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專家談:結構確實不合理但泡沫不能亂叫

admin 2003-01-29 來源:景觀中國網
房地產泡沫不是絕對沒有,關鍵要看是局部還是整體,有些地方確實存在一些泡沫。比如1997年~1999年浙江寧波建造了兩座高檔樓盤達5萬多平方米,均價在5000元/平方米,結果一搶而空;2000年又建了一座16.5萬
房地產泡沫不是絕對沒有,關鍵要看是局部還是整體,有些地方確實存在一些泡沫。比如1997年~1999年浙江寧波建造了兩座高檔樓盤達5萬多平方米,均價在5000元/平方米,結果一搶而空;2000年又建了一座16.5萬平方米的樓盤,也銷售得紅紅火火。后來,好多開發商爭相效仿,建造了許多高檔樓盤。到現在,大部分樓盤已經徹底滯銷。這說明了樓盤的定位不準,結構不合理。

建高檔樓盤,這固然與巨大利潤空間有關,但是與土地的炒作也完全分不開。因為土地價格愈高,房價愈高;房價愈高,地價也就更高;所以如此惡性循環,導致高檔房價不斷上升,從而形成了虛價,也就是平常所說的泡沫。而這些泡沫只是存在于高檔樓盤的這部分結構上。北京、上海等大城市也一樣,一手土地很少,一般都是二倒、三倒、四倒,致使土地價格飛升。如果說房地產中還有泡沫的話,那么土地的泡沫應該算是一個最大的泡沫。

上海、北京等地的經濟適用房放號的時候,人們排隊三天三夜進行搶購,這說明了老百姓真真正正需要房子,而且是異常的迫切。但是房價太高,老百姓難以承受。

住宅依賴于經濟結構,金字塔形的消費結構決定了住宅市場的主要格局。據聯合國提供的數據表明:一個地區可接受的住房價格應是當地人均收入的3~6倍。按我國的實際情況來算,房價大約在10萬元~18萬元每套,單價在2000元/平方米左右比較適中。而我們的大多數項目,均價在四五千元/平方米,只是瞄準了頂尖那部分人的需求。像通常所說的20%的人掌握了80%的財富,當市場產品超過了20%的人的需求限度時,就是泡沫,非實在的需求。頂尖住宅在某些地方確實存在結構不合理,幸運的是,各級領導都已經清醒地認識到這一現象,住宅結構調整可能會早一些到來。業內人士也要清醒地認識到這些問題,不能隨著亂叫泡沫,這樣會扼殺我們的房地產業。

(國家住宅與居住環境工程中心顧問)

文/梁粉寧
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