房地產業結構不合理六大表現
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2003-02-02
來源:景觀中國網
由于房地產市場區域性強,不同地區的市場情況差異大,雖然全國目前房地產
市場保持了健康、快速發展的態勢,但在部分地區也出現了投資增幅過大、土地供
應過量、
由于房地產市場區域性強,不同地區的市場情況差異大,雖然全國目前房地產
市場保持了健康、快速發展的態勢,但在部分地區也出現了投資增幅過大、土地供
應過量、價格上漲過快和結構不合理等突出問題,在個別地區這些問題還表現得相
當嚴重。
表現之一:脫離經濟發展水平和實際需要,盲目攀比、急功近利,導致房地產
開發規模過大。如東北某貧困縣建了6萬平方米的大廣場;中部一城市的集鎮建了
一個號稱全省西部地區最大的豪華廣場。華北一中型城市不顧市場需求,建設了比
北京王府井、上海南京路還長的商業步行街,導致大量商業用房積壓。中西部的個
別省市制訂和實施了過高的舊城改造和房地產投資計劃,如,中南某地級市建設了
像北京長安街一樣的城市觀光大道和像世紀壇一樣大的噴水廣場;西部某地級市在
城區居民生活仍用明渠排水、居民區塵土飛揚的情況下,卻耗資上千萬元建設了高
檔政府辦公樓,修建了寬80米的馬路和全省最大的廣場,既導致了市場商品房供
過于求,積壓房增加,又導致地方財政吃緊,百姓、特別是進城農民工打工負擔的
增加。
表現之二:有的城市政府將規劃、土地管理權限下放到開發區、大學城、科技
園區和旅游度假區等。據對西北、東北、華東、華北6個省調查,這6個省共有90
個開發區獨立行使規劃權,導致多頭供地和未完成詳細規劃便擅自出讓土地等一系
列問題。還有的地方在縣(市)改區過程中仍保留著原土地管理權限3年不變的做
法,導致縣(市)政府受利益驅動超規模供應建設用地。政府對存量土地缺乏有效
的管理和調控,大量已批出的土地以及開發企業通過收購、兼并企業新獲得的土地
集中投放市場,導致房地產開發的無序擴張。如西部某公司在近兩年內通過陸續收
購11家企業,不按市場需求開發了大量商品房,導致積壓商品房總量占全區積壓
總量的四分之一。
表現之三:有些地區忽視、甚至放棄市場調控。如華東某市商品房平均銷售價
格連續兩年漲幅在10%以上。其中,該市近郊六類地段的商品房房價半年內漲幅了
46%以上。西北某市去年前三個季度平均房價上漲29.2%,比同期人均可支配收入
增幅高13.6個百分點,房價快速上漲導致大量投資性購房,最多的1人購買了8套
房。華東某市由于房價連年上漲,到去年連認購資格也炒到了2萬元。也就是說,
2萬元錢買來的僅僅是一個樓盤開盤后選購的權利。
表現之四:一些地區和城市政府片面強調“以地生財”,減少甚至取消經濟適
用住房建設,導致房價過快上漲,商品房大量積壓。如華東某城市減少了經濟適用
房的建設,導致全市經濟適用住房的供求比達到了1:8。東北某市一方面取消了經
濟適用住房和國有企業利用自有土地進行集資合作建房政策,一方面又任由開發企
業為追求高利潤,盲目上大戶型、高層、高檔項目,導致中低收入家庭難以入市買
房,商品住宅銷售不暢形成積壓,全市有56%的積壓商品住宅是150平方米以上的
大戶型。
表現之五:個別地區嚴重背離“人多、地少、底子薄”的國情,任由開發商侵
占城市綠地、景區興建別墅和“豪宅”。如,華東某市2002年有4000套別墅上市,
計劃今年上市的有8000套,明年上市的將達到10000套。加上一些媒體為了得到
開發商的廣告投放,不負責任地大肆炒作,不僅造成土地資源浪費,影響可持續發
展戰略實施的同時,也造成了社會心理的嚴重失衡。
表現之六:少數城市政府在經濟發展上存在著對房地產開發過度依賴的風險。
2001年底,西部某市主管城市建設的副市長將2002年全市房地產開發投資準備按
200萬平方米安排的計劃報給市長時,市長拿過報告一看說,太少,必須按300萬
平方米安排。否則,怎么完成安排的GDP?由于將城市經濟發展過度依賴于房地產
開發,統計顯示,目前有相當部分城市的房地產開發投資已占到當地固定資產投資
比重的30%以上,個別城市甚至達到了近60%。經濟發展過分依賴房地產開發,
一旦房地產開發投資增幅下降,勢必將對城市經濟發展造成較大影響。
文/謝然浩
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