社區造"街"熱的冷思考

    發韌于上海萬科四季花城的社區商業街模式近來倍受追捧，媒體關于投資社區商鋪的熱議似乎佐證著開發商的造“街”風潮。萬科星園“星動”商業街即將開業，萬科青青家園也打造出一條商業街將書店、餐館、超市等納入其中，曙光花園、世紀城、嘉銘桐城等項目也皆有造街之意。有人稱商鋪是開發商在樓盤中所能淘到的“最后一桶金”。那么，在樓市激烈的競爭中，“商業街”究竟能否成為開發商再斬市場的利器。

獲利空間加大  管理難度提高

    在社區內做出一條商業街，其對整個項目的營銷將產生積極拉動作用。一是形成新的賣點，吸引眼球招徠客戶，北京萬科總經理張力認為，許多購房者都對萬科青青家園的商業街予以認同。他進而闡釋了萬科做商業街的心得，商業街沿襲了萬科地產人本主義的思想，通過對社區配套設施的整合來最大程度地滿足住戶的需求，體現社區的品位。“滿足了人們需求的房子怎么會賣不掉呢？”張力以此對萬科的商業街模式作出評判。二是直接為開發商帶來利益。作為底商，其銷售價位往往遠遠高于一般住宅，進行出租也可以獲得長期回報，開發商自然可以多賺一筆，張力對此委婉地解釋為：可以用開發商業街所得收益來沖抵大社區開發的前期高成本。

    開發商更多關注的是社區商業街帶來的利益，卻往往忽視了它所帶來的管理上的問題。開發是階段性的，而管理卻是長期的。上海萬科四季花城的餐館因為擾民和污染環境不斷被附近住戶投訴，據說已引起開發商重視。天津一位小區住戶建議在《物業管理條例》中，應增加對住宅底商用于經營活動的限制規定，建議增加“物業管理小區住宅樓內不許從事容易對居民和環境造成污染或影響居民生活、安全的活動，如加工廠、餐飲等。”他認為，有一些住宅將一層用于經營活動，對居住及環境都帶來不利影響，尤其是在住宅樓內開加工廠、餐館、音像店，對住戶的干擾更為嚴重，進貨、銷售、制造、停車、異味、爭吵、音樂，對人們正常生活影響極大。最為突出的是餐飲，烹、炸、炒、煎的刺激往往讓人難以忍受；垃圾、下水等污臟物品更嚴重影響居住環境，同時也存在火災的隱患。現在物業管理糾紛已經成為開發商與業主之間產生矛盾的焦點，商業街的特殊形式及與居民生活的緊密聯系無疑會增加物業管理的難度，成為引發糾紛的一大“隱患”。

造街不是萬能藥  商業街對項目有要求

    隨著開發行業的日趨規范，開發商的利潤正在趨向理性回歸，而“賣樓難”的現狀和產品構成要素的趨同也迫使開發商為項目尋找新的賣點。商業街作為既出彩又獲利的模式自然倍受青睞，僅北京就有數家開發商謀劃“造街”自然也在情理之中。

    然而，造街并不會成為適宜于任何一個項目的萬能藥。一個項目能否做商業街，做成街后商鋪能否火起來都很大程度上取決于項目自身情況。張力認為，建商業街的項目必須對兩個方面進行考察，一是社區規模，即社區將來的入住人數，能否有一個一定數量的消費群體作為商業街的客戶。二是項目周邊的商業環境。周邊商業配套設施比較完善的項目一般不宜再建商業街。

    商業街雖然能為開發商帶來許多直接和間接的利益，但它畢竟是作為整個項目的一部分而存在，在局部服從整體的大原則下，有的商業街就不能商氣太濃。北京嘉銘房地產公司副總經理王達明從這一層面對商業街在項目中的作用做了闡釋。有的項目在整體營銷過程中，商業街是作為一個社區主題文化的匯集所在，其主要作用是形成社區的文脈和品位，成為項目的靈魂，那么這樣的街區在建造時就不能太商業化，必須優先考慮對社區文化、品位影響比較大的相關館所如運動、休閑方面的設施，而超市、店鋪等可以以后逐步引進。同時王達明認為，為了使街區的店鋪火起來，還必須破除“配套設施”的舊觀念，他認為“配套”帶有濃厚的計劃經濟色彩，比如，以前規定小區達到多大規模就必須設一個糧店，而現在就沒有必要，應該以市場調節為主，根據社區居民的需求來進行定位，不一定非得什么商業設施都有，要辦出特色。

單面街區冷熱難料  開發商還需聯手做市

    上海萬科四季花城將三分之一的底層拿出來做商業街大獲成功，北京現代城也建了一條５００多米長的商業街和王府井叫板，據說賣的也不錯。商業街之風愈刮愈烈，其中也有一些問題應該引起開發商群體的重視。

    記者在北京萬科星園和北辰綠色家園中間的公共道路上看到了這樣一幅景象：路左側，萬科星園“星動”商業街正在裝修之中，據介紹不久就要開業。路右側，北辰綠色家園除一會所狀建筑向公共道路開門外，其它正在施工之中的住宅都為圍墻所封。與售樓部聯系，售樓人員介紹樓盤的底層將作為底商。但無論如何，記者都感覺到街道兩邊建筑形態的不相稱。看來，做活商業街，相鄰的開發商應該相互協調，才可共同獲益。

    如果整條商業街都處于社區之內，開發商自然可以放開手腳進行規劃設計，但有的開發商將商業街建在了項目緊臨的市政道路的旁邊，從而形成單面街區，以本社區為主要消費群體的商業街向外開放，盡管為購買或租賃店鋪的商戶進一步擴大了市場空間，但其定位和管理將進一步增加難度，能否成為旺鋪也很難預料。