河沿岸昌化路附近是滬西工業區所在地，這里特色的工業建筑和倉庫建筑相對集中，福新面粉廠、上海啤酒廠、造幣廠，都留下了上海近代工業的成長痕跡，見證了民族產業的變遷。根據規劃，在沿線開發濱河居住功能的同時，具有保留價值的建筑將掩映在大型綠地中，形成具有文化、娛樂功能的近代工業建筑保護區。 　　根據城市肌理，除昌化路段的工業建筑保護區外，蘇州河沿線還劃分出3個特色建筑區：吳淞路橋地區，體現河口歷史風貌，建設具有國際水準、體現上海特色的都市休閑綜合體；浙江路至烏鎮路地區，將作為倉庫工業建筑保護區，具有歷史意義的倉庫建筑將恢復原貌，形成蘇州河畔的藝術展示區；華東政法學院區域，重點保護中西合璧的校園建筑。 　　河畔蘇荷區專家介紹，蘇州河兩岸的歷史遺存并不少，兩岸已列入歷史建筑保護名冊的建筑就有29處，此次編制的“規劃”又建議將三十多處建筑予以保留。根據規劃，今后將通過功能置換，合理利用保護建筑。 　　根據規劃，今后將考慮利用沿岸有價值的工廠和倉庫建筑，尤其是西藏中路到長壽路橋一段，發展成藝術區，就如同紐約蘇荷區一般。 　　W地塊西樣板段有蘇州河沿岸規劃開發中最大的一塊綠地，整個綠地呈W型，又似兩個組合在一起的三角形，沿蘇州河岸線長三百多米，規劃考慮綠地由北側濱江步行道和南側休憩性綠地組成，通過兩個廣場將兩者有機地結合在一起。 　　濱河步行道采用下沉式手法，使游客能接近水面。結合步行道，設置了游船碼頭、落差式休息亭，布置小賣部、攝影點等旅游服務設施和休息場地。游人在此游覽，可休息、景觀視線動靜結合。 　　休憩性綠地采用自然式園林手法，通過成排的檀喬木將濱江步行道相分隔，以形成安靜的上海休息區域。自然流暢的曲線道路與蘇州河河道相呼應，大片種植各類喬、灌木使城市居民能獲取一份來自大自然的安詳。 　　整塊綠地既是蘇州河濱江步行帶和游船線路的終點，又是周邊居住區的休息綠地，兩邊功能相互銜接，但又不相互干擾，動靜結合，相得益彰。 　　天然水系現代規劃 　　蘇州河房產無可替代 　　水、陽光、空氣是人類生存最基本、最重要的條件。陽光和空氣，是地球每個角落都有的，然而水卻不是。因此傍水的地方，歷來是人類聚居優先考慮的地方。 　　政府制定的住房建設標準，保證了日常生活日照（陽光）要求和通風（空氣）要求，卻無法滿足人們對水環境的要求。90年代中后期，一些發展商為了滿足人們對水環境的渴望，想方設法在居住小區營造水環境，然而大部分水環境畢竟是人工造就的，養護費用高昂。自20世紀末起，自然的水環境越來越受到消費者的青睞。上海最大的水環境區域，是黃浦江和蘇州河沿岸地區。 　　有人說黃浦江沿岸的住宅水環境最好，其價格也確實是最高，但專家指出，黃浦江猶如上海的父親河，氣勢磅礴，直通長江口，給人以一種發展外向的感覺，更適合建造辦公樓宇。而蘇州河是上海的母親河，曲曲彎彎，給人以寧靜溫馨的感覺。居家畢竟不是創業，蘇州河沿岸的住宅似乎更給人以家的感覺。 　　蘇州河自黃浦江向西，先是呈大跨度彎曲，沿岸住宅，低處推窗而望，眼前猶如一條橫貫的藍色緞帶，鑲嵌在兩岸綠蔭叢中，可稱得上是一幅美麗的圖畫，然而總讓人感到缺少一種動感；高處平視，則又不見了蘇州河的蹤影，令人感到一種遺憾。一進入普陀區地界，蘇州河則猶如一條游動的長蛇，彎彎曲曲，沿岸形成了許多“灣”和“半島”。斜倚沿岸住宅的窗前，視覺一下子開擴了，蘇州河的綿延不斷，給人以動感。低處望去，水流、人流交融；高處遠眺，蘇州河則似在沿岸建筑物下面蜿蜒游動，令人嘆為觀止。蘇州河二期改造工程竣工后，河道將禁止貨運船通航，只有游船游弋來去，那時河水將更加清澈。即便是巴黎的塞納河，也沒有像蘇州河兩岸一望無際的綠樹花草相陪伴。 　　參照國際通行慣例，在如此大手筆規劃的水岸沿線上建房，其房價應該是相當高的。然而，目前蘇州河一帶的房價遠比黃浦江沿岸低。普陀區在蘇州河沿岸的房價更比黃浦、虹口、靜安、閘北區蘇州河沿岸的房價低。普陀區沿岸的住宅樓盤，2002 年四季度的平均預售價是6173 元/平方米，2003 年一季度僅比2002 年四季度上升4.02％，平均預售價為6422 元/平方米，均遠比市中心平均房價低許多，增幅也略比全市平均增幅低一些。由此可見，普陀區蘇州河沿岸的房價增值空間相當大。可以預見，在未來不太長的時間，普陀區沿岸住宅的房價將趨近于市中心區的房價，今后數年內，價格上升的幅度將高于全市平均房價的增幅。基于河道彎曲的曲折點，是水景視覺效果最好的地方，其價格上升之勢也將最快。