開發(fā)商推倒重建 別墅群出師未捷身先死

　　一個月來，青島海邊已經建好的數十幢別墅陸續(xù)被夷為平地。這既不是因為自然災害，也沒有行政干預，而是房地產開發(fā)商自己要推倒重建。

　　現(xiàn)在，別墅拆除活動仍在繼續(xù)。有專家預計，在青島，像這樣的拆除“前無古人”，卻“后有來者”。

　　正如它好聽的名字“金都碧海山莊”那樣，被拆除的別墅群位于青島市東部嶗山區(qū)的黃金海岸線上，分南北兩區(qū)。

　　經過一個多月的拆除，北區(qū)的數十幢別墅大多已成了一堆瓦礫。廢墟上，幾幢尚未拆除的別墅在塵土中被轟鳴的機器包圍著。

　　與之一路之隔的南區(qū)別墅群一片沉寂，雜草叢生。記者費盡周折才找到一位建筑公司的保管員。他告訴記者，這些別墅已建成多年，總共100多幢，一直賣不動。有幾幢賣出去的，也沒人來住。南區(qū)大約有50多幢別墅，現(xiàn)在就住著他和保安。

　　別墅群死于設計缺欠

　　“設計得不好，挨得又近。”保管員向記者解釋別墅滯銷的原因。在他的帶領下，記者參觀了其中一幢，站在樓上想看看風景，卻發(fā)現(xiàn)舉目看到的全是周圍的別墅，鄰居的活動盡收眼底。

　　青島市建委的工作人員說，這次大規(guī)模別墅拆除，純粹是市場行為。因為，這些別墅存在著規(guī)劃和設計上的缺陷：樓間距太小，綠化率太低，建筑材料從今天看來也落伍了。

　　而青島市規(guī)劃局有關人士則否認了這種說法：規(guī)劃上不存在問題，這是開發(fā)商自己的事。

　　金都碧海山莊由遠東房地產開發(fā)公司開發(fā)。該公司宋先生告訴記者，別墅群建于1995年，當時別墅還少，不少房產“二道販子”預先交了訂金。不料，建好后，對方卻變了卦，只要了相當于訂金價值的房產。今天看，設計上確實存在一些問題。

　　開發(fā)商拆了別墅仍賺錢？

　　據說，導致后來事態(tài)發(fā)展的原因很多，但主要是還不上貸款，銀行查封了一部分別墅。

　　上述別墅，被魯信房地產開發(fā)公司買走。其后，該公司又從遠東公司手中收購了北區(qū)剩余的其他房產。現(xiàn)在，要推倒北區(qū)別墅重建的正是魯信公司。對南區(qū)別墅，魯信公司也有收購的意向。

　　記者從青島市規(guī)劃局嶗山分局了解到，新開發(fā)商準備重建的，不再是別墅，而是多層公寓。

　　據了解，金都碧海山莊別墅曾售價3000至4000余元／平方米，滯銷后是否降價，尚不得知。而與之毗鄰的瑞士花園多層公寓，均價5000多元／平方米。雖建成不久，售樓處卻顯示，100多套公寓已所剩無幾。

　　如此規(guī)模的別墅群被拆在青島尚屬首次。普通市民均對此表示惋惜，不少人認為“房地產公司這回賠大了”。可當事人遠東公司卻對此三緘其口。

　　但當地建筑學專家認為，開發(fā)和拆除別墅群的兩家房地產公司，后一家肯定要賺，前一家也不會賠。因為，數年間此處地皮增值迅猛，青島承辦2008年奧運會帆船比賽的利好消息更使之成了“黃金寶地”。據他們估計，此處地價已翻了幾番甚至十幾番。

　　市場終會規(guī)范開發(fā)行為

　　專家認為，沒有市場調查，盲目上項目是大多數城市普遍存在的問題，房地產發(fā)展初期尤甚。

　　以金都碧海山莊為例，據專家目測，樓間距、綠化率應是符合規(guī)劃標準的。但大家都覺得看上去很擁擠，是因為它與消費者的預期存在較大的距離。房地產開發(fā)商認為，別墅就是獨立的房子，消費者卻不認可。

　　建設部最近透露，我國目前個人購買商品住宅的比例接近94%.以個人為主體的住房消費格局，決定了房地產商要想掙錢就必須做市場調查。

　　有專家認為，別墅被拆，歸根結底是市場不買賬。金都碧海山莊不過開了個頭，在它不遠處的“東方之珠”別墅群和位于東部開發(fā)區(qū)的“愛丁堡花園”別墅群，很可能重蹈它的覆轍。

　　據說，這兩個別墅群均已建成數年，但一直賣不去。愛丁堡花園是由環(huán)宇公司開發(fā)的，環(huán)宇公司很多房產的樓間距連國家標準都達不到，更有人戲言愛丁堡花園可以做一個“高級監(jiān)獄”。

　　環(huán)宇公司曾是青島當年引進的最大投資項目，但其運行的模式就是依靠貸款，突擊買地，蓋了樓賣不出去；仍然貸款，再蓋。據傳，其開發(fā)商已卷款出逃，大片難以出售的房子留給了銀行。

　　青島建工學院的徐教授稱：“這是新時期的‘圈地運動’，是過去一些領導以城市建設為政績導致的。”

　　他認為，規(guī)范房地產應首先規(guī)范政府行為。以前有種說法：“房地產掙的不是房產而是地產。”你買的地每畝50萬元，我有可能只花20萬元，就是蓋了房子賣不掉，賣地照樣賺。在“土地行為”不規(guī)范的情況下，房地產市場就不可能規(guī)范。

　　而現(xiàn)在，政府對土地公開拍賣，決定了房地產商必須正當經營，不能鉆空子。此外，全國很多地方都對房地產公司的注冊資金做了規(guī)定，青島的新規(guī)定是必須在1000萬元以上。這也使得以前“膽大就可以玩房地產”這種現(xiàn)象的生存空間越來越小。