ＣＢＤ 中關(guān)村 金融街寫字樓市場的新“三國演義”

趨近年末，關(guān)于寫字樓的消息頻頻見于報端，而大大小小的研討會也接踵而至。近日在國際科技會展中心的一次研討會上，來自中國社科院、北大、清華的學(xué)者，中關(guān)村寫字樓商會，金融街控股公司，ＣＢＤ管委會以及各區(qū)代表寫字樓項目負責(zé)人共２０人，就寫字樓的發(fā)展問題參加了討論。會上大家的討論還是離不開這三個熱點地區(qū)。代表們戲言，寫字樓市場正在進行著一場沒有刀光劍影的新“三國演義”。

ＣＢＤ屬于成熟穩(wěn)定性企業(yè)

什么樣的企業(yè)生活在ＣＢＤ呢，與會代表多數(shù)認為，那些成熟穩(wěn)定型的企業(yè)是ＣＢＤ寫字樓的主要業(yè)主。
以國貿(mào)為代表ＣＢＤ區(qū)域首先是外資企業(yè)的代表，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當規(guī)范和成熟。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)都需要齊全。國外的公司進入ＣＢＤ，就感覺與本國狀況基本上相同，讓客戶有一種歸屬感，很快能融入其中。而ＣＢＤ寫字樓的建設(shè)就是按照這個模式發(fā)展的。這里擁有嘉里中心、國貿(mào)二期、盈科中心等很多甲級寫字樓。到目前為止，在北京的１００多個世界５００強的企業(yè)半數(shù)生活在那個地方。

另一種生活在ＣＢＤ的企業(yè)就是國內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來源和利潤水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。從而具有經(jīng)濟實力成為真正意義上的寫字樓的業(yè)主。

世紀財富中心的代表說，在ＣＢＤ，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會明顯比其他地區(qū)要高，這些地方不是創(chuàng)業(yè)人員的辦公場所，他無法承受這么高的租金，所以項目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。這樣的企業(yè)，因為它承受了昂貴的租金，對樓的品質(zhì)的要求會比較高，因此在寫字樓的建設(shè)中就要不斷把好的東西加進來。
目前，ＣＢＤ寫字樓發(fā)展處于上升期，舊的項目已經(jīng)基本售完，新的項目正在建設(shè)中。

中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)

中關(guān)村的情況比較特殊，也比較豐富，這里的企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)階段，但是也不乏成熟的大企業(yè)的存在。因此，在這些地區(qū)的寫字樓項目也就呈現(xiàn)出豐富的面貌。

企業(yè)有不同的發(fā)展階段，在不同的發(fā)展階段，對辦公物業(yè)的選擇有自己的需求。這就像馬斯洛的人類需求理論一樣，人第一是生存，第二是安全，第三才是社會尊重。當企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)來得雄厚，所以在辦公地點的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。一些中檔寫字樓項目或者商住兩用的準寫字樓就成為他們所需要的。而那些外企或者中國的高級企業(yè)又需要一些高檔寫字樓來辦公。中關(guān)村的寫字樓既要提供滿足大多數(shù)需要的中檔項目，又要提供與國際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的趨向。

中關(guān)村寫字樓市場供應(yīng)量巨大。今年新投入的寫字樓的使用面積不到４０萬平方米，相當于去年使用面積的１７０萬平方米的２５％的水平，今年新增高科技是３０％，而平均資產(chǎn)注冊的企業(yè)規(guī)模是以前平均資產(chǎn)規(guī)模的１．７倍。通過這個數(shù)據(jù)顯示可以看出，中關(guān)村的寫字樓市場還有很大的成長空間，發(fā)展前景看好。

金融街國有大企業(yè)的集散地

相對于ＣＢＤ與中關(guān)村寫字樓的火爆，金融街應(yīng)該屬于勢頭比較弱的一方。這里國營企業(yè)的氣氛濃一點，人民銀行、保監(jiān)會、證監(jiān)會這些監(jiān)管部門，還有三大國有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內(nèi)主要大的保險公司等總部都設(shè)在這里，另外中國電信、中國移動、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。

由于金融街國營大公司多一點，在規(guī)模上就不會像國外的寫字樓規(guī)模一樣。中國人的生活方式和工作方式與外國人不同。不可能完全跟國外走的路線一樣。中關(guān)村寫字樓商會副會長劉志碩說，寫字樓是服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟的，是區(qū)域經(jīng)濟的載體。辦公室在新經(jīng)濟情況下成了印鈔機，傳統(tǒng)的經(jīng)濟印鈔機是工廠，而新經(jīng)濟的印鈔機就是寫字樓，辦公地點要捆綁于經(jīng)濟，服務(wù)于經(jīng)濟，經(jīng)濟是什么，就需要什么樣的物業(yè)。今后要將金融街辦成人性化、生態(tài)化，符合中國國情的辦公場所。

這三個區(qū)域各自有各自的歷史淵源，各自有各自的特征和客戶群。不能拿一個統(tǒng)一的尺度去衡量，沒有必要每個區(qū)都發(fā)展５００萬平方米的寫字樓。同時它所屬的客戶群也不是整齊劃一的，即使在ＣＢＤ既有國貿(mào)的辦公樓，也有ＳＯＨＯ商住樓。
商報記者 趙麗萍 Ｊ０７３ Ｊ０９８