國家康居示范處長孫克放:密度\戶型缺陷值得關注

　　——訪建設部住宅產業化促進中心康居示范處處長孫克放 　　今年以來，以北京、上海等地區為代表的我國房地產開發一線城市的住宅建 設進入到了高速增長期，其開發總量、銷售價格等指標都呈兩位數上漲。而且并 沒有出現去年部分專家預測的“泡沫”和“價格雪崩”。特別是北京2008奧運會 ，“三外”資本的進入無疑都給北京的房地產業帶來了蓬勃發展的契機。但是當 我們感觸北京住宅建設發生日新月異變化的同時，也時常會與上海、廣州、深圳 等城市住宅建設水平做一個比較，從中引發對北京未來住宅發展的思索。 　　理性、客觀的分析后我們不難看出，雖然北京的住宅在開發總量處于全國領 先水平，但北京的居住社區在各方面都具有明顯優勢并具有示范性的住宅精品并 不多見。北京大面積建設的普通住宅在規劃設計、戶型設計和環境配置等方面與 南方一些城市同類住宅相比還存在一定的差距。北京的住宅建設究竟在哪些方面 需要改進，需要向外地同行學習呢？筆者日前專程采訪了建設部住宅產業化促進 中心康居示范處處長孫克放。 　　居住密度追高不下 　　居住密度控制直接影響到人們居住的整體水平，這是一個至關重要的問題。 為了獲得利潤，部分開發商力求增加容積率，這在以前住宅數量短缺的時候，或 許還可以允許，但是現在當住宅品質成為第一位的時候，單純以增加容積率取勝 的開發模式，已經不適應市場的需求。在小區建設中，過高的追求容積率，會帶 來其他負擔的過高，如停車問題、綠化問題、安全問題都難以妥善解決，尤其是 北京城區住宅的開發，容積率控制過高，會形成“超強度”開發的后果，而影響 城市的風貌。北京的住宅向郊區發展勢在必行，一方面不能在新地塊上重點建設 超高容積率的住宅小區，另一方面有效地控制低密度別墅和聯排住宅的建設。在 北京及全國建多層集合式住宅才是我們重點關注的基本生活空間，而多層集合式 住宅的品質提升與居住密度的合理控制息息相關。在南方，我們看到許多樓盤的 開發商主動把容積率降低到規劃許可的指標以下，從而換取良好的環境，形成新 的賣點，銷售利潤不降反升。 　　北京的許多開發商所開發的樓盤具有地域和交通等優勢，在這種優勢下去追 求高容積率，可謂好上加好，孰不知會帶來樓盤品質的全面下降，利潤也不見得 能“沖”上去。這就是今天我們在優勢地段上看不到精品樓出現的主要癥結所在 。高密度住宅在北京的城區出現是不可避免的，但密度超過某一個平衡點就會使 居住質量“退化”，消費者就會對此產生逆反心理，促使他可以犧牲優越的地理 位置而去選擇較遠而密度相對較低的住宅區去居住。那時，超高容積率的住宅就 會成為無效供給，而走向滯銷，北京的一些開發商至今仍沒能意識到這個問題所 帶來的不良后果。 　　戶型設計大而不當 　　北京的地價較高，珍惜用地是設計的一個原則。一般情況下，在同一地盤上 ，蓋高層塔樓因可采用較小的日照間距系數，比板式高層多出面積，這也是無可 非議的，但將這種觀點發揮到“極至”，就會使塔樓的戶型設計引入歧路，于是 ，高層塔樓從一梯6戶逐步演變成一梯12戶，甚至到一梯14戶，每層面積從600平 方米擴展到每層1100平方米，東西向的戶型成倍增加，個別塔樓在沒有景觀環境 的條件下，出現了大量純北向戶型，達不到規范所規定的舒適度要求。按理說， 北京的住宅發展到今天，不允許再出現這種應該淘汰的戶型，但這種老百姓都不 認可的戶型仍在市場上頻頻出現。除此之外，這些高層塔樓在外形上也往往顯得 比例失調、臃腫呆板。