停止別墅類用地 新政策牽動別墅市場神經

2003年2月18日，中華人民共和國國土資源部下發緊急通知：停止別墅類用地的土地供應

由于利益的驅動，許多開發商都將目光瞄準了別墅市場。因此，上海的別墅不再集中在傳統的高檔住宅區。

除了新閔別墅區、徐涇別墅區等老牌別墅聚居區，甚至在普陀、寶山等從未開發別墅的地區，也有新項目推出。

項目方面，獨立別墅、聯體別墅、疊加別墅等各種產品蜂擁而來……

2003年2月18日，中華人民共和國國土資源部下發緊急通知：停止別墅類用地的土地供應，對過量供應的地方，要認真進行清理。

此項政策的出臺，立即在全國房地產市場引起強烈震動。那么，土地供應緊縮究竟會對未來幾年內別墅市場的走勢產生怎樣的影響？什么樣的別墅將會成為市場的寵兒？新的形勢下有實力的投資置業者投資別墅時又應該注意哪些方面的問題呢？

繁榮的別墅市場有點虛

上海別墅的開發出現了明顯的高檔化趨勢，豪宅別墅眾多，在這一輪的“別墅熱”中，總價在300萬元以上，單價在萬元以上的高價項目成為市場熱點。無怪乎一些從海外歸來的華人華僑驚嘆上海部分地區的別墅價格已經超過了紐約同類地區的價格

上海2002年全年新開別墅項目59個，再加上分期開發的大型別墅項目，去年上海上市別墅樓盤達到76個，別墅項目開發總用地達到近3萬畝，開發總建筑面積達到548萬平方米。

從市場供應量所占分量來看，三年來上海別墅上市量逐年上升，2002年占到了全市新盤供應量的18.5%，這些數據顯示，2002年的上海別墅市場確實有點過熱。

從市場結構特點來分析，上海的別墅市場也不容樂觀。目前，上海的別墅市場可謂全面開花，由于別墅產品建設成本相對較低，而利潤極高，因此許多開發商都將目光瞄準了別墅市場。因此，上海的別墅不再集中在傳統的高檔住宅區，除了新閔別墅區、徐涇別墅區等老牌別墅聚居區，甚至在普陀、寶山等從未開發別墅的地區，也有新項目推出。而獨立別墅、聯體別墅、疊加別墅等各種產品蜂擁而來，各別墅區缺乏整體規劃，住宅檔次大為降低。

從產品本質來看，雖然上海的別墅項目為數眾多，但真正有自己獨特風格的別墅產品卻為數不多。市場上“同區域、同品質、同價格”的三同產品越來越多。

根據市場慣例，成熟市場行情下別墅類產品占據市場需求的總量應該在10%以內，每年上海的別墅需求量應該在200萬平方米左右。

因此，從市場供求關系和別墅市場的現狀特點來看，上海的別墅市場確實已經有過熱的跡象，而此次國土資源部別墅土地禁令應該對上海別墅市場的穩定規范發展起到相當有益的作用。

可能發生的負面效應

不過，單從國土部措辭上的解釋來看，叫停的范圍并不清晰。業內人士認為，中國的法規中只有居住類用地，而沒有單獨的別墅用地，因此，如何界定別墅類是關鍵問題

國土資源部利用司一位人士在接受北京傳媒采訪時表示，別墅類居住用地一般容積率較低，占用土地多。據他們調查發現，近一段時間來，一些地方別墅建設過多，而滿足中低收入者購房的住宅供應壓力還很大。在現有土地緊張的情況下，不主張建更多的別墅應該是正確的。

不過，單從國土部措辭上的解釋來看，叫停的范圍并不清晰。業內人士認為，中國的法規中只有居住類用地，而沒有單獨的別墅用地，因此，如何界定別墅類是關鍵問題。一些疊加式多層產品的土地性質就相當難以界定，此外，如果由于禁令實行使得別墅內產品出現供不應求，導致價格上揚，部分開發商在利潤的驅動下可能將在多層土地上建造別墅產品，這勢必造成更大的泡沫。因此，僅僅在土地供應上禁止土地的供應價格是不夠的。

目前對于土地規劃的容積率只有上限，如果要確實打擊別墅市場的泡沫，對土地容積率的下限能不能也有所規定。對于進入別墅市場的開發商，在資質上應該嚴格控制，對開發商的開發行為，政府也應該進一步出臺指導性文件。比如居高不下的別墅價格，是不是可以參考日本，多出一些指導價格，避免在上海別墅價格上火上加油。

誰在捕獲超額利潤

很多握有別墅土地出讓合同的開發商也認為，新政策意味著新的市場機遇的到來。北京一些開發商已準備啟動原定繼續擱置的別墅項目。這種行為非常微妙也很好理解

別墅類土地供應被叫停的消息牽動了樓市神經。減少了別墅的增量，一些購買者會將目光轉向現有的別墅，甚至轉而購買中高檔公寓產品。而目前這些恰恰是空置率較高的住宅產很多握有別墅土地出讓合同的開發商也認為，新政策意味著新的市場機遇的到來。北京一些開發商已準備啟動原定繼續擱置的別墅項目。這種行為非常微妙也很好理解。

事實上，這些早年圈下土地的開發商，由于此次禁令的出臺，必然會獲得一部分原來不屬于他們的利潤。別墅土地凍結后，別墅產品的價格必然會上揚，而這一部分開發商的土地早就已較低的價格獲得。政府應該針對這些開發商的別墅產品制定價格上限，這樣才能確實地抑制房價泡沫的產生。

不良開發商“曬地皮”、“炒地皮”的現象，對國有土地出讓后的開發行為、開發周期實行有效強硬的監控，那么也就不會出現這么多手上囤積著大量別墅用地的開發商，那么此次禁令的抑制別墅市場乃至高端住宅市場的泡沫將受到更加實際的效果。

捕捉政策風向

上海這種經濟中心城市，外地購房者和投資性客戶占到相當高的比例，宏觀政策的急剎車將會直接影響投資者的投資熱情

其實，目前中國房地產整體來看仍然處于向上發展的快速通道中，呈現健康性態勢。從中央到地方近期所出臺的各項政策法規也基本上找準了目前市場的隱患所在，打下的都是相當有效的預防針，但是這些針里面裝的藥，可能有過猛之嫌。

日本房地產市場經歷過飛速發展到逐漸穩定、周期性調整的發展過程，其成功經驗和失敗教訓值得我們學習與借鑒。

為了盡量避免行業泡沫的產生，日本對房地產市場制定了一整套相當詳細的指導性政策。從土地一級市場開始，公開市場信息，制定市場指導價格，實行全方位的行業公報體系，有效地減少了行業的信息不對稱，弱化了發展商的隨意性。

香港政府對彈丸之地上的土地資源更是精耕細作，不僅制定了長遠的土地利用計劃，對發展商也采取一系列的詳細規范約束其市場行為，其高效率的廉政機構也確保了貓膩行為的產生。香港的房地產行業能夠持續發展幾十年，很大程度上得益于香港地區良好的市場環境長期的培養。

我們欣喜地看到，上海的一些地方政府在宏觀調控的指導方針上已經開始結合市場與區域的特點。上海的傳統高尚區徐匯區，不僅對未來15年的土地供應量作出了整體性規劃，對于區內房地產市場的發展方向也制定了詳細的發展計劃，自動地將一批不具備在徐匯區開發符合區域市場結構特征的項目的發展商擋在了門外。

因此對于目前局部地區房地產過熱的問題應該逐步降溫，促使其理性發展，在方式上可以多發布各種景氣指數或預警信息，引導消費者和投資者的市場行為。

文/陳群