“泡沫”紛爭(zhēng)乍起

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“泡沫”紛爭(zhēng)乍起

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中國房地產(chǎn)業(yè)在“泡沫”聲中健步前行

admin 2002-12-24 來源:景觀中國網(wǎng)
從跨入2002年門檻的那一天起,房地產(chǎn)業(yè)注定要在“泡沫”紛爭(zhēng)聲中走完馬年的春夏秋冬。 “泡沫”紛爭(zhēng)乍起 事情起源于去年的12月25日,這一天將在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上留
從跨入2002年門檻的那一天起,房地產(chǎn)業(yè)注定要在“泡沫”紛爭(zhēng)聲中走完馬年的春夏秋冬。

“泡沫”紛爭(zhēng)乍起

事情起源于去年的12月25日,這一天將在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上留下“不可磨滅”的印記。當(dāng)時(shí)有經(jīng)濟(jì)學(xué)界“京城四少”之稱的清華大學(xué)教授魏杰接受了中央電視臺(tái)的專訪,發(fā)表了題為《2002,房地產(chǎn)的冬天》的訪談講話,于是“泡沫”之聲開始頻頻出現(xiàn)于各大媒體的顯要位置。

魏杰教授的“泡沫”說一經(jīng)甫出,整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)像開了的鍋一樣,各種悲觀的,反對(duì)的,甚至樂觀的言論四起針鋒相對(duì)。在這場(chǎng)論戰(zhàn)中,包宗華教授是第一個(gè)用最詳實(shí)的數(shù)字和深入的事實(shí)批駁魏杰教授的“泡沫”說。在此期間,房地產(chǎn)業(yè)界堅(jiān)稱目前的房地產(chǎn)投資增長尚處于正常的范圍;而一些經(jīng)濟(jì)分析人士包括某些海外投行的分析師則接連指出中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過熱跡象,正預(yù)示著相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。至于因其特殊身份而一向微言大義的政府官員們,在這個(gè)問題的表態(tài)上就顯得慎重得多。

不過,自今年下半年以來,政府官員們的態(tài)度似乎也出現(xiàn)了一些微妙的變化。7月份的時(shí)候,國家統(tǒng)計(jì)局副局長邱曉華在被媒體問及中國房地產(chǎn)投資是否過熱問題時(shí)回答:“中國房地產(chǎn)投資目前保持在30%左右是正常的,從供求角度看并不存在過熱”。但到了日前召開的中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)2002年第四季度例會(huì)上,與會(huì)的央行官員則特別強(qiáng)調(diào)指出,要密切關(guān)注一些地區(qū)房地產(chǎn)投資及貸款增長過快的問題。

尤其進(jìn)入下半年,經(jīng)朱總理親口點(diǎn)名之后,有關(guān)國內(nèi)房地產(chǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的討論更是再度升級(jí),成為媒體和公眾關(guān)注的焦點(diǎn)經(jīng)濟(jì)問題。10月16日,建設(shè)部、國家計(jì)委、中國人民銀行、財(cái)政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局等6部門在北京召開會(huì)議,會(huì)診中國房地產(chǎn)是否真的已經(jīng)“高燒”——在短短的一個(gè)月里,9月初的文件余溫尚存,6部門官員又召全國部分城市的房地產(chǎn)主管官員和開發(fā)企業(yè)老總在北京開會(huì),研討當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。

第二天下午,6個(gè)部門的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家接著在北京開會(huì),討論對(duì)當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。

據(jù)說,這兩個(gè)研討會(huì)的主題都是:中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱了嗎?中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫到底有多大?有關(guān)人士說,如果得出的一致意見是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱了,或者說出現(xiàn)了大的泡沫,那就必須向更高領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),甚至要采取堅(jiān)決措施。然而,這兩個(gè)會(huì)議都沒有得出“過熱”的一致意見,絕大多數(shù)與會(huì)者認(rèn)為,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前沒有出現(xiàn)過熱,一兩年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)過熱;只是局部地區(qū)出現(xiàn)了過熱的兆頭,東部地區(qū)房地產(chǎn)要防止出現(xiàn)過熱,西部地區(qū)要防止一哄而上。來自曾經(jīng)被質(zhì)疑最有可能是房地產(chǎn)過熱城市的部門主管領(lǐng)導(dǎo),也否認(rèn)所在城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱。

