超半數城市調控細則遲到 部分城市不積極

　　2月21日下午，又一省會城市石家莊出臺“國八條”調控細則。至此，全國正式出臺“國八條”調控細則的城市已經達到11個，另有多個城市表態近日將出臺具體調控細則。 

　　按照1月26日“國八條”的要求，全國有36個城市應該在2月20日之前出臺地方調控細則，然而到2月21日為止，僅有十多個城市出臺細則，過半城市“爽約”。 

　　“"爽約"并非個案，也不是行政程序的問題。”一位接近住建部的專家表示，有的城市因為擔心房地產調控過猛，對當地房地產市場帶來較大的影響。 

　　而從石家莊等省會城市出臺的細則內容來看，不難發現，“國八條”細則力度落實到地方也有所折扣。 

　　例如，石家莊版本的調控細則就限定了房屋限購的范圍在市五區和高新區范圍之內，細則同時提出，限購政策有效期到2011年12月31日。 

　　36市僅1/3公開限購細則 

　　截至21日，全國11市限購細則落地 

　　1月26日“新國八條”問世，政府第三次以政策形式調控樓市。其中“尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則”的規定，推動全國住房限購風暴驟然升級。 

　　京、津、滬、渝4個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，再加上27個省會城市，明確將要實行限購的城市達到36個。 

　　2月21日，時至2月下旬，僅有青島、長春、上海、南寧、成都、貴陽、北京、哈爾濱、南京、太原、石家莊等十多個城市的限購細則落地。 

　　地方細則將于近日出臺的海口市房屋管理局一位人士表示，海口的新“國八條”細則，早在2月初就已經擬定草案，目前尚未出臺，從目前草案來看，會在“國八條”的前提下，對原來海口的限購政策進行加強，但不會很嚴厲。 

　　而“已經通過市政府常務會議”的廣州市“國八條”則提前造勢，限購措施已見諸報端，但文件仍是“將于2月23日前發布實施”。 

　　石家莊市的房管部門也早就著手制定了“限購令”的具體實施方案，且已幾易其稿。2月初，石家莊房屋管理局一位人士就表示，石家莊有望在2月15日之前出細則。 

　　根據國家統計局公布的今年1月份全國房地產運行數據，石家莊新建住房同比上漲11.5%，環比上漲0.8%，環比和同比數據漲幅在全國前10名之內。 

　　在石家莊細則出臺一再推遲期間，石家莊房屋過戶在連續幾日的激增之后，交易量開始出現大幅度下滑。而就在此時，石家莊細則于2月21日公布。 

　　前述接近住建部的專家表示，省會城市出臺細則普遍比較慢，比較重要的原因是擔心政策對當地房產市場沖擊太大，可能對地方經濟帶來較大影響。 

　　中國指數研究院統計數據指出，受調控影響，今年1月監測的30個城市中，有23個城市一手住宅成交量環比下跌，其中15個城市跌幅超過20%，大連、長沙、包頭等跌幅超過50%。 

　　上述海口房屋管理局人士表示，如果政策制定沒有力度，等于走過場，如果政策制定過嚴，的確擔心房地產市場被打壓下來，對經濟平穩運行產生影響。

　　從限購范圍上看，“新國八條”規定為“本行政區域內”，大多數城市都在限購細則中規定在本市內限購，廣州則在新版限購細則中增加了從化和增城兩個外圍的縣級市，這也意味著廣州全市十區兩縣級市范圍都將限購。而成都的細則中僅對“主城區”限購，貴陽的細則更是明確僅對“一環內”限購，被指“太溫柔”。 

　　限購政策有空可鉆？ 

　　各地在限購門檻、限購執行期限等方面各有文章 

　　一方面，部分城市對于出臺“國八條”調控細則不積極；另一方面，部分已經出臺細則的城市，存在調控力度逐漸減弱的趨勢。 

　　記者發現，南京等已經出臺細則的城市當中，有近半城市規定了限購范圍僅是在城市市區范圍之內。 

　　石家莊市出臺的細則，則提出了“有效期限”。 

　　前述接近住建部專家表示，直接提出政策期限，與此前的地方限購措施無異，給企業和購房者發出一個信號限購是短期的，暫時的。 

　　中國指數研究院一位分析員指出，根據《2010全國房企土地儲備排行榜》，恒大等前10大地產商土地儲備面積超過4.3億平方米，而這些土地儲備當中，多半是2010年新取得的。該分析員指出，房地產企業在資金和土地儲備上，都可以扛上1-3年。尤其是多數房地產企業堅持“一線城市做資源，二三線城市做周轉”的策略，限購政策比較松的二、三線城市，恰好成為開發商資金周轉的來源。 

　　除此之外，地方已出臺政策暴露出來的“空子”，也是此輪最嚴厲的調控政策能否產生效果的關鍵。 

　　縱觀10個城市的限購細則，松緊程度不盡相同。大多數城市都能按照“新國八條”中“本地限三外地限二”的基本要求執行，但是在對外地人納稅年限和社保證明的門檻、限購執行期限等方面卻各有文章。 

　　此番北京“限購令”細則被稱為“史上最嚴厲”的調控細則，但嚴厲并不代表完善。 

　　2010年4月30日，北京出臺的“國十條”實施細則就明確提出：從2010年5月1日起，不能提供1年以上北京地區納稅證明或社會保險繳納證明的非京籍居民，暫停發放購買住房貸款。 

　　但是數月后，不少社保中介以此為商機，通過為外地人補交社保，或者協助外地人以京籍朋友或親戚的身份辦理房貸以規避此禁貸令。此次“京十五條”出臺，坊間很快就出現了“假離婚”等“對策”。 

　　在南京公布的調控細則當中提出，按照家庭名下房屋存量計算，本地戶籍家庭暫停購買第三套，外地戶籍家庭暫停購買第二套，如果家庭將房屋賣出，再買進，則不受限制。也就是說，投資房產的空間仍然存在，只要在名下保持房屋數量不超上限的情況下，可以買賣一套房屋，來達到投資的目的。 

　　上述住建部專家指出，地方出臺調控細則都是要求購房人主動提供家庭擁有房屋的證明，房屋管理局很少去實地核查，尤其對于家庭成員、親屬之間轉移、潛在擁有房屋的情況，不能實地查明。相關漏洞可能影響政策執行的效果。