北京人造商業(yè)街無人喝彩遭尷尬

由于過多的政府而非市場主導(dǎo)的行為，北京大都市商業(yè)街從一開始就面臨著種種意想不到的困境。據(jù)了解，這條采用只售不租模式的商業(yè)街，目前招商情況并不理想。其散賣的樓盤店鋪出售率約５０％，整樓出售的則尚無一棟簽約。

９月２８日，號稱“亞洲最長的商業(yè)步行街”、“北京第二條王府井(相關(guān),行情)”的北京大都市商業(yè)街正式開業(yè)，并舉辦體育用品及家居、裝飾用品展會。據(jù)了解，首期開業(yè)的南一樓只是全街１５棟樓中的１棟。盡管有關(guān)方面對此次開業(yè)的宣傳是“形勢一片大好”，但記者從一些專業(yè)人士處聽到的卻是各種質(zhì)疑，而從記者實際了解的情況看，這條街在規(guī)劃和招商等方面亦存在著種種漏洞，由于過多的政府而非市場主導(dǎo)的行為，這條街從一開始就面臨著種種意想不到的困境。

開業(yè)凋敝

大都市街東起崇外大街磁器口，西至前門大街珠市口，全長１．８公里，總建筑面積達(dá)３０萬平方米，由１５棟三四層的建筑樓群對街組成。全街由崇文區(qū)政府下屬的廣崇房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，實際上就是由崇文區(qū)政府一手操辦。

據(jù)大都市街招商處的工作人員介紹，開業(yè)的南一樓的定位是出售體育精品，已售出了７０％的產(chǎn)權(quán)，體育精品的商鋪約占８０％。

上午十點多，記者在總建筑面積３萬多平米、高三層的商場內(nèi)看到，整棟樓里的人流不多，除了一些營業(yè)人員與特約嘉賓外，真正來參觀的更少。定位為體育精品樓的市場內(nèi)，只有幾家不多的與體育精品有關(guān)的店鋪。

本次開業(yè)的主題為體育精品及家居、裝飾工藝展。現(xiàn)場除了家居用品有一定的規(guī)模，一些體育用品、服裝、字畫、藤制工藝等商品也點綴其中。家居用品大多千人一面，缺乏特色。

最讓人費解的則是樓內(nèi)大面積的空置：一樓當(dāng)街空了四五家鋪面，二三樓特別是三樓店鋪大量空置，玻璃門上一律寫著“已售產(chǎn)權(quán)，體育用品正在備貨，近期開業(yè)”的字樣。作為號稱要建成“北京第二條王府井”的商業(yè)街的首次展會，這樣凋敝的開業(yè)著實讓人困惑。

據(jù)該街物業(yè)管理公司田董事長稱，空置是由于業(yè)主很多是外地人，趕不過來；而且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)賣出去了，愿不愿意開業(yè)是業(yè)主自己的事，物業(yè)管不著；至于品種雜多則是由于本來就是“博覽會”。

去年９月，大都市街正式開盤，據(jù)當(dāng)時一些媒體報道，積極認(rèn)購的人不少。到今年４月１９日，首批推出的５棟共１１萬平方米商業(yè)現(xiàn)房正式對外銷售，咨詢的人也挺多。８月中旬，曾有報道稱，該項目１５棟樓中的９棟已全部售完。大都市街招商中心的負(fù)責(zé)人對記者表示：我們現(xiàn)在的招商情況很好，但是具體情況還不方便談。

讓人疑惑的是，如果招商情況良好，為何不在首期多推出幾棟樓盤，以打出大都市街的氣勢與品牌？多達(dá)１５棟的商業(yè)樓盤，已有１３棟全部完工，首期開業(yè)只有１棟推出本就顯得單薄，而就在這棟開業(yè)的樓里還存在這么多問題，這就不能不使人考慮它背后的原因。

招商乏力

為大都市街做過一年市場顧問的北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司，曾給該項目進(jìn)行過主題包裝和市場定位：走專業(yè)化主題市場的路子，通過專業(yè)化市場帶動主題商鋪，具體表現(xiàn)為主題的專業(yè)化、品牌的專業(yè)化和硬件設(shè)施的專業(yè)化等，將１５棟樓劃分為以體育、服裝、家居等為主題的市場，每一主題的商品被規(guī)劃在一棟或幾棟商業(yè)樓內(nèi)。

但是從它已開業(yè)的南一樓和記者了解的它目前的招商情況看，顯然并未能按這些市場定位進(jìn)行。

記者以購房者的身份來到位于南五樓空曠的招商大廳，只有一位工作人員指著掛在墻上的十多棟樓的平面圖在向一對夫婦進(jìn)行介紹。“只要你買下了這塊店鋪，你愿意做什么就可以做什么。”

在記者的詢問下，該招商人員介紹說，所謂規(guī)劃和定位只是一個引導(dǎo)性的東西，主動權(quán)還在業(yè)主手里，因為大都市街的所有樓盤都只賣不租。“產(chǎn)權(quán)都賣給業(yè)主了，我們不能強迫別人。”他說。

