三亞城市功能再造 三亞灣將成區(qū)域“核動力”

　　每座城市的發(fā)展，都需要也必須擁有一個核心動力來源，如上海之浦東、天津之濱海、重慶的兩江新區(qū)。而三亞的這座擔(dān)綱海南國際旅游島建設(shè)排頭兵的城市，其核心動力何在？在《三亞市城市總體規(guī)劃(2008-2020)》（以下簡稱‘總規(guī)’）出臺之前，我們很難找到。

　　一如從2002年就開始參與三亞總體規(guī)劃修訂的中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院城市規(guī)劃設(shè)計所副所長鄧東在接受媒體采訪時所言：“三亞以前給人的感覺是空洞的，它缺少心臟。比如到蘇州，我們可能會想起‘觀前街’；到青島，我們會想起‘長堤’；到北京，我們當(dāng)然會去天安門。而三亞的中心是什么？很難想的起來。你現(xiàn)在看到的三亞有著一堆東西，卻沒法串聯(lián)起來。”

　　“三亞亟需找到一個區(qū)域，用一種方式將生活與旅游緊密聯(lián)系起來，就如同杭州一樣。這樣，才能找到三亞這座城市發(fā)展的核動力，一座城市的‘心臟’。” 三亞一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士如此言道。

　　三亞的宿命

　　20年前，剛剛升為地級市的三亞還在討論它的支柱產(chǎn)業(yè)該不該放在旅游業(yè)上，現(xiàn)在答案已經(jīng)不言自明。三亞市委常委岳進(jìn)在接受《三聯(lián)生活周刊》采訪時透露，目前三亞旅游收入占到可支配財政收入的30%，旅游房地產(chǎn)帶來的收入則占到財政收入的50%以上。

　　“以旅游業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的三亞，注定是以外力驅(qū)動為主，很少甚至沒有內(nèi)需。三亞的發(fā)展完全需要依托外部市場，因此，三亞需要找到這座城市的消費者。”鄧東如是說。

　　而在一家旅行社工作多年的劉妍則這樣告訴記者：“在過去一段時間，三亞曾一度四處到國外推銷自己的城市，重點拓展國際市場，所以很多地方都按照‘出口’的方式在打造。如亞龍灣，它在一定程度上代表了三亞對于國際旅游的全部理解。亞龍灣是典型的東南亞旅游模式，但是東南亞旅游國家的市場是絕對的國外市場，是純粹的出口產(chǎn)品。而實際上，從我們旅行社接待游客的數(shù)據(jù)來看，內(nèi)地消費者才是三亞最主要的支撐。”

　　這樣一來，以亞龍灣為代表的旅游模式產(chǎn)生了一個顯著問題，它遠(yuǎn)不能應(yīng)付三亞旅游業(yè)的需求。

　　三亞規(guī)劃局副局長、總工程師藍(lán)武君認(rèn)為，一旦面對巨大的國內(nèi)市場，亞龍灣模式的確就有點不太適應(yīng)了，這種更接近純度假區(qū)的模式和尖端旅游消費產(chǎn)品，在提升三亞整體形象上功不可沒，但它作為一塊肥地，缺少足夠的生活和商業(yè)配套。當(dāng)有著不同需求，前往三亞的國內(nèi)游客在三亞停留的時間越來越長時，配套供應(yīng)的短缺就體現(xiàn)出來了。
　
　　“商業(yè)區(qū)與旅游區(qū)的嚴(yán)重分離，是三亞發(fā)展的最大桎梏，三亞亟需找到一個區(qū)域，用一種方式將生活與旅游緊密聯(lián)系起來，就如同杭州一樣。這樣，才能找到三亞這座城市發(fā)展的核動力，一座城市的‘心臟’。而這個過程，往往通過房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)。”三亞一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士如此言道。 

　　城市功能再造

    “目前，三亞房地產(chǎn)仍以‘一層皮式的開發(fā)’為主，大家都在做濱海，資金、資源都集中在一塊，導(dǎo)致土地價值被一再抬高，而腹地開發(fā)卻很弱。而這對于有著中國內(nèi)地市場龐大旅游人群支撐下的三亞來說，其實是一種桎梏，無法最大限度地挖掘消費者的需求潛力。” 在三亞房地產(chǎn)界打拼近十年，對三亞發(fā)展有著深刻了解的一房產(chǎn)中介機構(gòu)潘總說道，“這也導(dǎo)致三亞這座城市本身缺少自己的內(nèi)在機能。包括它的城市配套、服務(wù)等軟環(huán)境，都有所缺失。這一點，在這一次三亞的城市‘總規(guī)’中，明顯得到了改善。”