然而，在上海的住宅小區中，所看到的多是平面舒展，進 深較淺，體態輕盈的一梯3至4戶的高層塔樓，其朝向和舒適度明顯高于北京通用 的塔樓。這種設計方法是否會降低容積率呢？其實不然。近幾年上海的高層住宅 多為“短板式”的塔樓，即追求板樓的進深，又追求塔樓的面寬，也同樣達到較 高的容積率，并且使小區的空間變得靈活通透，大大提升了環境景觀效果。 　　板式住宅與塔式住宅相比，其優點是顯而易見的，如采光面大，通風條件好 等等。板式高層住宅設計最重要的是，控制好進深、開間尺度和廚房、衛生間的 位置。在追求高容積率的驅動下，北京“大進深住宅”大行其道，這類住宅進深 超過16米，有的甚至達到20多米。為了解決中部暗區的采光問題而設置天井，造 成戶間通視和污濁氣體排放不暢，更重要的是導致戶型設計不合理，一套120多 平方米的戶型，在北京往往只能設計出二室二廳二衛，但在上海，肯定是設計出 三室二廳二衛。看似簡單的問題，卻反映出北京的住宅在挖掘戶型的功能價值和 空間價值方面缺少細致的推敲，普遍存在追求大客廳、大餐廳、大臥室的傾向， 忽略了其他空間的設置，你會發現150平方米的戶型沒有貯藏空間，沒有洗衣空 間，沒有曬衣空間，甚至沒有一個穩定的就餐空間；你還會發現，200平方米的 戶型，沒有步入式衣柜，沒有書房和兒童(老人)專用空間，餐廳和客廳不能分離 ，洗衣和洗浴不能分離等等。對上述問題，上海人早就著手開始解決，而北京人 卻抱著幾個過時的“精典戶型”而沾沾自喜。在住宅戶型的“精打細算”方面， 北京明顯落后于上海，北京的戶型不是做到頭了，而是更新慢了。 　　概念銷售炒作過火 　　住宅產品的“概念”來源于策劃和設計。策劃和設計是維系樓盤是否成功的 關鍵。策劃確定了樓盤的定位和營銷途徑，是“造勢”之源，設計確定了樓盤的 品質和個性，是“入實”之根。“造勢”和“入實”只有緊密結合，才能形成樓 盤的本色和本質的發揮。北京的許多樓盤由于策劃和設計之間脫離，就會形成產 品的不真實和虛夸：看到一條小河溝的小區，就會題名為“水景住宅”；栽上一 片綠草樹木的小區，就會冠名為“生態住宅”；配上一點兒智能化設備的，就會 冠名為“科技小區”；在市郊建小區的就說是“新城市主義”；在市區建小區的 就說是“多功能的辦公室住宅”；在小區里設置幾處運動場地的，就會宣傳為“ 健康型運動住宅”；在小區里造幾片中國式園林小景，就會被演繹成“江南住宅 ”；把住宅戶內地面錯成兩個標高，就稱之為“新生代住宅”；在住宅立面造型 上用幾個歐式符號，就稱之為“北歐風情”。有許多開發商不管自己的樓盤定位 如何，先把“××之貴”“××之尊”“××之豪”等的金色光環套在購房者頭 上，試圖博得歡喜。更有甚者，提出“住豪宅，顯示你尊貴血統”的謬論，令人 生厭。難怪外地的同行都講北京的房地產炒作可謂首屈一指。北京炒過“洋名” ，于是出現了類似“陽光曼哈頓”、“綠色維也納”這些令人費解的小區名稱； 北京炒過“洋人”，用洋人促銷，于是出現了一大批知名和不知名的外國設計師 ，中間不乏有名不符實者，個別的洋人甚至對中國住宅一無所知。策劃的意義不 是為了炒作概念，它是為消費者提供產品的信息、服務的信息和理性的引導。過 火的炒作樓盤，無助于北京市場的繁榮。北京的開發商應該保持理性的平常心， 把眼光投向住宅內在品質上，通過策劃和設計等手段挖掘樓盤的亮點所在，從而 激發消費者的購買欲望。我們必須從炒作的浮躁中解脫出來，扎扎實實地建好每 一幢住宅，才能創造北京房地產業的輝煌。