大都市街招商中心負(fù)責(zé)人也向記者證實，目前購買該街樓盤的多是外地人，“做什么的都有”。他表示，短期內(nèi)難以實現(xiàn)較高的專業(yè)化，但隨著市場的調(diào)節(jié)，相信會出現(xiàn)一系列的專業(yè)市場。他還表示，建商業(yè)街只是開發(fā)商最初的想法，如果賣房不順利，不排除將這些樓盤另作他用。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，采用只售不租模式的大都市街，目前招商情況并不理想。其樓盤分整賣和零售兩種方式，其中南一、南二、南四和南六四棟散賣，其余大部分考慮整樓出售。目前散賣的樓盤店鋪出售率約５０％，整樓出售的則尚無一棟簽約。

資金壓力

只售不租是造成大都市街不易統(tǒng)一經(jīng)營管理的重要原因，之所以選擇這種模式，則是由于巨大的資金壓力。

其招商中心的負(fù)責(zé)人稱，主要是因為建設(shè)該項目的近４０億元大部分來自銀行貸款，現(xiàn)在面臨還貸壓力。記者從２００２年３月的《北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目抵押登記情況公示》中看到，廣崇房地產(chǎn)公司是以這條街的全部建筑物作為抵押貸款的。

對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)頗有研究的北京天讓置業(yè)公司副總經(jīng)理徐世恒認(rèn)為，與住宅必須完全賣掉才能產(chǎn)生利潤不同，國際上很多黃金商業(yè)項目都是不賣的，一個成功的商業(yè)項目是一個會下蛋的金雞，源源不斷地給企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。他認(rèn)為，解決資金問題可以有多種方法，并不是非要把這些物業(yè)賣掉，像房地產(chǎn)基金、信托等都可以考慮。

大都市街售完房后，除了日常維護(hù)性的物業(yè)管理，作為開發(fā)商的廣崇房地產(chǎn)公司并沒有進(jìn)一步針對整個市場的經(jīng)營和營銷措施。這樣，對于眾多中小業(yè)主來說，不僅要在一個全新的商業(yè)區(qū)內(nèi)自發(fā)相互協(xié)調(diào)以構(gòu)成一個和諧的整體購物場所，同時還要考慮通過某種方式聯(lián)合，以整體的形象進(jìn)行營銷，并吸引客戶。

如果在賣樓的同時，還要規(guī)定對方必須做什么，其難度顯然是非常大的。而現(xiàn)在采用這種“賣掉第一”的方式，又使商戶對今后的經(jīng)營產(chǎn)生顧慮，對商場今后的發(fā)展也很不利。

徐世恒指出，商業(yè)地產(chǎn)是難度很高的項目，其后期的經(jīng)營管理非常重要，它與物業(yè)管理有著本質(zhì)的區(qū)別。像大都市街這樣一個龐大的商業(yè)項目，最好能借助專業(yè)公司來統(tǒng)一運作。

政府主導(dǎo)？

有專家指出，缺乏良好的前期規(guī)劃是造成大都市目前種種困難的根本原因。

據(jù)大都市街的建筑設(shè)計公司——北京三磊建筑設(shè)計有限公司總建筑師張華稱，崇文區(qū)政府開發(fā)這一項目的初衷是當(dāng)時兩廣大道和臨街舊危房拆遷時，只有修路的錢，沒有拆遷的錢，所以考慮建一個商業(yè)項目賣掉，以保證資金平衡，同時也可以改變南城破舊面貌。

崇文區(qū)政府是通過下屬的廣崇房地產(chǎn)公司開發(fā)這一項目的，工作人員很多是從政府過來的，并不具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)知識，對怎樣開發(fā)這條街沒有太多認(rèn)識。

張華表示，當(dāng)時總體規(guī)劃中的很多東西其實是三磊公司提議的，而作為一個建筑設(shè)計公司，他們對商業(yè)地產(chǎn)的市場特性了解并不多，很大程度上是站在美觀實用的角度上來考慮規(guī)劃的。

這種“建筑設(shè)計式”的商業(yè)街規(guī)劃在商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士看來，有點啼笑皆非。北京市商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會副秘書長高以道認(rèn)為，商業(yè)街的形成基本上是分為自然形成和規(guī)劃兩類，大部分都是自然形成的，規(guī)劃成型的商業(yè)街需要很多經(jīng)濟因素支撐。商業(yè)街應(yīng)該盡量自然形成，不要輕易地人造一條街。

從目前定位來看，無論是對附近還是其他區(qū)域的人群，大都市街都缺乏足夠的吸引力。

專業(yè)房產(chǎn)服務(wù)公司戴德梁行是在建筑動工后才介入這一項目的，戴德梁行負(fù)責(zé)這一項目的胡莘表示，當(dāng)時戴德梁行發(fā)現(xiàn)大都市街一開始的建筑規(guī)劃就有問題。針對此情況，戴德梁行曾建議將其做成專業(yè)化的市場，并做了一些市場方面的建議，但是在這一項目的操作過程中，真正起決策作用的還是崇文區(qū)政府，戴德梁行的意見只對其起一個參考作用，崇文區(qū)政府在其中加進(jìn)了很多自己的意見。戴德梁行只與大都市街簽了２００１年一年的顧問合同，即退出該項目，在其中起的作用并不大。

“要做這樣一個巨大的項目，需要大量的數(shù)據(jù)支持，不能憑感覺走。”胡莘的這一態(tài)度是記者在采訪過程中經(jīng)常聽到一句話。不少人認(rèn)為，這就是一個政府“拍腦袋”工程，想當(dāng)然地做了，沒有經(jīng)過嚴(yán)格地論證，也沒有專業(yè)的市場操作理念，于是造成了目前的種種困境。