中國房地產(chǎn)業(yè)在“泡沫”聲中健步前行

從跨入２００２年門檻的那一天起，房地產(chǎn)業(yè)注定要在“泡沫”紛爭(zhēng)聲中走完馬年的春夏秋冬。

“泡沫”紛爭(zhēng)乍起

事情起源于去年的１２月２５日，這一天將在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上留下“不可磨滅”的印記。當(dāng)時(shí)有經(jīng)濟(jì)學(xué)界“京城四少”之稱的清華大學(xué)教授魏杰接受了中央電視臺(tái)的專訪，發(fā)表了題為《２００２，房地產(chǎn)的冬天》的訪談講話，于是“泡沫”之聲開始頻頻出現(xiàn)于各大媒體的顯要位置。

魏杰教授的“泡沫”說一經(jīng)甫出，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)像開了的鍋一樣，各種悲觀的，反對(duì)的，甚至樂觀的言論四起針鋒相對(duì)。在這場(chǎng)論戰(zhàn)中，包宗華教授是第一個(gè)用最詳實(shí)的數(shù)字和深入的事實(shí)批駁魏杰教授的“泡沫”說。在此期間，房地產(chǎn)業(yè)界堅(jiān)稱目前的房地產(chǎn)投資增長尚處于正常的范圍；而一些經(jīng)濟(jì)分析人士包括某些海外投行的分析師則接連指出中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過熱跡象，正預(yù)示著相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。至于因其特殊身份而一向微言大義的政府官員們，在這個(gè)問題的表態(tài)上就顯得慎重得多。

不過，自今年下半年以來，政府官員們的態(tài)度似乎也出現(xiàn)了一些微妙的變化。７月份的時(shí)候，國家統(tǒng)計(jì)局副局長邱曉華在被媒體問及中國房地產(chǎn)投資是否過熱問題時(shí)回答：“中國房地產(chǎn)投資目前保持在３０％左右是正常的，從供求角度看并不存在過熱”。但到了日前召開的中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)２００２年第四季度例會(huì)上，與會(huì)的央行官員則特別強(qiáng)調(diào)指出，要密切關(guān)注一些地區(qū)房地產(chǎn)投資及貸款增長過快的問題。

尤其進(jìn)入下半年，經(jīng)朱總理親口點(diǎn)名之后，有關(guān)國內(nèi)房地產(chǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的討論更是再度升級(jí)，成為媒體和公眾關(guān)注的焦點(diǎn)經(jīng)濟(jì)問題。１０月１６日，建設(shè)部、國家計(jì)委、中國人民銀行、財(cái)政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局等６部門在北京召開會(huì)議，會(huì)診中國房地產(chǎn)是否真的已經(jīng)“高燒”——在短短的一個(gè)月里，９月初的文件余溫尚存，６部門官員又召全國部分城市的房地產(chǎn)主管官員和開發(fā)企業(yè)老總在北京開會(huì)，研討當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。

第二天下午，６個(gè)部門的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家接著在北京開會(huì)，討論對(duì)當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。

據(jù)說，這兩個(gè)研討會(huì)的主題都是：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱了嗎？中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫到底有多大？有關(guān)人士說，如果得出的一致意見是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱了，或者說出現(xiàn)了大的泡沫，那就必須向更高領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，甚至要采取堅(jiān)決措施。然而，這兩個(gè)會(huì)議都沒有得出“過熱”的一致意見，絕大多數(shù)與會(huì)者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前沒有出現(xiàn)過熱，一兩年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)過熱；只是局部地區(qū)出現(xiàn)了過熱的兆頭，東部地區(qū)房地產(chǎn)要防止出現(xiàn)過熱，西部地區(qū)要防止一哄而上。來自曾經(jīng)被質(zhì)疑最有可能是房地產(chǎn)過熱城市的部門主管領(lǐng)導(dǎo)，也否認(rèn)所在城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱。

