恒大、碧桂園、萬科等地產企業公布2018年業績，創歷年最低增速

恒大近日公布 2018 年合同銷售業績，其中銷售額 5513 億元，銷售面積 5243.5 萬平方米，同比分別增長 10% 和 4.25%——這兩個增速基本是恒大近 5 年來最低。

合同銷售指的是包含預售在內的銷售額。權益銷售是房企按項目持股比例應占的銷售份額。這兩種統計方式也常見于各家公布的業績報中。

同期，萬科、碧桂園、融創中國等多家地產公司也公布 2018 年合同銷售額，增速均大幅放緩。萬科 2018 年合同銷售額和面積分別為 6069.5 億元、4037.7 萬平方米，同比增長 14.5% 和 12.3%。碧桂園公布的為權益銷售金額和面積，分別為 5018.8 億元、 5416 萬平方米，同比增長 31.25% 和 23.06%。

易居旗下地產研究機構克而瑞報告稱，2018 年上半年受益于部分一二線城市預售政策的松動、熱點二三四線城市的火熱，國內排名前 100 房企的總體銷售規模近 4.6 萬億元，同比增長 36.5%。但下半年增速放緩，部分單月銷售同比增速呈斷崖式下降，12 月從 7 月近 60% 的增速大幅回落至 21% 左右。財政部數據也顯示 11 月全國新建商品住宅銷售額增速在連漲 4 個月后轉跌。

其中，2018 年流量銷售額第一的碧桂園 12 月銷售額和面積同比增長了 184% 和 51.8%，但增環比下跌 64% 和 57.7%。而權益銷售額第一的恒大銷售額和銷售面積則同比分別減少 47.22% 和 47.97%。

下半年房企銷售增速放緩，一方面跟整體經濟變化相關。單從統計局披露的數據看，房企在面臨償債壓力和政府限價、限購等多重緊縮調控政策后，拿地、開工意愿放緩。

另一方面，對于極其依靠負債經營的地產公司來說，融資更難了。2018 年 6 月發改委、財政部限制房地產企業境外發債，即不得用于投資、補充運營資金，僅限歸還存量債務，并要求企業提交資金用途承諾。 

根據 Wind 金融數據，2018 年下半年，房地產海外融資債券到期規模在 564.75 億元，2019 年到期規模增長到 1436.95 億元。包含國內到期的債務更多了，同花順 iFind 整理的數據顯示，2018 年 11 月房企一年內到期的企業債金額高達 7500 億元。

融資渠道收緊之后，不但考驗其現金周轉能力，舉債付息的議價能力也將受到限制。在債務壓力加大的情況下，地產公司拿地的規模明顯減少。中國指數研究院數據顯示，今年前 11 個月排名前 10 位的房企拿地金額和面積相比去年減少一半以上。

僅恒大、萬科、碧桂園、融創中國四家地產公司而言， 2018 年拿地面積均比前兩年減少，其中恒大和融創中國降幅最大，分別少了 57% 和 79%。

在這樣的背景下，房企 2019 年的銷售目標也相對平和。恒大今年銷售目標為 6000 億元，同比增幅約為 8.8%——2017 年為 34.2% 的同比增幅。碧桂園、萬科和融創中國則沒有對外公布銷售目標，其中萬科在 2018 年 9 月時將三年內目標定為“活下去”。

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