至今仍未開發(fā) 杭州3.6萬畝廉價(jià)圈地內(nèi)幕

短短4年間，杭州余杭區(qū)3.6萬畝土地陸續(xù)低價(jià)出讓，大部分至今仍未開發(fā) 從1999年到2002年的4年間,杭州市余杭區(qū)出現(xiàn)了一場(chǎng)大規(guī)模的“圈地運(yùn)動(dòng)”。當(dāng)?shù)卣押秃贾菔袇^(qū)接壤的3.6萬畝土地陸續(xù)低價(jià)出讓給開發(fā)商。這批土地有相當(dāng)部分至今“圈”而未開,成為企業(yè)“儲(chǔ)備”。 杭州市區(qū)土地稀缺、房?jī)r(jià)猛漲,為全國(guó)矚目,然而一邊是紛紛喊“沒地”,一邊“早已賣給市場(chǎng)”的土地卻沉睡山林。這究竟是怎么回事?這3.6萬畝地是怎么被“圈”的？ 大部分被圈土地至今仍未開發(fā) 記者坐車從杭州城西繼續(xù)西行,到余杭區(qū)閑林鎮(zhèn),沿途都是廣闊的丘陵山地,散布著工廠和農(nóng)田。僅在短短的15公里路上,記者就看到了五處巨大的樓盤廣告牌豎立在山坡上。這些樓盤主要是別墅和排屋。據(jù)了解,這只是“圈地運(yùn)動(dòng)”中很小的一塊,大部分被“圈”土地不知何時(shí)才能被開發(fā)。 在這批土地中,項(xiàng)目普遍占地面積很大。位于余杭良渚鎮(zhèn)的“良渚文化村”占地6000畝,位于星橋鎮(zhèn)的另一項(xiàng)目“天都城”占地也有6000畝。其中“良渚文化村”至今毫無動(dòng)靜?！疤於汲恰彪m已動(dòng)工,但其前景正受到來自媒體等各方面的懷疑。此外,還有很多土地連項(xiàng)目的名字人們都還不清楚。 余杭是在2001年2月撤市建區(qū)劃入杭州市區(qū)的。據(jù)調(diào)查,1999年到2001年,杭州老市區(qū)共推出商品房用地7859畝。而僅余杭區(qū),從1999年到2002年底,簽訂出讓合同轉(zhuǎn)用、征用的商品房用地就達(dá)3.l4萬畝，加上草簽的,總計(jì)達(dá)到3.6萬多畝。據(jù)統(tǒng)計(jì),這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過杭州老市區(qū)最近10年的商品房供地量。 每畝土地才賣 7萬元到12萬元 杭州市1997年在全國(guó)最早建立了土地儲(chǔ)備制度。1999年起,全市所有土地由市土管局統(tǒng)一壟斷調(diào)控,所能調(diào)控的只有559.12平方公里。這些土地的利用率已經(jīng)相對(duì)較高,老市區(qū)供地嚴(yán)重不足。為穩(wěn)定市場(chǎng),杭州市政府長(zhǎng)期以來堅(jiān)持“非飽和型”穩(wěn)步適量供地的政策,成效非常明顯。 為防止“黑箱操作”、國(guó)有資產(chǎn)流失等問題,杭州市在1999年就實(shí)行了嚴(yán)格的土地招標(biāo)拍賣制度,禁止一切協(xié)議出讓行為,堵住了土地出讓中的漏洞,頗受各界好評(píng)。 根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定,余杭在撤市建區(qū)后三年內(nèi),仍然享有地市一級(jí)部分經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限,土地管理、房屋拆遷等均獨(dú)立行使權(quán)力,不受杭州市土地儲(chǔ)備制度的制約,有著實(shí)行協(xié)議出讓的政策空白點(diǎn)。與此同時(shí)，隨著行政區(qū)劃變更,與杭州老城區(qū)又已接軌,余杭客觀上和老城區(qū)形成同一市場(chǎng)。依托著杭州的火爆樓市,卻享有老市區(qū)沒有的政策優(yōu)勢(shì),無須進(jìn)入招投標(biāo)拍賣市場(chǎng)“血戰(zhàn)”的余杭土地,備受關(guān)注。 余杭這3.6萬畝土地基本上包括了該區(qū)所有緊鄰杭州老市區(qū)的土地,屬于最能接軌杭州市購(gòu)買力、最具市場(chǎng)潛力的土地。記者從有關(guān)部門獲悉,這批土地絕大部分是協(xié)議出讓,價(jià)格大都在每畝7萬元到12萬元之間。而杭州老城區(qū)最貴的一塊房地產(chǎn)用地在前年拍賣時(shí)達(dá)到了1800萬元一畝。 開發(fā)商圈地是 等待地價(jià)上漲 據(jù)有關(guān)專家分析,余杭“圈地運(yùn)動(dòng)”對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有以下幾個(gè)方面: 局部決定全局,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃造成影響。 