北京CBD有了“核心區(qū)”“光打雷不下雨”

在2001年9月公布的北京CBD（中央商務區(qū)）規(guī)劃整體方案中，一直留有一個懸而未決的重要疑問。根據(jù)CBD的總體規(guī)劃，CBD的4平方公里面積內，建筑面積將控制在1000萬平方米以內，其中寫字樓占50％，公寓占25％，其他25％左右為商業(yè)、服務、文化及娛樂設施。主要的商務設施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側布局，超高層建筑將集中于東三環(huán)路兩側，主體建筑的高度均在100米以上，部分商務建筑高度在150米至300米之間，其中國貿(mào)三期將作為CBD最高建筑，設計高度為330米。

CBD的整體規(guī)劃確立了，但是政府卻又專門在CBD規(guī)劃中確立了CBD的“核心區(qū)”。這個核心區(qū)的范圍包括國貿(mào)橋的東北角即中服大廈這一帶30公頃的地區(qū)，CBD核心區(qū)是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成CBD的標志性建筑群。

雖然在CBD中的一些比較重要的地塊已經(jīng)落實了買主，政府去年在CBD規(guī)劃的同時，也確定了北京CBD的一些重要項目，比如新城國際、財富中心、建外SOHO、中央電視臺等等，但是，從政府的報告中不難看出，CBD“核心區(qū)”才是整個CBD的核心，也是最重要的項目。而這個“核心區(qū)”的土地，并沒有落在任何CBD核心區(qū)發(fā)展商手中，那么這塊“核心區(qū)”將怎樣開發(fā)呢？

一級土地開發(fā)名花有主2002年8月，北京商務中心區(qū)開發(fā)建設有限責任公司正式成立，這個公司的成立給懸而未決的“核心區(qū)”疑問畫上句號，未來的核心區(qū)將由這個公司來主導開發(fā)。

公司的發(fā)起由北京CBD所在的朝陽區(qū)政府牽頭，中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京市朝陽城市建設綜合開發(fā)公司、北京商務中心區(qū)投資和服務中心共同出資組建了北京商務中心區(qū)開發(fā)建設有限責任公司，注冊資金近5億元。

據(jù)介紹，三家公司的股份構成中，中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股47％，北京市朝陽城市建設綜合開發(fā)公司持股43.5％，北京市商務中心區(qū)投資和服務中心持股9.5％。

朝陽區(qū)委、區(qū)政府顯然對該公司寄予了厚望。朝陽區(qū)副區(qū)長兼CBD管委會主任邱水平擔任了公司的董事長，由中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理李明擔任公司總經(jīng)理。

據(jù)介紹，該公司將通過規(guī)模化的土地一級開發(fā)、基礎設施建設和招商引資活動，落實北京商務中心區(qū)規(guī)劃的整體實施，保證區(qū)內項目實現(xiàn)規(guī)模化開發(fā)進度，使北京商務中心區(qū)逐步具備城市功能和經(jīng)濟功能定位的全部要素。

李明說，公司成立后，將立刻漸次啟動CBD核心區(qū)約30公頃土地的市場調研、規(guī)劃、拆遷的招商工作，以及相關區(qū)域的基礎設施和公共服務設施建設。此后，公司還將依照市場化的原則廣泛參與市場競爭，積極參與商務中心區(qū)及其輻射區(qū)域相關項目的開發(fā)經(jīng)營。

北京CBD是快還是慢？

北京商務中心區(qū)開發(fā)建設有限責任公司的成立，被外界視為北京商務中心區(qū)在經(jīng)歷了勾畫藍圖和深入論證的3年時間后，終于進入了一個全面推進、整體實施、快速發(fā)展的嶄新階段。

一直以來，在業(yè)界北京CBD的規(guī)劃開發(fā)中都有“快”和“慢”兩種爭論。

一些發(fā)展商直言不諱地認為，CBD的動作太慢了。

就從2001年規(guī)劃好CBD方案之后來看，當時萬眾聚焦CBD，有好多項目也乘機開始初步推廣，廣告滿天都是，但是到現(xiàn)在幾乎已經(jīng)有一年的時間，除了幾個項目之外，大多數(shù)的CBD項目卻還沒有什么動靜。

CBD確定的十大項目中，現(xiàn)在也只有財富中心、新城國際、建外SOHO看得出來是已經(jīng)開工甚至已經(jīng)開賣，其他的項目卻無甚啟動跡象，有的甚至連拆遷好像還沒有完成。一些項目據(jù)說因為規(guī)劃等多方面原因而進展不順，這與當時公布規(guī)劃方案時好像CBD要立馬建設而成的情況相差太遠，個別發(fā)展商不無嘲諷地說這是“光打雷不下雨”。

就現(xiàn)狀來看，CBD基本跟去年一樣，依舊有很多空白的工地，高樓大廈與低舊矮房并存，在CBD已經(jīng)在建或建好的項目發(fā)展商好像比那些有地沒有建項目的發(fā)展商還要著急，他們認為，現(xiàn)在CBD遲遲啟動的環(huán)境給自己項目的準客戶帶來了不確定的感覺，CBD急需一個現(xiàn)代化的成型的環(huán)境。

但從另一面來看，慢一點也未必就是不好。

北京金地總經(jīng)理陳長春承認，CBD的規(guī)劃大約給金地國際花園延遲了九個月的時間。但是陳長春同時認為，CBD的統(tǒng)一規(guī)劃也給發(fā)展商帶來了發(fā)展的契機。如果以往的CBD算作是各個發(fā)展商各自為政的CBD的話，現(xiàn)在的CBD則是統(tǒng)一的、整體的CBD，各個發(fā)展商只是其中的一部分。

“這種CBD的開發(fā)模式雖然延緩了時間，但是對于整個CBD其實也是有好處的。就好像一張白紙，即使你把局部畫得再漂亮，但是如果整體出現(xiàn)問題，你個體再好，整體形象也上不去。CBD需要用整體提升個體的價值，同時需要個體的精致來映襯整體。”陳長春如是說。

朝陽區(qū)副區(qū)長邱水平在一次研討會上發(fā)言表態(tài)，認為CBD是一個長期建設的過程，發(fā)達國家的CBD建設都持續(xù)了幾十年甚至上百年的建設時間。北京CBD的建設現(xiàn)在絕對不是太慢了，一個城市CBD的建設，還要看經(jīng)濟的發(fā)展程度，需求程度，如果北京CBD建設一味追求過快可能并不是一件好事。雖然當前CBD的物業(yè)確實是供不應求，但CBD一旦完全建成，將會有1000多萬平方米的總量一下釋放到市場中，如果需求不足，后果不堪設想。

文/趙梓雯