十大邊緣集團演繹京城未來居住格局

    去年，北京房地產投資和住宅建設開發量首次超過上海，位居全國第一。從去年房地產在建項目的進展看，今年將有為數不少的新住宅項目上市，這對平抑北京過高的房價將起到至關重要的作用。那么，這些市場新的增量供應主要來自何方？它們的價格定位如何？

    十大邊緣集團有哪些

    根據2000年至2010年《北京城市總體規劃》設想，北京將圍繞市區的五環公路線，建設十大“邊緣集團”。這十大邊緣集團將占北京計劃開發用地的51％，擔負著北京住宅規劃總面積近1/3的任務。根據建設部官員對中國中心城市未來發展規劃設計的思路，大城市未來發展格局，應以建設圍繞大城市呈“葡萄”狀分布的衛星城市為主，而不主張像“攤大拼”似的城市建設擴張。

    從北京市總體規劃看，基本符合這一思路。十大邊緣集團按地區分布為清河集團、北苑集、酒仙橋（望京）集團、東壩集團、定福莊集團、垡頭集團、南苑集團、豐臺集團、石景山集團和西苑集團。

    從供應量上看，目前定福莊最大，在售項住宅有18個，供應總規模達560萬建筑平方米。

    從價格上看，西苑集團在建項目最貴，平均價格7300元/平方米，主要在銷項目類型是別墅和高檔公寓。平均銷售價格最便宜的是南苑集團，為2600元/平方米，主要是普通住宅與經濟適用住房。

    北京的十大邊緣集團，基本上都是作為大型居住區開發建設的。目前，除了東壩集團因為剛剛啟動沒有什么項目進入市場外，其余九個邊緣集團都有項目正在銷售。

    從有關方面獲悉，東壩集團控制性詳細規劃目前已編制完畢，獲得批準后，該地區將進入實質性建設階段。這標志著北京最后一個邊緣集團將正式啟動。

    邊緣集團的發展前景

    從目前這十大邊緣集團開發進展看，定福莊集團、南苑集團、石景山集團、西苑集團已經建設多年，相對比較成熟，難有較大規模的擴建，而清河集團、垡頭集團、豐臺集團、北苑集團、酒仙橋集團和東壩集團都是開發不久。尤其是北苑、酒仙橋和東壩三個集團是剛剛開始大規模建設的區域，今后還將有較大發展。

    從十大邊緣集團的市場定位看，除有少部分為別墅和高檔公寓的項目價格較高外，其余均為普通住宅和經濟適用房項目，它們的平均價格大致在4000元/平方米以下，這相對于北京市三環以內的高房價而言，自有其無法比擬的價格優勢。隨著當前家庭用經濟類轎車的降價以及城市交通基礎設施的完善，在城里上班，住在郊區對工薪階層而言也并非是可望不可及的事了。在公共交通方面，四環路、五環路一期已先后通車，地鐵5號線，城市輕軌也將于近年內完工，這也將會大大完善十大邊緣集團與中心市區聯系的道路交通系統。

    此外，北京在環城周邊建設的240平方公里的城市綠化帶，也大都與十大邊緣集團“有”，這將大大提升這些地區的空氣質量和居住環境品質。在可以預見的2008年北京奧運會舉辦之前，還將有8個新建體育運動場館座落在邊緣集團周邊。這些比賽場館在奧運之后亦將對外開放。

    由于十大邊緣集團在開發過程中形成了各自不同的特點，因此在未來的發展前景上也會各有差異。

    南苑集團、石景山集團、西苑集團由于開發較早，加之未來幾年缺乏可吸引人口的因素，所以在開發規模上很難有繼續發展的潛力。

    清河集團和豐臺集團雖然在位置上一南一北，但二者在未來發展上有一些共同之處。清河集團鄰近泛中關村地區，豐臺集團則臨近豐臺科技園，加之它們都是新近開發的集團，因此，在未來發展前景上有一定潛力。

    定福莊集團是十個邊緣集團中最大的一個集團，雖然開發較早，但由于要接納北京CBD（中央商務區）地區多數的上班族，因此其發展潛力應比較樂觀。尤其是今年北京CBD規劃正式確定，該地區必將成為房產商們所矚目的投資熱土。

    酒仙橋集團中的望京大社區近年來開發進展神速，已使曾經是一片農田的地方變為繁榮的大型生活社區。由于酒仙橋集團東可達北京CBD（中央商務區），北可連接未來的奧運村，因此前景看好，物業檔次也有望提升。

    東壩集團是十個邊緣集團最后一個啟動的地區，其優勢在于距離北京未來的重點發展地區———北京CBD（中央商務區）很近，并且有了其它已開發的九個邊緣集團的發展經驗與教訓可資借鑒，因此很有可能后來居上，成為京城較具特色的區域。

    總體而言，十大邊緣集團的建設開發因其規模巨大，勢必極大地影響北京城市居民的居住理念和城市格局。對此，未來數年內打算在北京購房置業的人可予以適當關注。

    項目名稱....項目數量...供應總規模......平均價格.........主要類型

    .............（個）....（萬平方米）...（元/平方米）

    西苑集團.......5...........50 ...........7300..........別墅、高檔公寓

    清河集團.......6...........79............5900..........普通住宅

    北苑集團.......16.........420............5600..........普通住宅、別墅

    垡頭集團.......2.........................2800..........普通住宅

    南苑集團.......9..........160............2600..........普通住宅、經濟適用住房

    豐臺集團.......9..........115............4800..........普通住宅

    石景山集團....15..........558............3400..........普通住宅、經濟適用住房

    定福莊集團....18..........560............3800..........普通住宅

    酒仙橋集團....10..........70.............7020..........別墅

    望京地區......27..........430............5360..........普通住宅
 
  
    文/孟堅