從一年來“泡沫”的紛爭(zhēng)中可以看出，懷疑我國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已出現(xiàn)或即將出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱（泡沫）的，是少數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家，開發(fā)企業(yè)和各地主管領(lǐng)導(dǎo)基本持否認(rèn)意見。

新華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、北京萬通實(shí)業(yè)董事長馮侖、ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹等著名開發(fā)商均十分明確表態(tài)：中國房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)什么泡沫，所謂地產(chǎn)泡沫，“全是新聞界自己在炒作”。

在有無“泡沫”說的雙方爭(zhēng)論中，國家有關(guān)部門加緊了制定和出臺(tái)一系列的調(diào)控及管理政策，９月初，建設(shè)部等六部門又聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》。

綜合來看，１９９９年至２００２年這幾年房地產(chǎn)的持續(xù)大幅增長，是１９９８年國家停止實(shí)物分房后，個(gè)人住房消費(fèi)突然釋放出的一種能量。但這里出現(xiàn)的一個(gè)重要問題是：一旦需求放緩，而供應(yīng)量卻無法同步減下來，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展是很有害的。政府提醒要防止過熱，防止泡沫是很有必要。

關(guān)鍵是我們需要智慧

觀察２００２年房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)，目前的投資的確蘊(yùn)含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。單從表面看，最明顯的過熱跡象就是房地產(chǎn)投資增長明顯超過銷售增長和商品房空置率上升。今年上半年房地產(chǎn)投資增幅高達(dá)３２．９％，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)銷售２２％的增長；截至７月，全國商品房空置總量在１．２億平方米左右，其中空置一年以上的超過５０％。而更深層次的問題則在于目前房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上的不合理性。

這種結(jié)構(gòu)上的不合理主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是消費(fèi)對(duì)象結(jié)構(gòu)上的不合理，目前房地產(chǎn)投資過于集中于針對(duì)較富裕階層的中高檔住宅而忽視中低收入階層消費(fèi)需求。的確，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非常大，從人口總量上看甚至近乎有無限的需求，但具體到高檔奢華房地產(chǎn)市場(chǎng)上，并不存在那么多有購買能力的消費(fèi)者。正因?yàn)槿绱耍诳偭可险f房地產(chǎn)市場(chǎng)從供求角度看并不存在過熱固然不錯(cuò)，但在集中了大量投資的高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)，供大于求恐怕早已成為事實(shí)。

另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)投資也存在區(qū)域上的不合理，投資過于集中于一些大中城市的高層住宅群開發(fā)，而對(duì)廣大中小城鎮(zhèn)的開發(fā)重視不夠。在這一點(diǎn)上，目前為央行所密切關(guān)注的“一些地區(qū)”房地產(chǎn)投資及貸款增長過快的問題，雖然看上去只是局部的問題，但如果考慮到這些地區(qū)大多為吸收了大量房地產(chǎn)投資的大中城市，這些局部地區(qū)所集中的投資總量恐怕也就絕對(duì)不是一個(gè)可以忽視的數(shù)目。畢竟，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)投資一旦出現(xiàn)泡沫，對(duì)整個(gè)金融體系的影響和沖擊不容小視。

不過，目前房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上的不合理，也有制度環(huán)境上的根源。在目前國內(nèi)貸款利率低、銀根寬松而又資本過剩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，投資商在房地產(chǎn)投資高收益率的驅(qū)動(dòng)下必然將大量資本投入房地產(chǎn)。而作為地方政府日益重要的財(cái)政來源，各種土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)又使得房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，這就制約了廣大中低收入階層的居民成為房地產(chǎn)的有效消費(fèi)者，進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)開發(fā)商為了保證利潤而過量開發(fā)高檔住宅的做法。

房地產(chǎn)業(yè)在 “泡沫”的爭(zhēng)吵聲中健步走完了２００２年的路程，在新的一年即將開始的時(shí)候，我們認(rèn)為，采取有效措施擴(kuò)大房地產(chǎn)消費(fèi)者的基數(shù)，應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)明年乃至未來一段時(shí)期的一個(gè)中心，也是繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用的核心保障。

文/何可信