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商務中心區(qū):小心泡沫

admin 2002-01-21 來源:景觀中國網
  CBD是英文Central Business District的簡稱,即中央商務區(qū)或商務中心區(qū)。CBD地區(qū)往往是這個城市最高級、繁華的地方,高樓最多 、地價最貴。   自上個世紀90年代進入中國
  CBD是英文Central Business District的簡稱,即中央商務區(qū)或商務中心區(qū)。CBD地區(qū)往往是這個城市最高級、繁華的地方,高樓最多 、地價最貴。

  自上個世紀90年代進入中國以來,CBD似乎一直處于沉默狀態(tài);然而新世紀 的第一年,CBD卻在大江南北“熱”起來。可到底有多少城市需要CBD?對此,有關專家指出,CBD不是簡單作秀,不是虛擬經濟,投資者小心“竹籃打水一場空 ”。 

  北京工商業(yè)大學產業(yè)經濟研究所所長陳及:

  CBD不是誰都能建起來的!世界上最發(fā)達的國家擁有CBD的都寥寥可數,也就是美國的曼哈頓、法國的拉德芳斯、日本東京的新宿等幾處。并且,任何一個商務 中心的形成都是市場發(fā)展的結果。發(fā)展CBD必須是國際性的大都市,必須具備國際性的經濟規(guī)模、經濟活動頻繁,否則,市場回報率為零,投資商血本無歸。北京建CBD醞釀了好久,北京正向國際性大都市邁進,具備了發(fā)展的雛形,但CBD能不能 搞起來,還有待市場的檢驗。其它城市如果不在調查研究的基礎上就盲目上CBD, 最終只會導致“只開花,不結果”。

  人家有的你也想有,出發(fā)點是好的,但是,搞CBD,沒有實力,沒有成熟的條件,絕對搞不成!

  中山大學嶺南學院教授、副院長喻世友:

  國外的CBD遠遠沒有國內提的這么多,這么熱,國外的CBD是從工業(yè)化到現代化的過程中,追求聚集經濟效益自然形成的。在國內,CBD則是由一些城市“刻意”提出的。現在許多城市所謂的CBD不過只是城市中心區(qū)的建設,距離當今國際上對CBD的理解甚遠。

  為更快地實現工業(yè)化、市場化,自己創(chuàng)造一些區(qū)域優(yōu)勢,提供優(yōu)惠,吸引外資,應當支持。但城市是否適合發(fā)展CBD,并不是政府的意愿決定的,城市首先要對自己的城市功能有一個準確的定位。像上海,從歷史環(huán)境、工業(yè)基礎、經濟輻射等方面來看,有發(fā)展CBD的優(yōu)勢;像北京,從經濟政策、政治環(huán)境來看,比較適合發(fā)展CBD;廣州城市消費水平比較高,外商進駐的可能性比較大,發(fā)展CBD也有前途。 許多城市不結合自己的實際水平,一哄而上搞CBD,沒有價值,反而會導致惡性競 爭。 

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  北京CBD:激戰(zhàn)愈演愈烈 

  據北京CBD辦公室的工作人員介紹,北京CBD規(guī)劃范圍3.99平方公里。北京的CBD自然是商家不可錯過的戰(zhàn)場。京城實力派的開發(fā)商,無論是老北京,還是剛從外地進京的,都積極在CBD沾邊的地方搶灘圈地。多家房地產公司早已屯兵 CBD,準備一場大拼殺。據現代城的一位項目負責人介紹,北京CBD內的樓盤未 規(guī)劃時,圈外的樓盤開發(fā)和銷售早已呈現出一派紅火景象。

  誰先搶到商機,誰先獲益。以國貿為中心的中央商務區(qū)歷來是商家必爭的黃金地段 ,接連而起的嘉里中心、航華科貿中心、東方廣場等一批高檔寫字樓、公寓,以及現代城、鳳凰城等高檔住宅區(qū)都紛紛打起毗鄰國貿商圈的旗幟,搶占了市場份額。國貿 、燕莎等“老牌”公寓當然不甘示弱,裝修、擴建、改造,CBD圈內圈外的激戰(zhàn)愈 演愈烈。

  上海CBD:預防泡沫成分 

  上海可能是國內最早形成CBD的城市。90年代初,上海最早提出建設21世 紀中央商務區(qū),規(guī)劃陸家嘴地區(qū)是未來CBD的主體,再加上曾在上世紀初號稱遠東 最大金融貿易中心的外灘地區(qū),總面積約3.3平方公里。

  如今,陸家嘴金融貿易區(qū)內建造的樓宇有550幢,總建筑面積達1339.6萬平方米。自1990年至今,陸家嘴地區(qū)的大樓以每天建成兩層半的速度在遞增, 這里創(chuàng)造的“上海速度”是:平均每12天就有一幢約30層高的大樓建成。

  說起CBD,陸家嘴集團有限公司公關部的姚先生感慨萬千,他對1990年陸 家嘴剛開始發(fā)展時的局面仍記憶猶新。“本打算2015年全面完成4000萬平方 米的開發(fā)面積,但照目前的進程可能還要推遲。”他解釋,推遲的原因是“要慢些、 要穩(wěn)健!”姚先生打了個比方,“球場建好了,沒有人踢球,不行!”目前,陸家嘴 的CBD正轉向功能性開發(fā)。姚先生對陸家嘴CBD的明天充滿了信心,但他不否認 ,建CBD,有泡沫的成分。

  廣州CBD:壓力不小 

  根據有關資料,廣州CBD最初是和商業(yè)中心混雜而居的。隨著城市商務功能地位的上升,廣州CBD逐漸與商業(yè)中心分離。上世紀80年代,環(huán)市路內多幢標志性 建筑的建設之后,CBD移到花園酒店、白云賓館、世貿一帶;90年代,廣州CBD的核心產業(yè)開始慢慢向天河北地帶轉移,大量金融保險業(yè)、跨國公司總部集聚在中信、市長大廈等大型建筑物內。但事實上,從所承擔的功能看,上述CBD都不具備 條件,無論作為區(qū)域性還是國際性CBD,上述CBD的輻射力都是遠遠不夠。

  據珠江新城建設指揮部的張善文介紹,10多年前,廣州就提出建設中央商務區(qū) 的規(guī)劃,1994年,中央商務區(qū)正式動工。有相當商務基礎的天河新區(qū),加上新城 市中心區(qū)的珠江新城的核心區(qū)域,共同集成廣州CBD之核心。規(guī)劃中的廣州CBD 擁有總共近1300萬平方米的建筑規(guī)模。

  實際上,廣州CBD有不小壓力。廣州市寫字樓和商業(yè)物業(yè)一直處于供過于求的 飽和過剩狀態(tài),一份統計數據顯示,廣州現有的500多萬平方米商務建筑面積中, 空置率達30%。 
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