城市建設：做“加法”還是做“減法”

隨著城市面貌一天天改觀，百姓住房一天天擴大，人們突然發現，城區人口一天天增多了，城市道路一天天擁堵了，個人生存空間一天天縮小了。這是為什么？究竟怎么辦？請看——分析城市交通越來越擁堵的原因，可以說出很多

城市越來越擁堵了————這是誰都能深切體會到的現實。原因何在呢？

首先，有城市車輛增加比道路增長快的原因。如北京市，在不到10年的時間里，全社會擁有的車輛就增加了一倍以上，去年初剛突破160萬輛，眼下快要突破170萬輛了。

其次，有城市交通建設和管理水平跟不上的原因。一方面道路設施建設不配套，新建的快速路與原有道路銜接不順暢，進得來、出不去；另一方面剛建好的路，三天兩頭又因為要鋪設水、電、氣和下水管道，立馬被破膛拉肚挖開了，造成人為擁堵。

第三，也是非常重要的原因是，城市居住人口越來越多了。一條大馬路剛拓寬打通，道路兩旁就雨后春筍似地一個個矗立起一座座寫字樓和高層住宅，隨著幾倍于規劃容量的人流紛紛入住，使得有限的道路交通堵上加堵……

一句話，根子在我們一些城市在建設上只做“加法”，不做“減法”。倘若不改變這一現狀，即使路建得再多，也不可能走上真正快捷通暢的那一天。

為什么明知人太多，還要拼命建高層，為什么人人都往城區擠呢？

有人認為，造成城市建設無限制做“加法”的主要原因，是房地產開發商心太黑，只顧自己賺錢，千方百計突破原有規劃，增加建筑容積率。以北京高層住宅樓密布的二環路附近某小區為例，此地如按建4幢9層小高層、每層住10戶居民計，只可住360戶居民；現在卻建成每幢都是24層的高樓，住著960戶居民，這些居民家庭一半以上擁有轎車，對附近道路增加的壓力可想而知！

把居住人口劇增和交通

擁堵說成是開發商造成的，　只說對了一半

開發商辦企業，賺錢當然是主要目的，但最終能否賺到錢，還得看開發的建筑或住宅是否被市場所接受。從記者認識的幾位從事房地產開發的開發商來說，他們也知道，住低密度的低層建筑，與住高密度的20多層高樓相比，人的感覺明顯要舒服、方便得多，長期居住費用也要低許多。在目前市場以高樓居主流的情況下，只要推出低密度住宅，肯定會受歡迎。

既然如此，為什么仍要去建高層建筑與住宅呢？一位開發商實話實說：在城市地價日益高漲、要求開發商承擔的配套設施建設費用日益增加的情況下，再建低層建筑與住宅，每平方米售價將比周圍的項目高出至少50％以上。在市場競爭日趨激烈的情況下推出這樣的建筑，競爭中就會明顯處于劣勢！這時你考慮的就不是能否賺錢，而是能否保本、能否不虧損的問題了！

我們且以北京西直門內地區開發的某項目為例，細細算一筆賬，看看這位開發商說的是否有道理。

此項目房價每平方米約為9500元。其中，土地出讓金為每平方米830元。開發前，每公頃土地住有約200戶到250戶居民，每戶拆遷費用約40萬元，平均每平方米土地費用約8000元到10000元，當地房屋建設容積率為1.8到2.0，等于每平方米中土地成本為4000元到5000元。按市規劃局規定住宅中應按12％的比例配學校、托幼和商業；另配人防、自行車和汽車庫，自行車按戶均1.7輛配置，汽車庫最低按30％到100％配置；集中綠地不少于人均1平方米，總數不少于占地30％；代市政拆遷道路、管道用地，約為總用地面積的20％。市政建設費用每平方米約為400元到600元。此外，還有規定的居委會、公廁、垃圾樓、泵房、物業管理用房等分攤的公用面積，各種政府收取的其他費用還有約106項，各種稅約7項到10項，約占售價的8％到10％（不含利潤所得稅）。

從以上計算可以看出，房價中所占比例最大部分是政府直接收取和政府政策所規定必須支付的成本和費用。開發一個項目，從拆遷到建成，最快也要兩年時間，只有管理經營得好，才能獲得總計5％到10％的利潤（平均每年2.5％到5％的利潤），管理經營差，能否獲利就很難說了。

