北京房地產警示:是繁榮是泡沫?

以往呆在城中的家里，樓里觀天，只能見到附近小小的變化。不過，家的附近盡管幾年來變化不是那樣翻天覆地，因為日積月累，習以為常，有感覺也不是那樣明顯，但周邊的高樓拔起，我是無法視而不見的，再加上自己的家由舊筒子樓搬入新塔樓更親享其成，也感覺到北京房地產業一日千里。不過，這只能是坐井觀天。前幾天一朋友帶我到北京亞運村北面的一個小區去玩，路上的所見所聞則讓我大開眼界，原來北京早已成了一個“建筑大工地”。所經過的路上到處都是建筑工地、到處都是腳手架、到處都是完工了或沒有完工的新房、到處都是運送建筑材料的大卡車等。

是繁榮還是泡沫

看到此番情景，你是否會想到北京的房地產業是進入繁榮期還是進入泡沫期呢？從最近人民銀行公布的《2002年二季度貨幣政策執行報告》來看，其“產業分析與貨幣政策”一部分中，國內的房地產業已擺到了前所未有的位置上。已有的數據表明，1998年以來，房地產業的發展對中國經濟保持持續增長起到了舉足輕重的作用。據測算，2001年房地產開發投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6個到1.2個百分點。兩者相加共計1.9個到2.5個百分點。而且在未來一段時期內，國內房地產業仍有較大的發展空間。無論是新增城市人口的迅速增長，還是城鎮居民人均住房建筑面積擴大，都會對住房和基礎設施建設帶來巨大的需求。因此，對房地產業的金融支持與金融調控都將是國內貨幣政策十分關注的重點。

就此來看，無論是面對過去還是展望未來，國內房地產業確實是進入一個高速發展時期。按照已有的說法，近幾年來國內房地產業的迅速發展主要在于1998年住房制度改革帶來的政策效應，個人以較低價格獲得原有住宅產權，上市后形成的財富效應使其購買力提高。但是一旦這部分消費潛力被完全釋放，住房市場的持續消費能力能否跟上將面臨考驗，屆時是否有可能形成經濟泡沫？也就是說，國內房地產業泡沫的產生完全取決于1998年房改政策效應釋放的持續性。就目前的情況來看，經過5年高速發展，除了幾個特大城市之外，由房改政策效應所帶來的消費潛力基本上釋放完?？梢韵胂?，在北京這個“建筑大工地”上，盡管各種各樣的房屋項目有幾千個，但除了幾個經濟適用房之外，能夠有多少是熱銷的呢？房地產廣告及展覽可以鋪天蓋地而來，但多少人會注意它呢？

有人也用房價的實際價格與理論價格之比來確定房地產業是否存在泡沫。如果其比等于1，表示價格與價值一致，即“物有所值”；如果小于1，價格小于實際價值，就意味著“物超所值”。根據日本對房地產泡沫研究，實際價格和理論價格的比例達到2的時候，就是一個泡沫的臨界點或者預警點。有人測算目前北京房價的實際價格與理論價格大于1但小于2，價格大于實際價值。如亞運村地區為1.09，八里莊為0.94，望京為1.13，中關村為1.31，CBD為1.01。這與預警點2還是相差很遠的，因此，北京房地產泡沫還沒有形成。不管該理論的合理性如何，但有一點是十分令人質疑的，這個理論價格是如何形成的，而且以發達國家的標準形成的理論價格來參照國內的情況意義又何在？因為無論是土地的所有權性質、土地的出售程序及方式、住房建設配套收費標準等都是相去十萬八千里，完全不同約束條件下計算出的理論價格是沒有多少參照意義的。因此，以這樣一些指數來斷定國內房地產業沒有出現泡沫意義不大，更不要說北京的房地產業泡沫已露端倪了。

建筑大工地難見投資前景

事實上，從目前北京已成了一個“建筑大工地”來看，國內不少地方房地產業的泡沫已初露端倪，特別是北京更是如此。在北京，你無論走到哪里都會看到一大片一大片新開工的住房項目。二環、三環、四環沿線，甚至于五環之外哪里不是熱火朝天的建筑工地?？梢哉f，這是世界上絕無僅有的“城市景觀”。面對這大量的住房項目，北京民眾有能力購買嗎？按照一般的收入與房價比，這個指標北京要高于一般水平3倍以上。就是說，即使北京民眾有強烈的購房需求，但他們也沒有多大

的能力購買。這就是為什么經濟適用房熱銷的緣由。

在業界有人主張，北京的住房可以讓北京外的人(國人及外國人)來購買，但是這種設想很難成為現實，如果不在北京工作外人是不會購買一房子來北京住的。如果作為投資，北京的商品房有投資價值嗎？在土地所有權為國有的條件下，商品房使用的年限越長，折舊就越大，樣式越是陳舊，正向外部性就越小(因為國內商品房在出圖紙時就把規劃費用計算其中了)，因此，商品房的價格就越低。這就是為什么國內購買商品房多以是居住而不是投資的原因。如果北京住房只能作為居住而不能作為投資，要吸引外人來北京購房是不可能的。目前，北京建設不少高級住房等待外人來購買也可能是一廂情愿了。

目前北京樓盤價格高昂以及空置面積居高不下，這是不爭之事實。對此盡管沒有確切的統計數字，但是從北京最近幾年來商品房銷售的廣告中就能夠知曉一二，據統計資料，京城涉及有房地產內容的媒體有五六十家。這說明北京住房銷售競爭十分激烈。但這鋪天蓋地而來廣告其費用誰來承擔呢？肯定是由購房者來承擔，因為羊毛出在羊身上。其實，這種“無孔不入”的廣告，從傳統的報紙到電臺、電視、路牌、公交汽車等各個方面，有的甚至包下飛機做廣告，是各個項目之間在競爭著著“燒錢”，就像早幾年因特網“燒錢”一樣。

目前北京房地產業的泡沫早已吹起，無論政府、業界還是購房者民眾都得對此有足夠的警覺，如果要等泡吹破才來覺醒，那肯定會為時已晚。日本經濟為何會十年來一蹶不振，香港經濟為何在1997年回歸之后難有起色都是與房地產泡沫戳穿有關。同樣，北京的房地產應警惕泡沫，否則整個經濟是難以承受其重擊的！

文/易憲容