都市涌起CBD熱 營建CBD的七大“病癥”

作為21世紀的重要發展戰略，中國的大都市正掀起一股CBD熱潮。然而以CBD為中心的我國城市競爭力建設卻存在著諸多問題。中國社會科學院金融經濟專家李揚、城市競爭力專家倪鵬飛前不久闡述了各自的觀點。

目前中國許多城市營建CBD的熱情非常高，并已取得了明顯成效。但大多數城市的CBD都處在起步前后，距新概念CBD有一定距離。同時中國一些城市的CBD在建設和發展中還存在以下亟待克服的“病癥”。

“病癥”之一，貪大求全，隨意拔高。在CBD的定位上，一些城市沒有反復研究，提出了超越自身的發展能力、不切實際的大而全目標。因無力開發，造成資源浪費，土地撂荒，有的采取變通措施，帶來更嚴重的后果。目前還有一些城市將新區和CBD混同起來，做出十分宏大的規劃，前景十分堪憂。

“病癥”之二，急功近利，朝令夕改。在城市規劃上，一些城市實際是一屆政府一屆規劃，政府領導為出短期效益和政績，隨意改變規劃，亂上項目。由于缺乏統籌規劃，濫建亂改，給城市帶來許多問題，嚴重制約了都市經濟和社會事業的發展。

“病癥”之三，炒作概念，一哄而起。在CBD的建設上，尤其開發商為牟暴利，常常炒作CBD概念，一哄而起：這邊詳細規劃還沒出臺，那邊項目規劃已紛紛出籠；這邊剛簽了土地轉讓協議，那邊已把地圈上；項目還沒批，就已是重點工程；土地出讓金還沒交分文，就有開發商開始放炮炸樓。炒作概念無形中抬高了地價，地價過高過快上升，使CBD成為一座“空中樓閣”。

“病癥”之四，體制不順，管理不力。在管理體制上，一方面，不少CBD管理組織處于臨時負責狀態，不能行使完整的管理權；另一方面，方方面面機構都向CBD伸手干預，個別CBD因此失敗。再者是土地管理體制問題。本來CBD內劃撥用地不能直接進入市場，但由于土地在不同的“婆婆”手里，土地使用權可以轉讓，一些CBD內的企業單位都各自為戰，自行招商引資、自我配套、自行組織建設，CBD開發處于無序狀態。

“病癥”之五，各自為政，全面開花。CBD外部結構上，由于CBD系統沒有統一的業態發展規劃，全市各區沒有形成錯位經營的良性格局，各區從自身局部利益考慮，紛紛建設“CBD"，造成重復建設，造成彼此間的惡性競爭和資源分散，中央商務“空心化”。

“病癥”之六，資金短缺，設施滯后。在資金和設施上，CBD市政公共設施需要大量的資金投入，土地一般是其直接的來源。但為了鼓勵企業搬遷改造，土地出讓金要返還企業；若CBD區內土地資金再被挪作它用，市政公共設施的建設費用更無直接來源。由于融資體制沒有解決好，不少CBD內配套設施和生活配套設施嚴重滯后，使CBD發展舉步維艱。

“病癥”之七，喧賓奪主，功能失衡。在CBD內部結構上，CBD的形成離不開各產業的協調發展，但商務中心應以商務為主。但不少城市在建設過程中，一方面，只進行住房建設的短期投資，住房開發過熱，CBD變成居住中心區。另一方面，只考慮公司利益不顧及公共利益，綠地等公共空間少，導致生態環境的失衡等一系列問題。功能失衡，CBD失去了生命力。

兩位學者認為，一個新概念的CBD應該是充分借鑒國際經驗、適應信息社會發展、體現中國特色的富有競爭力的都市區，它應扎根當地、接軌世界、領導潮流。它既未必在中央，也不是在做商務，它應具有全球化、生態化、精巧化、虛擬化、彈性化、學習型的特征。作為發展中國家，中國都市CBD剛剛起步，作為引領都市經濟發展的核心區域，需要不斷創新。CBD不僅是商務區，還應是重要的創新區。