由于這批土地沒有進(jìn)入市場(chǎng)拍賣,地價(jià)是否充分體現(xiàn)了土地所具有的市場(chǎng)價(jià)值、國(guó)有資產(chǎn)有無流失無從得知。據(jù)了解,早在余杭劃歸杭州城區(qū)之前,余杭的蔣村鄉(xiāng)于1996年5月先劃入杭州城區(qū)。當(dāng)時(shí),余杭市也是在蔣村劃歸杭州城區(qū)之時(shí)將蔣村的不少土地賣給開放商。杭州市政府后來進(jìn)行清理整頓,補(bǔ)回地價(jià)款達(dá)3億多元。 打亂了全市統(tǒng)一的城建規(guī)劃,帶來很多后遺癥。當(dāng)年蔣村大批的樓盤開工建設(shè)后,杭州市政府不得不跟在開發(fā)商后面“擦屁股”,重新規(guī)劃,投入了8億多元搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前蔣村已成為杭州住宅小區(qū)集中地,但還是有部分基礎(chǔ)建設(shè)沒有跟上,依然留下了無序開發(fā)的痕跡。地價(jià)款歸了區(qū)里,而土地進(jìn)入了杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng),造成在城市規(guī)劃并不到位、基礎(chǔ)設(shè)施也尚未配套的情況下冒出一些大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于政府的配套設(shè)施沒有跟上,開發(fā)商還可以以“政府沒有履行合同”為名,“合法”地閑置土地而不被收回,客觀上出現(xiàn)圈地等待地價(jià)上漲的現(xiàn)象。 新聞鏈接 去年查處土地違法案十一萬起 2002年全國(guó)立案查處土地違法案件111367件,涉及土地面積28410.08公頃,全國(guó)發(fā)現(xiàn)土地違法行為數(shù)量比上年有所上升,但立案率卻有所下降。 國(guó)土資源部日前發(fā)布的2002年全國(guó)國(guó)土資源違法案件查處情況通報(bào)顯示,去年全國(guó)發(fā)現(xiàn)土地違法行為數(shù)量比上年有所上升,但立案率卻有所下降,主要原因是各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門全面推進(jìn)土地執(zhí)法監(jiān)察動(dòng)態(tài)巡查工作,一大批土地違法行為被及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止。據(jù)統(tǒng)計(jì),全年動(dòng)態(tài)巡查共發(fā)現(xiàn)并制止違法行為81024起,涉及土地面積10427公頃,其中耕地4914公頃,挽回經(jīng)濟(jì)損失15.4億元。 2002年在全國(guó)土地違法案件查處中給予責(zé)任人行政處分452人,黨紀(jì)處分771人,刑事處罰168人。據(jù)分析,2002年土地違法案件件數(shù)、涉及土地面積呈上升趨勢(shì)。其主要特點(diǎn)包括，政府及其職能部門違法案件數(shù)量比上年有所下降,但違法用地量大幅度上升并在各類違法中占較大比重。未經(jīng)批準(zhǔn)非法占地案件數(shù)量、涉及土地面積在各類土地違法中仍居首位,買賣和非法轉(zhuǎn)讓居第二位。 當(dāng)前違法用地主要表現(xiàn)形式是重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、公路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地以及各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)未批先用，甚至不報(bào)就用現(xiàn)象依然存在,在一些地區(qū)已成為違法的主要方面。買賣和非法轉(zhuǎn)讓土地屢禁不止。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和農(nóng)村基層組織以發(fā)展經(jīng)濟(jì)、招商引資為由,采取擅自改變農(nóng)地性質(zhì)、變相買賣、出租土地等形式,非法轉(zhuǎn)讓集體土地,導(dǎo)致集體土地特別是耕地資源的流失,并具有主體范圍廣、形式多樣、手段隱蔽、非法牟利數(shù)額大等特點(diǎn)。與此同時(shí),個(gè)人違法案件居高不下。