有人也許會問：為什么政府要收取那么高的費用呢？可不可以少收一點呢？

其實政府也有難處：在目前我國城市化進程加快，到處都要用錢的情況下，政府不靠“以地生財”，向開發商收取城市建設和住宅建設所需的相關配套設施建設費用，又到哪兒去籌措巨額的建設投資呢？一位市長曾這樣吐苦水：即使是目前收來的這些錢，也只能說是杯水車薪，只能用于做“加法”，而無法按已經制定的城市建設總體發展規劃去做“減法”。

因為與做“加法”相比，做“減法”需要投入更多的建設資金。

盡快走出城市建設只做“加法”不做“減法”的怪圈

怎么辦呢？有關專家接受記者采訪時，提出三條對策：

一是，城市政府要從思想上、行動上做到實事求是，切實杜絕城市建設中事實上存在著的脫離實際，好大喜功，搞形象工程、政績工程的現象。按照城市建設發展總體規劃，優先建設與人民群眾日常生活密切相關的基礎設施和項目。

二是，正視我國人均石油資源占有量少，遠遠不能滿足國內需求，需要大量進口的現實，正確處理好啟動內需、鼓勵私人轎車消費和城市交通實施公交優先的關系，并盡可能加快城市軌道交通建設。

三是，建立和完善中央政府和地方政府權利和義務統一的財政體制，在建立起地方政府財政信用的基礎上，允許地方政府適度舉債進行城市基礎設施建設，同時實施市政公用設施建設向國內外投資開放政策。

配合以上三條措施的實施，專家建議：當前特別需要，也是較為可行的辦法就是按照“誰投資、誰受益”的原則，允許地方政府借鑒世界上眾多國家采用的做法，適時開征財產稅。

據專家介紹，世界上實行財產稅的國家，不在少數，這些國家，財產稅在地方稅中占有著相當大的比例。如美國，在上世紀70年代時，財產稅要占到地方稅收70％的比例；80年代后，財產稅收入雖有所下降，但一般也占到了地方稅收比例的近50％。

世界銀行官員在談到如何解決城市建設資金問題時也指出，財產稅是維持城市長期發展的一個重要資金來源。征收財產稅和征收所得稅相比，征收效率比較高。因為不動產的財產形態很難隱藏，而且還可以通過它引導市場向健康軌道發展。如，仍是在美國，為鼓勵一般百姓購房，政府規定百姓在購第一套自住房時可以免除財產稅，當他購第二套住房時，就要對其征收財產稅；再購第三、第四套住房時財產稅就會有一個較大比例的增長。而政府也相應多了一個調控房地產市場的手段，需要促進房地產市場發展時，可以用減稅的方法來調控；房地產市場過熱時，也同樣可以用加稅的方法來抑制。

把城市發展和政府財務建立在可持續發展的基礎上

按我國目前政策，城市政府出讓土地，開發商開發住宅售給居民后，居民在擁有使用權的70年內，工業用地在擁有使用權的50年內，就不用再交一分錢了，交易是一次性的，政府得到的土地收益也是一次性的。這樣就容易造成上屆政府拼命賣地，而賣出土地所需的維護、維修和后期服務都由下一屆政府來承擔，結果就造成了每一屆政府都靠增加新的土地出讓來維持自身的運轉。

于是就會帶來一個問題，在經濟高速發展時，由于社會有新的土地需求，政府可以通過不斷賣新地，用新的土地收益去補償城市建設維護、維修的資金缺口。但是如果一旦經濟發展速度減緩，進入調整時期，社會也會相應出現沒有或缺少對新地的需求，并導致問題的產生。如我國香港特別行政區，回歸前長期實行的是低稅收、高地價政策，在經濟高速發展時，香港靠土地出讓獲得了大量的收益（土地收益和相關政府投資收益占到了整個財政收入的近50％），當時的港英政府也可以說是世界上最富有的政府。而當隨著亞洲金融危機爆發，回歸后的香港經濟也進入了一個穩定發展階段，需要進行結構調整，這時社會對新增土地的需求出現了明顯的下降，特區政府的財政問題也隨之出現。如2001年，隨著特區政府土地收益的減少，特區政府的財政赤字也隨之出現。為了彌補赤字，特區政府不得不在擴大它的稅收來源的同時，考慮削減公務員的薪水。這就提醒我們，在我國目前經濟高速發展的時候，是不是應該提前考慮這同樣的問題。