從一年來“泡沫”的紛爭(zhēng)中可以看出,懷疑我國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已出現(xiàn)或即將出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱(泡沫)的,是少數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家,開發(fā)企業(yè)和各地主管領(lǐng)導(dǎo)基本持否認(rèn)意見。

新華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、北京萬通實(shí)業(yè)董事長馮侖、SOHO中國董事長潘石屹等著名開發(fā)商均十分明確表態(tài):中國房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)什么泡沫,所謂地產(chǎn)泡沫,“全是新聞界自己在炒作”。

在有無“泡沫”說的雙方爭(zhēng)論中,國家有關(guān)部門加緊了制定和出臺(tái)一系列的調(diào)控及管理政策,9月初,建設(shè)部等六部門又聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》。

綜合來看,1999年至2002年這幾年房地產(chǎn)的持續(xù)大幅增長,是1998年國家停止實(shí)物分房后,個(gè)人住房消費(fèi)突然釋放出的一種能量。但這里出現(xiàn)的一個(gè)重要問題是:一旦需求放緩,而供應(yīng)量卻無法同步減下來,這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展是很有害的。政府提醒要防止過熱,防止泡沫是很有必要。

關(guān)鍵是我們需要智慧

觀察2002年房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì),目前的投資的確蘊(yùn)含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。單從表面看,最明顯的過熱跡象就是房地產(chǎn)投資增長明顯超過銷售增長和商品房空置率上升。今年上半年房地產(chǎn)投資增幅高達(dá)32.9%,遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)銷售22%的增長;截至7月,全國商品房空置總量在1.2億平方米左右,其中空置一年以上的超過50%。而更深層次的問題則在于目前房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上的不合理性。

這種結(jié)構(gòu)上的不合理主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面是消費(fèi)對(duì)象結(jié)構(gòu)上的不合理,目前房地產(chǎn)投資過于集中于針對(duì)較富裕階層的中高檔住宅而忽視中低收入階層消費(fèi)需求。的確,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非常大,從人口總量上看甚至近乎有無限的需求,但具體到高檔奢華房地產(chǎn)市場(chǎng)上,并不存在那么多有購買能力的消費(fèi)者。正因?yàn)槿绱耍诳偭可险f房地產(chǎn)市場(chǎng)從供求角度看并不存在過熱固然不錯(cuò),但在集中了大量投資的高檔房地產(chǎn)市場(chǎng),供大于求恐怕早已成為事實(shí)。

另一方面,國內(nèi)房地產(chǎn)投資也存在區(qū)域上的不合理,投資過于集中于一些大中城市的高層住宅群開發(fā),而對(duì)廣大中小城鎮(zhèn)的開發(fā)重視不夠。在這一點(diǎn)上,目前為央行所密切關(guān)注的“一些地區(qū)”房地產(chǎn)投資及貸款增長過快的問題,雖然看上去只是局部的問題,但如果考慮到這些地區(qū)大多為吸收了大量房地產(chǎn)投資的大中城市,這些局部地區(qū)所集中的投資總量恐怕也就絕對(duì)不是一個(gè)可以忽視的數(shù)目。畢竟,吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)投資一旦出現(xiàn)泡沫,對(duì)整個(gè)金融體系的影響和沖擊不容小視。

不過,目前房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上的不合理,也有制度環(huán)境上的根源。在目前國內(nèi)貸款利率低、銀根寬松而又資本過剩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,投資商在房地產(chǎn)投資高收益率的驅(qū)動(dòng)下必然將大量資本投入房地產(chǎn)。而作為地方政府日益重要的財(cái)政來源,各種土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)又使得房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下,這就制約了廣大中低收入階層的居民成為房地產(chǎn)的有效消費(fèi)者,進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)開發(fā)商為了保證利潤而過量開發(fā)高檔住宅的做法。

房地產(chǎn)業(yè)在 “泡沫”的爭(zhēng)吵聲中健步走完了2002年的路程,在新的一年即將開始的時(shí)候,我們認(rèn)為,采取有效措施擴(kuò)大房地產(chǎn)消費(fèi)者的基數(shù),應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)明年乃至未來一段時(shí)期的一個(gè)中心,也是繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用的核心保障。

文/何可信
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