房地產商大做山水文章 豪宅別墅逼近風景區

　　最近一個時期，關于北京著名風景名勝區香山遭受房地產開發商大肆蠶食的消息不絕于耳。其實，不僅香山，全國不少名山大川都成了開發商獵取的目標。有人將此稱為新一輪“圈地狂潮”。

　　房地產商大做“山水文章”

　　在一本印刷精美的《新地產》雜志上，記者看到了載有香山藝墅的有關信息：位于西山風景區，占地5萬平方米，總建筑規模約3萬平方米，與香山自然美景相融合，是進入北京人視線中的香山別墅區的首個作品。

　　與此相應，又有幾家開發商向市政府提交了開發10個別墅項目的計劃。這些項目若實施，香山周圍數十平方公里內將建成上百萬平方米的高檔別墅區。難怪有開發商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區。”

　　同其他一些景區興建豪宅別墅的項目相比，也許售價160萬元至660萬元的香山別墅還算是“小巫見大巫”。此前，上海市郊一處山林名勝周圍就被圈走1000多畝地，建造了100多棟超豪華別墅，一棟別墅的最低售價為1800萬元，其中最大的一處竟占地20畝，標價1億多元。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。

　　不知這些案例是否表明了當前房地產開發的一個新動向？“可這都是建在風景名勝區呀！景區土地是一種特殊的土地資源，一旦被破壞就很難再生，它怎能變成某些開發商謀取巨額利潤的工具呢？”北京大學景觀規劃設計中心李迪華憂心地說。

　　問題的嚴重性不僅限于此。據專家介紹，目前泰山、嶗山等一些名山大川也已成為開發商獵取的目標。一些依托或直接建于依山傍水、風景秀麗的風景名勝區的豪宅別墅，售價不菲且多旺銷。

　　“風景名勝資源是大自然和祖先留給我們的寶貴遺產，如果都被私人占有，這種住宅建設還能算簡單的房地產行為嗎？”“富人消費的范圍也要有所限制，建議上升到法律和道德的高度來討論”，一些市民對此議論紛紛。

　　人們普遍擔心，隨著城市土地資源的日益稀缺，房地產商這股大做“山水文章”的熱潮，會引發一波更大的風景旅游地瓜分熱。

　　風景區的范圍究竟有多大

　　對于風景名勝區的開發，國務院早就明確規定：“風景名勝區是不可再生的國家資源”，是“屬于國家所有，必須依法保護”。“嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風景名勝區資源及風景區土地，也不得在風景區名勝區內設立開發區、度假區”。

　　那么風景名勝區的范圍究竟有多大？北京大學景觀規劃設計中心李迪華介紹，風景名勝區分為三個部分：一是核心景區，嚴格講什么項目都不能建，人都應限制進入；二是緩沖區，這是為了保護核心區，人員可以進入；三是控制區，雖遠離核心區，但項目也不能亂建。

　　然而，一些政府部門、領導并沒有意識到風景名勝區是一個“整體”的概念，有著整體的視覺效果。專家強調，風景區的周邊對核心景區有著重要的保護作用，如在風景區或輻射地帶搞建設項目，就會產生如污水排放影響當地水質，建筑物影響整體自然風貌等問題，給景區環境造成影響。

　　位于南京東郊的紫金山風景區，區內分布著中山陵等眾多景觀，被譽為“南京之肺”。幾年前動工的紫金山北麓某大花園別墅，雖然未建在紫金山的核心景區內，但卻侵占了大片的天然林，致使“南京之肺”不斷遭到侵蝕，整體景觀受到破壞，市民、游客對此極為不滿。

　　風景名勝區作為一種整體性的景觀，應該屬全人類所有，而不應被少數企業或個人“侵占”。十渡風景區，也是由于景區周邊肆意亂建，周邊環境受到了破壞，隨后導致核心景區受到了一定程度的破壞。令人憂心的是，人們并未對這種破壞行為的蔓延有足夠認識。

　　在威脅世界文化遺產安全的四大因素中，“大規模公共或私人工程”與“土地的使用變動或易主造成的破壞”被認為是首要因素。既如此，一些房地產開發商為何這樣青睞風景名勝區呢？

　　北京大學世界遺產研究中心主任謝凝高教授說，原因很簡單，就在于風景區是它的強大經濟依托。一般來說，風景區具有三個方面的效益：社會效益、生態效益和經濟效益。同經濟效益相比，風景區的社會效益、生態效益永遠是第一位的。但現實中一些人往往只盤算著如何借風景區的名聲，使房地產增值，賺取更多的錢，而將破壞環境與景觀等各種必須支付的無形成本拋在腦后。

　　“風景名勝區最寶貴的是自然原貌和人文價值，這是屬于全民族的，是不可再生的，必須慎重對待。與其他國家資源相比，風景名勝資源更強調其存在價值，保護是第一位的，開發利用是第二位的。”建設部城建司風景處負責人說。

　　還要交多少學費買生態

　　核心景區要嚴格保護，這已是全社會的共識，然而由于現存體制的缺陷，風景名勝區雖屬國家所有，實際上對這些資源行使支配權的是地方政府部門。在風景區的保護問題上，一些部門往往忽視景區的整體性，以致于為房地產開發商的這種“破壞性”投資大開綠燈。

　　“我們只盯著搞開發能帶來多大的經濟效益，為何不算算因‘失誤’行為付出的經濟賬呢？”社科院一專家說，世界遺產張家界曾因景區城市化嚴重，進行大規模的房屋拆遷、后續建設，耗資幾億元，而武陵源一年的稅收僅有千萬元。

　　以犧牲生態、破壞資源發展旅游，搞房地產開發，無異于飲鳩止渴。南岳衡山“五岳獨秀”的勝景也被當地人的“經濟改造”破壞殆盡。如今麗江、九寨溝等許多著名風景區都經歷過“拆遷整治”的痛苦，損失難以估量。

　　但這些畢竟仍是顯性的經濟成本，那些對生態環境、歷史風貌的永遠破壞，這種無價的“生態賬單”才是最令人憂心的。

　　建設部最近接連出臺了幾項風景名勝區保護舉措，并將開展有關工作的大檢查。專家呼吁，最緊迫的是要明確規劃出哪些地方不許搞建設項目。以往很多地方關于景區的規劃只顧當地經濟的發展，其實景區規劃應當是一個整體保護規劃，然后才是開發利用規劃。對景區而言，“可持續發展才是硬道理”。

　　北京大學教授謝凝高痛心地說：“如果再不注重保護風景名勝區的整體性，任由這種現象發展下去，我們將愧對歷史，愧對后人！”