　　本次“總規(guī)”在“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”思想指導(dǎo)下，提出“山海相連，指狀生長”的三亞市域空間結(jié)構(gòu)，全面推動濱海旅游向三亞市腹地滲透，來整合更新三亞的城市功能。同時，三亞作為國際濱海旅游城市，塑造和彰顯城市特色至關(guān)重要，城市中心、濱海區(qū)域、風(fēng)景旅游成為三亞展示城市形象與特色的主要拳頭產(chǎn)品，而這三者，需要聯(lián)動整合，而不是各自為陣地堆成一團(tuán)。

　　“比如夏威夷和澳大利亞黃金海岸，都是統(tǒng)籌區(qū)域開發(fā)，不會是注意力都在海邊一層。后面有主題公園，中間是低密度房地產(chǎn)，他們都是把腹地資源通過設(shè)計優(yōu)質(zhì)化，把優(yōu)質(zhì)的地更加優(yōu)質(zhì)地使用，盡可能將城市功能最大化。”怕記者對三亞的地形不夠了解，指著墻上的地圖，潘總詳盡地解釋。“三亞傳統(tǒng)的商業(yè)街解放路在中間，游客往往集中在沿三亞灣路一線的海邊，如果把三亞灣路和解放路打通，就能讓商業(yè)和旅游互動起來。現(xiàn)在雖然有很多路，但是作為商業(yè)性質(zhì)的街，卻沒有垂直道。把三亞灣路的旅游性功能，和解放路的商業(yè)性功能銜接起來，同時以該區(qū)域為中心，完善配套帶動整個的三亞城市旅游及居住格局，極大地促進(jìn)對三亞的發(fā)展。”

　　“三亞市在規(guī)劃中的定位就是旅游的后勤服務(wù)基地，這既是為度假區(qū)解決配套，也完成了一個城市功能再造的過程。”藍(lán)武君一言蔽之。

　　三亞灣成區(qū)域核心

　　“三亞需要一個區(qū)域核心來成為其城市發(fā)展的支點，而這個支點只能是‘大三亞灣’。”用手在地圖上一圈潘總說，“你看，事實上我前面所說的三亞市的商業(yè)區(qū)解放路和旅游區(qū)三亞灣路，其交匯就是整個‘大三亞灣’。”

　　在三亞本輪“總規(guī)”中，也正好體現(xiàn)出潘總所描繪的藍(lán)圖。三亞將以南山至鹿回頭一帶，涵蓋南山、天涯海角、鹿回頭三大景點于內(nèi)的“大三亞灣”為中心，東西帶動兩翼的帶狀組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)，即“一心兩翼，帶狀組團(tuán)”。其中，以“大三亞灣”地區(qū)作為濱海地區(qū)中心及發(fā)展重點，打造為海南南部區(qū)域旅游服務(wù)中心。

　　而三亞主城區(qū)規(guī)劃也將以三亞灣路為城市旅游發(fā)展軸，以迎賓路為城市生活發(fā)展軸，以環(huán)河口地區(qū)、解放路、藍(lán)色海岸為城市旅游商業(yè)核心，以月川行政文化中心為城市生活核心。主城區(qū)規(guī)劃項目包括，以旅游娛樂為主，配套旅游商業(yè)、飲食、文化等旅游消費項目的三亞濱海旅游不夜城“藍(lán)色海岸”項目規(guī)劃；以服務(wù)業(yè)、休閑度假業(yè)、游艇業(yè)、居住等功能為主體的三亞灣新城規(guī)劃；以行政中心為主，具有居住、文化休閑和旅游功能的月川新城區(qū)規(guī)劃等。

　　或許，潘總這番話，可以作為整個“大三亞灣”，在三亞城市功能再造過程中所承擔(dān)功能的最佳注腳。“如果說在三亞的發(fā)展戰(zhàn)略中，海棠灣是頂級酒店聚集的觀光特區(qū)，鳳凰島是三亞游輪經(jīng)濟的海上奇葩，那么擁有魯能•三亞灣等一大批度假型居住社區(qū)為代表的三亞灣片區(qū)，以其強大的城市配套和中心輻射力，才會成為真正拉動這個城市走向國際化發(fā)展的核心動力。”