分時度假項目的規劃設計

分時度假項目，是目前在國際上當紅的房地產物業類型。在美國，豐厚誘人的利潤空間使得有條件的開發商對此類產品趨之若鶩，樂此不疲。各種品牌產品也紛紛面世，并形成規模。近年來，在國際上分時度假項目正在經歷著二次創新，其主要特點是：高檔化；配備齊全化；管理完善化。分時度假的概念近年才進入中國，業內人士普遍認為在經歷一段時期的培育及調整后，這一產品類型將在中國落地開花，并有著廣闊的市場前景。因此，及時地從理論上對分時度假產品的規劃設計進行研究與探討非常必要。
■分時度假的起源及發展
分時度假的概念起源于60年代的法國。當時歐美國家經濟發展穩定，中產家庭成為社會主流，旅游業發展迅猛。在旅游創新過程中，瑞士企業家亞歷山大·耐首先提出分時酒店(TimeshareHotel)的概念，即出售在一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或者交換。70年代，第一批真正意義上的分時酒店在法國阿爾卑斯山旅游區誕生，并立即在瑞士和歐洲其他國家傳播開來，引進美國后得到了迅速的發展，之后的20年里逐漸向北美、加勒比海地區和太平洋地區發展，并擴展到世界各地。
一開始，分時度假是針對積壓的房產和經營不善的破舊度假酒店而操作的，其目的是為了通過改建來盤活閑置產業。因此參與其事的，大多是些名不見經傳的小開發商和業主。這種情況在80年代末期發生了重大變化，一些大型的開發商及管理公司在超額利潤的誘惑下，紛紛加入這一領域，產生了各種著名的品牌，如萬豪(Marriott)，希爾頓(Hilton)，迪斯尼(Disney)。一大批全新規劃、設計的分時度假酒店如雨后春筍般在世界各地的風景名勝區及旅游城市周邊出現，令人刮目相看。以RCI及FI等為代表的分時度假交換系統的形成，更為這一旅游房地產的主要產品類型注入強大的生命力。
今天，在全世界80多個國家和地區已有4145家左右的分時度假的度假地。已有來自于世界174個國家和地區的超過450萬個家庭擁有至少一周的分時度假時段。1999年全球銷售額達到67.2億美元。預計1995年至2009年，全球的分時度假營業收入將達到2000億美元。
美國是分時度假產業最發達的國家，它擁有的分時度假地占全球的37.3%，已售出的房間占全球的50.5%，分時產權所有者占全球的50.4%，銷售額占全球的55%。調查顯示，海濱、湖濱、滑雪地、高爾夫度假地依次是最受歡迎的度假區。佛羅里達州最受歡迎的度假地區，擁有最多的分時度假區。
■分時度假項目的規劃設計前期工作
在美國，規劃設計資深公司往往在項目的前期即扮演著重要角色，即協調人及策劃者的角色。在這一階段，作為技術方面的協調者和項目用地的規劃師，其工作內容主要有以下幾個方面：
A.協助開發商組建規劃設計團隊一個成功的房地產開發項目的規劃設計要靠一個緊密配合的團隊來共同參與，其中包括發展商、規劃景觀師、建筑師、室內設計師、工程師及其他各科專家的緊密配合。分時度假項目作為房地產開發的一種類型，在這一點上的要求是一致的。所不同的是，在這一類項目中，更需要強調土地規劃與景觀設計的重要性。
分時度假項目一般坐落在風景秀美的旅游區或觀光城市的邊緣，其功能布局是否合理和景觀效果是否令人滿意，直接決定著項目的成敗。在一般的居住環境中，使用者也許無暇享用周邊的環境景觀，他們一般對戶型和室內布置更加注意，但是在分時度假的項目中，使用者一般處于更加身心放松的狀態，他們對戶外的一草一木也就更加地關注。再者，人們外出度假主要是為了享受戶外環境。因此，在這一類項目的開發前期，以景觀規劃設計師牽頭組織設計咨詢團隊成了非常普遍的現象。
B.協助開發商進行市場與產品定位。規劃設計師與建筑師、室內設計師等組成的咨詢團隊憑借自己以往參與這一類項目的經驗和對景觀設計新趨勢的了解，應該當好開發商項目企劃和產品定位方面的參謀。有些人也許認為，規劃設計師只是照著任務書畫圖的，而項目搞什么，多大規模，采取什么風格，配備哪些配套設施等都應該是由甲方與企劃部門解決的問題。其實在這些方面，規劃設計師從各自的背景和角度出發，都可以對業主提出非常有價值的參考意見。其中包括項目的造價，配套設施，風格取向，工程進度控制等等。具有豐富經驗的景觀規劃設計師在分時度假項目產品定位階段所起的作用，尤為重要。分時度假的主要使用方式是通過交換公司(RCI等)進行產品的交換，市場上的產品若要進入交換系統，就必須具備一定的可比性和產品類型的近似性。而這一點主要表現在建筑的戶型和室內布局上。例如客戶在奧蘭多購買一套兩居室分時度假屋，在度假屋中配備有開敞式家庭廚房、溫泉浴室等。當他通過交換來到中國杭州度假時，他一定希望這里的戶型和配備與奧蘭多的度假屋相類似。如果差得太多，就有吃虧上當的感覺。正因為如此，分時度假產品從戶型到室內的設施等“硬件”都變得相似。在這種情形下，作為“軟件”的戶外設施及景觀環境，便成為這一類房地產項目成功與否的重要環節。因此，戶外的道路系統，功能關系，配備什么樣的泳池，什么樣的風格，有沒有網球場，如何突顯用地的特色以及康體設施配備比例等都成為甲方非常關心的問題。而景觀規劃設計師恰恰可以在這些方面施其所長，為項目的策劃提供有益的建議。
■分時度假項目規劃設計工作的兩個層面
分時度假項目的規劃設計一般可以歸納為兩個層面的工作。第一層面的工作是基礎層面，它是建成一個分時度假項目所必須面對的那一部分工作。例如：用地的基礎設施，基本的項目配套設施。政府的規劃設計法規和用地法規，以及與這類項目有關的建筑、衛生等方面的法規等等。第二層面的工作則是集中于突顯該項目特色，使得功能合理，并且能夠創造賣點。所有的分時度假都必須做好第一層面的工作，而成功的分時度假項目大都是解決好了第一和第二兩個層面的問題。
分時度假項目第一層面的規劃與設計要素表中所列的諸項要素都是開發商要面對的問題，也是規劃設計師在設計中必須考慮的問題，一個分時度假項目的成敗將在很大程度上決定于對這些問題的回答。
第一層面的設計問題具有普遍意義，它針對這一類項目所面臨的基本要素。在規劃設計中它們是解決第二層面設計要素的基礎。第二層面需要解決的問題則是每個項目所面臨的特殊問題，需要根據每一個項目的特點(所在地、定位、規模、風景旅游資源等)拿出更富于創造性的解決方案。因此，每一個項目，當進入第二層面時，所面臨的問題有時有很大的差異。
第二層面的設計問題需要設計師付出很多創造性的勞動，也是分時度假項目成敗的關鍵。它最能體現出一個設計師的想象力。然而設計是一個循序漸進的過程，只有在能解決好第一層面的基礎上，才能很好地面對第二層面的問題，有的放矢為開發商和用戶創造一個良好的度假環境。