北京TOWNHOUSE初具規模

   關心北京房地產的人也許還記得，2001年初京城房地產市場上曾出現過一場TOWNHOUSE旋風，一時間，京城出現了若干個TOWNHOUSE項目，這些項目從東到北，分布較廣，盡管當時各個媒體都對其進行了大量的介紹，但畢竟那些都是紙上談房，各個項目僅有個圖紙。而如今，一年過去了，這些項目當中的一些已經可以初步形成規模，有的已經可以入住了，那么低密度住宅到底如何，還是親眼看看的好。

    俗話說得好：“名不正，則言不順”。因此，在討論TOWNHOUSE之前，還是先來為TOWNHOUSE正正名。從字義上來認識，既然是TOWNHOUSE，就應該是城里的房子。（town是英語“城市”的意思；house是英語“房子”的意思）。在國外，TOWNHOUSE是作為第一居所設計的。因此，這就決定了TOWNHOUSE應該是位于市區或緊鄰市區的城鄉結合部以及有著良好交通條件的新建開發區。從目前北京市的各個TOWNHOUSE項目的分布情況來看恰好符合這一條件。如：“一棟洋房”位于亦莊經濟開發區，康城位于定福莊南區，卻鄰近京沈高速公路，亞運新新家園位于亞運村地區，時代莊園位于亞運村北，雪梨澳鄉位于西三旗等等，這些地點開車至市區繁華的地方只需十幾分鐘，當然是要走快速路或者是高速公路。

    看過TOWNHOUSE的人都會知道，這種建筑多為4層左右的聯排住宅，因此施工起來相對于高層建筑要容易得多，甚至不需要大型起重機械，通常一年內可完工，節省了開發商的工期，大大加快了產品進入市場的速度。而且，由于工期較短，開發商連樣板間也可省去，因此在所有看過的TOWNHOUSE項目中，幾乎沒有特意建筑樣板間的，多為在已經做好的一期房間中，實地制作樣板間，這樣既為開發商節省了資金，又為買房人省心，免得為現房與實際不符發生糾紛。同時，由于TOWNHOUSE為聯排住宅，其每一棟建筑從花園到走廊、樓梯以及樓頂露臺都屬于一家擁有，免去了一般建筑中需要分攤的公共部分面積，可以說TOWNHOUSE中的公攤面積為零。

    以上這些都是廣大購房者公認的好處，此外各個項目也還都有各自的優點，諸如：一棟洋房所處亦莊經濟開發區具有良好的社區環境；康城預先為住戶修建好的休閑場所等等。但是，TOWNHOUSE畢竟是新產品，還是從國外進口的舶來之品。因此，開發商在開發銷售的過程中或多或少會出現一些不足，如何與北京的消費者的要求相結合還應仔細斟酌。為此，筆者走訪了京城的部分TOWNHOUSE項目，現場感受了TOWNHOUSE，感覺這種住宅形式的確比起一般的多層住宅要舒適了許多，但其中也存在著一些問題。

    首先，從樣板間說起。正如前面所說，TOWNHOUSE項目樣板間多設在現房中，這就給購房者看房帶來了不便。筆者在了解這些TOWNHOUSE時，就遇到了這個問題。各個項目的樣板間不是沒建成，就是建在一堆腳手架中，很是危險。筆者甚至還帶著安全帽看過時代莊園以及早先的“一棟洋房”的戶型，作為業內人士這自然是常事，但如果讓購房者也都要如此才能考察房間，就不妥了。首先是對看房者不安全，其次是這種未完工的現場無論如何也不能與可以入住的現場相比，施工現場勢必會給購房者留下不好的印象，影響銷售。

    其次是TOWNHOUSE的樓間距。在英語詞典中翻譯為聯排住宅，而在北京普遍稱之為聯排別墅以凸顯其高檔。的確，其低容積率（一般在0.6左右，見后表）、低層（多為3-4層的建筑）以及擁有私人前庭后院，居住條件要提升了許多，而這就必然有所犧牲，土地在這方面是首當其沖的；這對于北京這樣一個人多地少的城市無疑是一個考驗，這就決定了在北京這類住宅不宜大范圍推廣，只適用于有汽車且擁有一定資產的中產階層人士居住。而這類購房者對房屋品質的要求較高，其中私密性是評價房屋檔次的重要標志之一。這就要求TOWNHOUSE這一建筑的棟間距加大，以避免住戶之間的視線干擾。據調查，北京的TOWNHOUSE項目樓間距大多為18米，開發商介紹，這個距離是一般人的視力極限（即如果超過這個距離，兩棟房子里的人就互相看不清楚了），但是據筆者觀察，似乎并非如此，也許是筆者的視力好，對面房間里的情況能夠看得很清楚。經過咨詢規劃專家和園林設計專家，這種情況在國外也會出現。由于TOWNHOUSE的層數較少，建筑總高度較低，因此即使南北之間的兩棟建筑布置得很近，也不會影響到日照間距。但開發商往往就忽視了住宅之間的視線干擾問題。其實，解決這種問題也有辦法：一、加大樓間距；二、將兩棟建筑之間的角度作一下調整，避免使其平行布置；三、用植被遮擋。應該說，第一種方法對于提高小區環境很有效果，但經濟效益會受到影響，因此后兩種方法應該是被開發商廣泛接受的，但筆者看過的TOWNHOUSE項目中都做得不是很好，包括一些容積率已經很低的項目如：康城、時代莊園，由于項目中的大多數建筑采用彼此平行的排列方式，使得即使在一定程度上增加了間距后，仍不能解決視線的干擾。當然，這也許是因為項目尚未完全竣工，植被尚未栽種的緣故。

