成都商業地產面臨四大考驗

　　綜觀成都的各大商圈中的商業地產，與沿海一些大中城市相比較而言，無論是市場定位、營銷理念還是其品牌塑造方面，總體上仍顯有些滯后和“小家子氣”，在如今新經濟條件下仍面臨著許多的考驗。

　　考驗一：皇帝女兒也愁嫁

　　樓市在經過了近20年風雨的洗禮之后，已日趨理性和規范，隨之而來的市場競爭的白熱化。而商業地產（專業市場、商鋪等）因與住宅相比有其獨特的開發價值和投資（消費）價值，因此商業地產一直被開發商（購房者）視為寵兒。有置業專家通過對成都商業地產的市場調查后發現：通常一個樓盤（商住兩用），在正式開盤后的一個月時間里，底鋪（商鋪）往往被搶一空，而樓上住宅的走勢最多也不過售出1／3左右；一個口岸好的專業市場的清盤時間更是遠遠快于純住宅的清盤時間。在此市場背景條件下，“皇帝的女兒不愁嫁”一度成了從事商業地產的商家們的口頭禪，走在成都的街頭，隨處可見的商業地產樓盤拔地而起，成為城市一道道靚麗的風景。然而，隨著市場的瞬息萬變，消費者對商業物業的投資（消費）需求和投資心理等也在不斷發生改變。從今年1－8月的統計資料顯示：成都市商業營業用房完成投資29．43 億元，同比增長76．7％，占全省房地產開發投資的16．27％，商業營業用房投資開發量明顯大幅度增加；而據今年5月的成都成房指數分析顯示：1－5月商品房空置面積較上年同期增長37．38％，達162．03 萬平方米，其中商業營業用房空置面積最為明顯，較上年增長43．1％，商業類物業綜合指數下降3點，這在近年來還是首次。由此可見，開發商抱有“皇帝的女兒不愁嫁”的幻想已經不切實際了，傳統的開發與經營觀念將會導致更多的商業地產面臨考驗。

　　考驗二：殺雞取卵的后果

　　有關業內人士指出，成都的整個商業地產，在商業物業前期的整體規劃、營銷推廣方面缺乏一個行之有效的手段和措施，來保證商業物業長期可持續性發展和物業品牌的建立，這在商業物業的營銷推廣方面表現得尤為突出。以成都市中心某商城為例，該商城在市場競爭異常激烈的情況下，開發商在招商時為了項目的“多、拉、快、跑”，對置業者購買該物業的樓層、用途、經營性質以及物業裝飾裝修風格等都沒有限制，來者不拒。這種被業界稱之為“殺雞取卵”的營銷模式的結果是：該商城的好口岸、好樓層被搶一空，而口岸、樓層差的卻無人問津；當物業投入運營后，一邊是搞餐飲、娛樂、茶房、美容美發等的，緊接著的卻是經營鞋（服飾）批發、裝飾裝璜、家具家電等等之類的，整個物業成了一個大雜燴，進場的商家經營是五花八門，品質參差不齊。這不僅為該商城后期的管理增加了難度，難以形成品牌、口岸效應，而且還一度出現因服務質量承諾等問題，商城眾商家集體向開發商討說法的事件。

　　考驗三：重開發而輕經營

　　近年來，成都的商業地產、商業物業雖如雨后春筍般閃亮于成都的大街小巷，但如今能在全國叫得響的品牌商業物業卻屈指可數。究其原因，就是成都商業物業普遍存在著的“重開發輕經營”的現象。通過調查不難發現，包括成都已形成的一些新興社區型商業，他們在前期的開發、營銷推廣方面都有驚人的舉措，銷售走勢甚為火暴。而當廣大商家進場經營后卻顯得十分的無奈：“生意不好做”。業界有人把此市場經濟現象稱做開發商“甩手掌柜”的開發與經營模式。8月28日，記者在北京召開的“首屆社區商業發展規劃論壇”上看到，在北京、上海等地蜚聲海內外的一些大型社區商業（SHOPPING MALL ），開發商均要花5年甚至更長的時間來“培育市場、持久經營、塑造品牌”。從他們的開發理念上不難看出，開發商在銷售完一個大型社區商業（S HOPPING MALL ）后，不是急于把隊伍戰線轉移，而是繼續完善該社區商業（S HOPPING MALL ）的軟、硬配套建設，諸如商業物業的道路交通識別系統、物業的服務體系、物業內的經營環境與規劃、物業的包裝造勢等等，直至該社區商業成功的保值增值、收益最大化且物業品牌建成后，才把精力投入到下一個開發項目中去。而成都目前商業地產普遍存在著“甩手掌柜”現象，因此還需有很長一段路要走。

　　考驗四：千店一面落伍了

　　在成都，到任何一個商業性物業走走，“千店一面”的商業業態十分突出，要么是經營服裝為主的，要么以家具建材為主，再不就是以餐飲、休閑娛樂為主，于是人們有了“買服裝到春熙路”，“買建材到博美”，“吃飯休閑到羊市街或科華北路”的說法。這就造就了成都今天各行各業各霸一方，沿街為市，隔街繁榮的熱鬧景象。然而，隨著成都這座國際化大都市的日趨形成，傳統而單一，分散而不具規模的商業氛圍和商業業態卻難以同世界經濟發展和消費潮流合拍。“千店一面”的商業業態和商業模式將面臨著巨大的挑戰。在北京召開的“首屆社區商業發展規劃論壇”上，記者發現上海、北京等地一些國際型的社區商業（S HOPPING MALL ）已閃亮登場。如位于上海聯洋社區核心區、占地14．68 公頃、總建筑面積138160 平方米的聯洋鄰里中心；位于北京“三安大街”之一的廣安大街、全長1．8公里、總建筑面積30萬平方米的北京大都市街，集當地（社區）的區域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心于一體，并融合了購物、休閑、美食、IT、上學、就醫等生活、消費“一站式”配套與服務，同時在這些社區商業（S HOP