深圳京基欲建666米高樓

　　高達(dá)441.8米的深圳京基100大廈封頂不久，其開(kāi)發(fā)商——深圳京基集團(tuán)就打算刷新自己創(chuàng)造的深圳第一高樓紀(jì)錄，在深圳晶都酒店舊址上，再建一座高度約666米的高樓以及橫向666米跨越深南大道的“臥樓”，與現(xiàn)有的京基100大廈相連，案名暫時(shí)定為“天街+地街”。

　　然而，開(kāi)發(fā)摩天大樓，開(kāi)發(fā)商需要挺過(guò)多道難關(guān)。資料顯示，從2007年到2009年，京基100累計(jì)投資僅僅4.8億元，不到京基原計(jì)劃投資金額的1/10。由于開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流緊張，2008年京基集團(tuán)明顯放緩了開(kāi)發(fā)速度。

　　事實(shí)上，除了深圳的第一高樓，京基集團(tuán)還在南京開(kāi)發(fā)第一高樓，并在深圳下沙建造一個(gè)68層的摩天大樓。明明經(jīng)歷過(guò)摩天大樓開(kāi)發(fā)的困難和風(fēng)險(xiǎn)，京基集團(tuán)為何仍然對(duì)建摩天大樓情有獨(dú)鐘？中小地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)第一高樓又有哪些必須具備的資源和條件呢？

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，京基集團(tuán)建設(shè)摩天大樓似乎與當(dāng)?shù)卣鞘行蜗蠛徒?jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)。目前，深圳市政府計(jì)劃將京基100附近的蔡屋圍金融中心區(qū)改造成為國(guó)際消費(fèi)中心，新一輪更新將繼續(xù)強(qiáng)化以金融為核心的高端商業(yè)商務(wù)區(qū)功能。這將大大提升深圳的城市形象。

　　深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)利益是推動(dòng)企業(yè)瘋狂建高樓的主要因素。隨著城市土地空間的縮小，建筑必然向高空發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)升級(jí)加大了企業(yè)對(duì)高端寫字樓的需求，從而推動(dòng)城市中心區(qū)摩天大樓的大發(fā)展。

　　而京基集團(tuán)副總經(jīng)理熊偉則表示，在做京基100大廈之前，京基做過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研。他認(rèn)為，隨著深港一體化的加快，有很多香港企業(yè)到深圳來(lái)發(fā)展，這對(duì)寫字樓的需求非常旺盛，深圳本地企業(yè)對(duì)高端寫字樓更新?lián)Q代的需求也非常大。

　　不過(guò)，在熊偉看來(lái)，建設(shè)摩天大樓有不少的風(fēng)險(xiǎn)，包括前期、中期、后期的風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)大多摩天大樓項(xiàng)目在立項(xiàng)方面很盲目，“在立項(xiàng)過(guò)程中沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目后期的具體情況想清楚，很盲目地去做，求快求大求全求新，沒(méi)有對(duì)整個(gè)建筑后期管理進(jìn)行思考。”

　　此外，不斷興起的摩天大樓狂熱，也引起業(yè)界對(duì)未來(lái)市場(chǎng)泡沫的擔(dān)憂。對(duì)于深圳未來(lái)摩天樓的分布情況，高力國(guó)際報(bào)告稱，深圳未來(lái)五年有52棟50層高的“超高層建筑”建成。一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速，預(yù)期的市場(chǎng)需求也會(huì)大大縮減。

　　另一方面，摩天大樓建設(shè)對(duì)企業(yè)資金鏈安全的要求卻比其他任何地產(chǎn)項(xiàng)目都要高。

　　“摩天大樓的開(kāi)發(fā)周期非常長(zhǎng)，對(duì)資金的需求非常大，能不能支撐這個(gè)周期，開(kāi)發(fā)商的資金能否經(jīng)得住考驗(yàn)，這是風(fēng)險(xiǎn)之一。”熊偉稱。

　　實(shí)際上，從2004年立項(xiàng)拿地到2011年正式封頂，京基100項(xiàng)目耗時(shí)7年，其中建設(shè)時(shí)間用了3年。熊偉認(rèn)為，京基100的開(kāi)發(fā)速度相對(duì)較快，其他摩天大樓項(xiàng)目一般都需要5~10年時(shí)間。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，建設(shè)過(guò)程中資金能不能跟上成為關(guān)鍵問(wèn)題。還可能會(huì)遇到其他一些麻煩會(huì)延長(zhǎng)建設(shè)周期。

　　同時(shí)，摩天大樓后期管理也是對(duì)企業(yè)的一種考驗(yàn)，決定了項(xiàng)目以后的生存。即便大樓能建起來(lái)，一旦項(xiàng)目進(jìn)入招商環(huán)節(jié)以及后期運(yùn)營(yíng)管理，缺乏一支有經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是致命的。

　　此外，摩天大樓其經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)維護(hù)管理成本比普通寫字樓要高得多?！澳壳坝泻芏嗥髽I(yè)，有能力開(kāi)發(fā)卻不具備后期管理運(yùn)營(yíng)的能力?！毙軅シQ。