專家據此指出，要避免這一屆政府把土地所有的收益都收完、用完，只有及時開征財稅。

這屆政府賣出土地后，能否給下屆政府創造一個稅源

專家強調，開征財產稅，還可以帶來以下三個好處：

一是，防止房地產開發商囤積土地。

房地產業在發展過程中常常會出現囤積土地的現象。做法就是將不動產、尤其是土地作為一種儲存手段，低價吃進，高價拋出賺取差價。應當說，這是一種正常的經濟行為。但是在城市開發建設過程中土地增值的很大一部分，并不是完全是由土地擁有者（包括使用權擁有，下同）自己經營、投資產生的。而是由于政府對土地投入了大量的基礎設施建設，包括機場、電廠、城市道路等基礎設施帶來的。這時如果土地擁有者大量囤積土地就會造成土地短缺，地價上漲，而所囤積的這部分土地并不能給政府和社會帶來任何貢獻，只會造成政府對基礎設施投資無法從正常渠道回收，并造成整個城市的經營困難。因此，世界各國對于囤積土地的做法都是采取限制、打擊的做法。如日本，對囤積土地就有很多限制政策，其中包括對土地保有、增值和交易進行征稅。如果某塊地在買入時是100萬，后來增值到1000萬，中間900萬就要交稅。即使擁有土地者不進行交易，經政府評估后，土地擁有者也要為它交稅。開征財產稅的效果就是這樣，任何人從拿到土地的那一天起，只要土地有增值，政府就可以對其進行征稅，并調動起城市政府改造現有城市環境的動力。對土地擁有者來說，就意味著，只要有閑置土地在手里就同時會有財政壓力在，從而起到防止囤地、炒地導致的“泡沫”出現。

二是，可以促進城市產業結構的調整，土地使用效率的提高。產業結構調整是我國“十五”計劃的主題。實際上，所有城市產業結構的調整都和城市空間結構，即城市建設總體發展規劃密切相關，從某種意義上說，甚至需要靠空間結構調整來推動。比如，以前一個工廠當年建在城市邊緣，現在隨著城市發展已經處在城市中心。這個工廠現在占有的這塊土地和以前雖然面積完全一樣，但價值已經完全不一樣了，遠遠高出當初占有這塊土地時的價值。如果按這個廠占有的土地面積征收財產稅，這個廠就會想，如果把土地轉讓出去，拿著賣地的錢到土地增值稅、財產稅較低的城市新區，就會省下很大一筆錢。假如沒有財產稅，哪怕工廠關門了，土地也只好閑置在那兒，對整個城市經濟發展來說，實際上就是一種無形的損失。

三是，可以把目前過高的房價降下來。這聽上去可能讓人奇怪，因為按人們的通常理解，增加稅收只會抬高房價，怎么會降低房價呢？因為造成目前城市地價高企的原因主要是工業用地將50年的使用費、居住用地是將70年的使用費都需要在一天交齊。但是如果把50年、70年的錢貼現到今天來計算，目前的地價實際上就沒有今天看上去這么高了。特別是住宅用地，50年、70年后今天的買主可能已經作古了，但他一次交清地價事實上也為他作古后的人交了所使用的地價。因此在發達國家，地價是分別在70年里不斷收回的，這樣地價反映在每一年里就低了許多。有了財產稅，就可以把目前的過高地價降下來。由于地價可以在70年里不斷收回來，這樣在第一年里土地價格和相關稅費就可以降下來很多。土地在房價里占著大頭，地價降了，房價也肯定會降下來。與國外相比，在目前我國的房價構成中，建筑安裝費用約占40％左右（在大城市占的比例更低，如上面所舉北京西直門的項目，占的比例最高才20％左右），剩下的就是包括稅費在內的其他費用和土地價格。在國外房價的構成中，最大的一塊是建筑安裝費用，大概占70％左右，接下來是土地，土地和其他費用加起來才占剩下來28％左右。我國房價中土地費用所占比例如此之大，原因就與70年一次收取有關。因此，通過逐年征收財產稅的方法，把目前我國房價中的土地成本降到國外同樣的比例話，那么如果現有房價每平方米為1000元的話，就可以馬上降到600元。隨著首次購房門檻（價格）的降低，相信同時也會有更多的人由于房價能夠承受，而提前實現改善自己住房條件的愿望。

文/謝然浩