北京城市擴張從單向興建進入復合階段

北京的路越修越快。在近期１５公里的五環(huán)路一期通車之后，人們很快看到五環(huán)路二期、三期將在明年開通，而在２００５年六環(huán)路將全線完成。修建環(huán)路對于北京人而言，已不再是新鮮事兒，然而一圈一圈新環(huán)路，卻讓圈內之地有點兒跟不上趟兒。

伴隨著市政環(huán)路的開通，北京城市向外擴張的速度也在不斷加快。邊緣集團、衛(wèi)星城、新市鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)盡管說法不同，但想把北京郊區(qū)“焐熱”的構想?yún)s是昭然。但到底什么樣的運作方式，才是北京城向外延展的合理方式呢？早年興建的大興黃村衛(wèi)星城，高不成低不就，但硬是扛到了北京城區(qū)快和大興接了起來；望京新城迅速興起，至目前規(guī)模甚大，但一座純“臥城”造成的交通負擔，已成望京的心腹之痛，而這也正是一個龐大的集團住宅區(qū)，僅單純具備住宅功能帶來的弊病，如果這里有產業(yè)群落、服務設施、商務企業(yè)，居民可就近工作，這里的人群流動負擔或許小一些；說到成績不錯的要數(shù)亦莊了，亦莊既有世界５００強中的３０強，又有目前北京最時尚的住宅群，難道不是成功的模式嗎？

開發(fā)區(qū)的有機與無機

亦莊的成功不容否認。但位于亦莊的新興住宅項目紛紛打出：“世界５００強已有３０強進駐亦莊”，然后例舉出一堆的知名品牌，似乎由于這些知名企業(yè)的進駐，這兒的住宅項目也就雞犬升天，就有點讓人莫名其妙了。據(jù)偉業(yè)顧問提供的數(shù)據(jù)，亦莊開發(fā)區(qū)內的若干房地產項目，亦莊區(qū)內企業(yè)的員工購房比例平均超不過１０％，９０％的客戶仍是以來自ＣＢＤ區(qū)域的中產階層為主。再看看大量進駐開發(fā)區(qū)的外資企業(yè)，如諾基亞、朗迅、拜爾、可口可樂等在工業(yè)區(qū)內均為買地自建廠房，為了對生產進行方便的管理，辦公用房和廠區(qū)基本是在一起的。

除了買地自建廠房的外資企業(yè)，還有一些企業(yè)會采取租賃廠房的形式。其中以施耐德（北京）低壓電器有限公司最為典型，目前租用工業(yè)園建筑面積１３４００平方米左右的廠房且尚未有自建廠房的意向。

以上的敘述表明，亦莊區(qū)內的產業(yè)圈與住宅圈之間是油水分離的，說得刻薄一點兒，是這些新興居住區(qū)與世界５００強中的３０強，誰也借不著誰的光兒！這些知名外企的員工大多不在開發(fā)區(qū)買房，這些外企辦公就在廠區(qū)內，用不著在廠外租用高檔公建。而亦莊新建商品房內的業(yè)主，并不去旁邊的企業(yè)上班，只不過愿意多看一眼道路旁邊懸掛的企業(yè)ＬＯＧＯ，為自己的住區(qū)與世界５００強能搭上界，尋找點兒心理平衡。

如此看來，看待亦莊實際上應該一分為二，如果把亦莊看作一個產業(yè)加工基地，它是成功的；如果把亦莊看作是一個住宅郊區(qū)化的樣板，也是個活生生的有機物。但要把產業(yè)加工基地與亦莊興建的商品房捆綁在一起，描繪成一個協(xié)和的整體就不符實際了，實際上二者是個“無機”關系。這或許是值得北京周邊的衛(wèi)星城、邊緣集團、開發(fā)區(qū)，在興建過程中值得思索的問題。實際上，興建望京科技園區(qū)的聲音越來越強，正是基于加強望京地區(qū)復合機能的考量。

城市擴張進入復合階段

不僅是遠郊近郊地帶的新市鎮(zhèn)們，開始考慮讓自己成長得更豐滿一點，即便是城市核心區(qū)的翻新建筑，也不再走單向發(fā)展的路子，“２４小時ＣＢＤ”，成為代表最新流派的城市建筑規(guī)劃觀點，即不讓一個建筑群落內，下班后成為毫無人煙的“死城”。于是，以ＣＢＤ核心區(qū)項目財富中心、新城國際為代表的項目，提出了“建筑綜合體”的概念，所謂“綜合體”，即一個交合的空間，居住、辦公、購物、飲食以及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個交合空間中，并互相促進。商業(yè)零售的設置為辦公人員提供了方便，使辦公人員節(jié)省了時間，提高了辦事效率；而辦公人員的經常性消費又為零售增加了贏利；辦公為旅店帶來了客源，旅業(yè)的設置為辦公的來訪者提供了下榻地，提高了辦公的效率；旅店為商業(yè)零售增加了營利，商業(yè)零售的發(fā)達又為旅游業(yè)帶來了客源。

老城區(qū)的翻新，城市向內擴張，“建筑綜合體”代表了主流發(fā)展方向。而在城市向外擴張的過程中，“綜合體”的模式同樣適用。北京威格斯顧問在一份專業(yè)報告中指出：“城市的開發(fā)建設已發(fā)展到了綜合開發(fā)的高級階段，所謂綜合開發(fā)，就是根據(jù)社會經濟發(fā)展目標和城市總體規(guī)劃要求，在城市或局部進行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一建設、協(xié)調開發(fā)、統(tǒng)籌經營，以求得良好的經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的城市建設方式”。

如果說東區(qū)的奧林匹克花園火爆一時，除了性價比高還有什么原因的話，那就是該項目復合了“體育”因素，而且把健康計劃、體育設施，落實得異常仔細，可以說該項目巧妙地復合了對人們最為重要的一項生活機能。

近日，在中關村核心區(qū)學清路興建的占地１９０萬平方米超大型項目“逸成”一期開盤，鮮明地運用了復合手法，簡單說“逸成”是一個特大型的“建筑綜合體”，其中復合了環(huán)境、商務、商業(yè)機能，其中僅綠地面積就達１３２萬平方米，在１１０萬平方米建筑面積中以住宅為主，但同時擁有辦公、商業(yè)教育、健身等多重機能的綜合公建設施。在交通規(guī)劃上，社區(qū)內主干道直接與城市干道相通，這實際上又是社區(qū)與城市的復合，而不是把小區(qū)與社會截然斷開，僅此一點可以看做是對北大張頤武教授對北京小區(qū)建設缺失與城市交流的一個正面回應。

在歷經１９９８年之后４、５年左右的高趨利階段之后，北京房地產市場開始多了一點冷靜與理性，少了些許的急躁與盲動。有一點是肯定的，即方向大于努力，站在城市發(fā)展的角度來把握個體項目的定位，這個城市必會善待有備而來者。

商報記者 呂尚春 Ｂ２７