中關(guān)村CBD金融街 上演三國(guó)演義？

    編者按：
    前不久，在紅石公司L會(huì)議室，20余位來(lái)自北京房地產(chǎn)界的經(jīng)理人參加了“中關(guān)村、CBD、金融街上演三國(guó)演義“的專(zhuān)題沙龍活動(dòng)。會(huì)議由北京房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人沙龍主席陳森林和現(xiàn)代城副總經(jīng)理蘇鑫主持，大家就以上專(zhuān)題進(jìn)行了熱烈的探討，以下為部分摘錄，只代表職業(yè)經(jīng)理人的個(gè)人觀點(diǎn)。

    許群峰（金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理）

    就“三國(guó)演義”來(lái)說(shuō)的話(huà)，金融街就是吳國(guó)，是勢(shì)力比較弱的。現(xiàn)在這三個(gè)區(qū)域，金融街是唯一一個(gè)沒(méi)有副市長(zhǎng)領(lǐng)銜建設(shè)的。金融街從１９９３年提出來(lái)，投入１００億元，建設(shè)１００多萬(wàn)平方米，經(jīng)過(guò)８年建設(shè)基本上建成了國(guó)家級(jí)金融管理中心和國(guó)家電信的指揮中心。目前人民銀行、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)這些監(jiān)管部門(mén)，還有三大國(guó)有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行、國(guó)內(nèi)主要大的保險(xiǎn)公司等總部都設(shè)在這里，另外中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。

    我們未來(lái)打算建設(shè)“國(guó)際金融城”，使該區(qū)域改變以往中國(guó)人多的形象，要偏向國(guó)際人士。由于以往操作經(jīng)驗(yàn)不足，建筑的時(shí)代前瞻性不夠，今后將把金融街中心區(qū)建設(shè)成生態(tài)化和人性化的辦公區(qū)，讓它充滿(mǎn)活力，增加酒店、公寓、咖啡廳、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施的投入，建設(shè)一個(gè)充滿(mǎn)活力的“國(guó)際金融城”。

    李忠（威格斯國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司北京代表處總經(jīng)理）

    中關(guān)村、ＣＢＤ、金融街的定位上來(lái)講是比較分明的，中關(guān)村是國(guó)家級(jí)的科技園區(qū)，而ＣＢＤ和金融街都是市級(jí)的。這里我們就能看出政府對(duì)中關(guān)村的發(fā)展決心很大，重視程度也相對(duì)高一些。三個(gè)區(qū)域在地理位置上的分布也很有意思，分別以二環(huán)（金融街）、三環(huán)（ＣＢＤ）和四環(huán)（中關(guān)村）為中心發(fā)展。

    金融街基本上屬于舊城改造，ＣＢＤ的開(kāi)發(fā)模式也是老工廠搬遷，而中關(guān)村有一個(gè)泛化的現(xiàn)象，輻射到周邊幾個(gè)地區(qū)，比如亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)也是屬于中關(guān)村的概念里邊，而中關(guān)村 的很多企業(yè)也有注冊(cè)地和辦公地分離的現(xiàn)象，所以三個(gè)區(qū)域中，中關(guān)村、金融街的客戶(hù)群落比較分明，有直接的目標(biāo)，金融街的二期規(guī)劃很不錯(cuò)，對(duì)于外資金融機(jī)構(gòu)，也增加了很多的吸引力。而ＣＢＤ則屬于建造帶動(dòng)型的，通過(guò)涉外得天獨(dú)厚的地理位置，建造的大量寫(xiě)字樓和酒店群落吸引了更多的企業(yè)。

    武泳敬（世邦魏理仕高級(jí)經(jīng)理）

    ＣＢＤ現(xiàn)有寫(xiě)字樓２００萬(wàn)平方米，根據(jù)規(guī)劃和發(fā)展商建設(shè)計(jì)劃來(lái)看，２００８年以前ＣＢＤ還要新增４００萬(wàn)平方米的建筑量，寫(xiě)字樓就占了３００萬(wàn)平方米，最終的規(guī)劃來(lái)看，ＣＢＤ未來(lái)將達(dá)到１０００萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓。

    再看中關(guān)村，目前所提供的各種辦公單位，大概有１００萬(wàn)平方米，這樣的辦公單位價(jià)格比較，主要起到孵化的作用，而甲級(jí)寫(xiě)字樓不到５０萬(wàn)平方米，到２００５年，寫(xiě)字樓將新增２４１萬(wàn)平方米的供應(yīng)，中關(guān)村的很多企業(yè)目前還沒(méi)有成長(zhǎng)起來(lái)，還要看將來(lái)是否能租得起這些寫(xiě)字樓。從現(xiàn)在的情況來(lái)看，需求是比較穩(wěn)定的，而供應(yīng)量從１９９９年呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

    楊建軍（原中關(guān)村管委會(huì)處長(zhǎng)）

    談中關(guān)村的發(fā)展，要從歷史的角度去想問(wèn)題。中關(guān)村最大的特點(diǎn)就是文化加皇家園林。文化優(yōu)勢(shì)上，眾多知名的學(xué)府分布在中關(guān)村，皇家園林的景致也是有很大的吸引力。中關(guān)村和ＣＢＤ來(lái)比較的話(huà)，是有很大的不同。比如ＣＢＤ更多的是交易伙伴式的商業(yè)氛圍，倡導(dǎo)更多的合作，而且極富渲染自己的能力，而中關(guān)村主要靠自己的產(chǎn)品，另外也缺少宣傳，也是以后應(yīng)該加強(qiáng)的一個(gè)方面。

    中關(guān)村在新的規(guī)劃中（西區(qū)），專(zhuān)慮的比較周到，比如，在地下三層鋪設(shè)各種管網(wǎng)，避免以后重復(fù)開(kāi)挖，地下一層是行車(chē)層，將改善地面交通擁堵的狀況，而地面上更多的是休閑設(shè)施，還要更多的綠化。從寫(xiě)字樓的供應(yīng)方面來(lái)看，準(zhǔn)備有計(jì)劃地推出，不會(huì)產(chǎn)生同時(shí)大量的寫(xiě)字樓推出，涌向市場(chǎng)的局面。目前中關(guān)村有大量的施工，所以氛圍還沒(méi)有ＣＢＤ好，不過(guò)兩三年后，中關(guān)村的氛圍將更加活躍，也將產(chǎn)生更多的創(chuàng)造性思維。

    蘇 鑫（現(xiàn)代城副總經(jīng)理）

    目前ＣＢＤ的寫(xiě)字樓缺少中小單元，從ＣＢＤ發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)看，隨著加入ＷＴＯ，中國(guó)商業(yè)的繁榮，很多新興中小企業(yè)急需一些中小辦公單元，尤其是伴隨中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)的遷入，和這些傳媒巨頭相關(guān)的業(yè)務(wù)公司，也會(huì)遷入，怎么樣考慮為這些中小公司服務(wù)，是ＣＢＤ應(yīng)該思考的問(wèn)題。

    對(duì)于最近媒體討論的中關(guān)村、ＣＢＤ和金融街的競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在說(shuō)誰(shuí)更強(qiáng)，是不合適的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中有這樣一個(gè)觀點(diǎn)，就是“自由市場(chǎng)自由人”。企業(yè)在這三個(gè)區(qū)域的流動(dòng)是自由的，企業(yè)的選擇也就肯定了某個(gè)區(qū)域所提供的服務(wù)是好的。所以，三個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，也就是一個(gè)對(duì)企業(yè)需求的了解，和滿(mǎn)足這種需求的行動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)。