    第三，是TOWNHOUSE的小區配套問題。由于，北京不少TOWNHOUSE項目都建在新開發的地區，周邊的大市政配套并不十分理想，開發商往往需要投入大量資金來改造周邊環境，如康城為了改造周邊環境，已經投資1億元將通往高速公路的街道鋪設一新，同時還建設了高爾夫練習場和公園。但并不是所有的TOWNHOUSE項目都能如此投入，或者來得及如此做。筆者就曾經在天黑后從萬科青青家園出來，至高速公路不到1公里的路上由于沒有路燈，開起車來十分不方便。其他包括就醫、購物等等也都需要開發商給予解決。畢竟這里距離城市有段距離，基本的生活設施如果再不具備就非常不方便了。

    第四，TOWNHOUSE的設計如何洋為中用。前面提到過，TOWNHOUSE在國外是被稱為聯排住宅，其主要住戶是中產階級以下人士，而引入我國后，其主要的客戶群卻是中等收入以上的家庭，這樣就帶來一個矛盾，即房屋品質（包括外形、內部配套設施）的低檔和我國客戶的高要求相矛盾。另外，如果認為TOWNHOUSE是單體住宅，面積大，戶型設計就可省事，那就大錯特錯了。筆者在時代莊園就曾經看到臥室房間狹長的戶型，使用居住起來十分不便。另一方面，生活方式的差異性也導致了房屋結構的不同，這些就需要開發商特別是設計師多費些精力將中國人的生活習慣與TOWNHOUSE的優點結合起來，設計出滿足北京的客戶需求，而如果簡單將國外的東西照搬，其效果不一定好。北京就有這樣的項目，聘請國外設計師全權設計，結果并不為人接受，銷售情況不是很好。

    第五，價格的制定以及各自項目的檔次的制定也是房地產開發商應該費一番腦筋的。統觀北京目前的TOWNHOUSE項目，平均價格從5000元/平方米至12000元/平方米，差別相當大，這些項目價格的差異主要產生在地價上，其建筑安裝成本差別應該不大，因此各開發商，尤其是高價位TOWNHOUSE項目的開發商在樓盤賣出高價的同時，就應該注意將TOWNHOUSE的高檔次做出來，做到性價比適當。而要將TOWNHOUSE這類低密度住宅做出檔次，需要在園林規劃以及私有空間上多費精力，這樣往往能將TOWNHOUSE做出別墅的感覺，起到事半功倍的效果。而這同樣也是被廣大開發商忽略或者說誤解了。如前面提到的康城為用戶建造了大面積的園林、高爾夫球練習場、會所等等，其用意無疑是好的，但這些場所對提高小區檔次的作用并不一定比加大私有花園的作用大。此外其高爾夫會所的小面積相對于其100萬平方米的總開發面積顯得微乎其微，似乎可有可無。當然，加大私家花園的面積很可能會導致房屋價格的升高，開發商的做法也可能從經濟上更科學。

    第六，交通路線以及停車位的設計。由于這些低密度住宅大多數距城市中心有一定距離，依靠快速路或高速路連接，選擇這里居住的大多數住戶擁有私人汽車，而低密度住宅的特性又不適合將汽車集中停放，因此安排好小區內汽車與行人的交通線互不干擾就十分重要了。而車位的充足與否也是小區值得考查的一個重點。

    應該說低密度住宅是介于別墅與高層住宅之間的過渡產品，可以說其擁有相對于別墅較低的價位和相對于高層住宅較好的居住環境，是作為我國現階段人多地少，但又追求高品質居住生活環境的一種出路，也正因為如此，不少開發商，購房者都將目光盯在這里。但另一方面，由于其較新的設計思路，必然會存在一些問題有待改進。住房人對自己的居住生活永遠不會滿足，總是希望自己的住房再舒適一些，這也就要求開發商們將自己開發房子的檔次不斷提高，來滿足購房人的需求。
 
    文/語泉