海北新城打造全新“中山九路”

　　潯峰洲,是廣州城西與南海相接壤處的一個小島,四面環(huán)水。1958年以前,整個潯峰洲都屬南海管轄。如今,該島一分為三,由廣州金沙洲、南海里水的金草洲和南海大瀝的海北三個區(qū)域組成。金沙洲是廣州未來重點發(fā)展區(qū)域,金草洲與海北新城將如何規(guī)劃對接,成了外界一直關(guān)注的問題。

　　本周二,《南海大瀝鎮(zhèn)海北新城發(fā)展策略研究》(以下簡稱《策略研究》)評審會在大瀝鎮(zhèn)政府舉行,中山大學地理學與規(guī)劃學院袁奇峰教授團隊就海北地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略進行了匯報。根據(jù)這個研究成果,一直被稱作為“中山九路”的海北新城有可能迎來發(fā)展的新機遇。

　　廣佛樂活中心的崛起

　　廣州的新舉措似乎總能影響到黃岐海北的發(fā)展。上世紀90年代,廣州舊城拆遷、地鐵開通,黃岐也隨之有了較大發(fā)展,被稱為“中山九路”,白天鵝花園、沙面新城等居住樓盤就在海北。

　　2003年到2004年,伴隨金沙洲大橋的通車和廣州金沙洲的開發(fā),海北地區(qū)先后出現(xiàn)了萬科四季花城、中海金沙灣等大型居住區(qū)。隨著廣州金沙洲地區(qū)開發(fā)接近尾聲,土地儲備相對充足的海北地區(qū)與金草洲地區(qū)將成為開發(fā)熱點。

　　海北是簡單復制金沙洲那種單一的居住區(qū)開發(fā)模式,還是建設更具活力和魅力的城市地區(qū)?

　　袁奇峰在評審會上說,海北新城的發(fā)展一定要體現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢,能夠體現(xiàn)自身特點和發(fā)展優(yōu)勢,尋找一條近期有效益、又能帶來持續(xù)繁榮與收益的充滿活力的發(fā)展道路。根據(jù)目前金沙洲的情況來分析,該區(qū)域是一個大型居住社區(qū),然而公共性的缺失,讓這個區(qū)域缺少公共服務設施、公共空間,最后只剩下居住空間,而其他功能仍然依附在廣州舊城,也正因如此,該區(qū)域的發(fā)展變得不可持續(xù)化。

　　基于對金沙洲單一居住功能的反思,《策略研究》提出,要在海北構(gòu)筑“廣佛樂活中心”,打造泛金沙洲的商貿(mào)中心,引領(lǐng)廣州金沙洲、里水金草洲地區(qū)共同走向“廣佛樂活”時代。

　　規(guī)劃的海北新城占地11.7平方公里,與同在潯峰洲島上的廣州金沙洲和里水金草洲毗鄰。目前片區(qū)內(nèi)有泌沖、白沙和沙溪三鄉(xiāng),以及萬科四季花城、中海金沙灣等大型樓盤社區(qū),是廣佛人高度融合聚集的區(qū)域。

　　點通交通死穴

　　目前,交通不暢成了居住在潯峰洲島上的業(yè)主最頭疼的難題。大瀝要規(guī)劃海北新城,就要首先解決交通瓶頸。路通則成,否則,海北新城也只能是新的“飛地”。

　　由于潯峰洲四面環(huán)水,與周邊交通需要依靠橋梁。現(xiàn)在,該島往海南片區(qū)僅有黃岐大橋,往廣州須繞道金沙洲大橋,這兩座大橋通行能力已經(jīng)飽和。《策略研究》認為,金沙洲大橋交通狀況較為緊張,即便按規(guī)劃再建設沉香島、大坦沙大橋,也將與金沙洲大橋的交通一并匯集到增槎路這條“獨道”。廣州內(nèi)環(huán)路、增槎路仍然是潯峰洲進廣州的交通瓶頸。

　　不少專家、熱心人士都曾給金沙洲的交通頑疾開過藥方,呼聲較高的是向南走,建議金沙洲打通從南海進入芳村的道路,從而躲開廣州內(nèi)環(huán)這一瓶頸問題。

　　這是潯峰洲解決交通問題的有效方法,同時也是海北新城的發(fā)展新機遇。《策略研究》提出,海北新城,甚至金沙洲的出路,都是通過與黃岐一體化,經(jīng)芳村區(qū)進入廣州。這樣,一方面可以改善金沙洲交通環(huán)境,另一方面也給海北地區(qū)發(fā)展帶來了重大機遇。

　　大瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)長吳紹秋表示,將積極推進基礎設施建設,完善海北與金沙洲之間南北向道路銜接,并與廣州大坦沙大橋建設對接,加快推進建設大道建設,打通大瀝乃至南海北部東西向交通動脈,連通廣州、里水,為建設大道沿線城市綜合體開發(fā)做好準備。

　　補上公共配套設施短板

　　不少市民表示,目前廣州對金沙洲的規(guī)劃,最大的不足就是公共配套設施的不足。近年來,金沙洲的交通、教育、醫(yī)療配套等問題一直是各方關(guān)注的熱點,海北三鄉(xiāng)此前屬于“中山九路”,也是純粹的一個居住區(qū)。

　　那么,海北新城下一步應該如何解決這一問題?

　　袁奇峰認為,金沙洲及海北已開發(fā)的大型樓盤,內(nèi)部的居住配套相對完善,但整體上缺少綜合的城市級公共配套,難以成為完整意義上的城市。住在海北,工作、生活在廣州,既增加廣佛兩地交通的負擔,對海北來說更加不利的是,單一居住開發(fā)除了短期土地收益外,并不會提供給地區(qū)持續(xù)繁榮的機會。

　　在規(guī)劃中,海北新城的教育、醫(yī)療、體育設施等公共服務配套均是依據(jù)《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標準與準則》來規(guī)劃,這將能滿足日后居民基本生活需求。

　　基于海北的交通區(qū)位、城市地理和充足的可開發(fā)土地,《策略研究》提出“建設廣佛樂活中心”。這一定位的提出并非沒有根據(jù)。廣佛同城背景下,整個潯峰洲島將面臨50萬-70萬人口的聚集,這樣的規(guī)模與番禺華南板塊相當,足以支撐起一座新城。

　　袁奇峰認為,目前的廣州金沙洲基本是依靠地產(chǎn)作單一開發(fā),沒有空間發(fā)展商貿(mào)核心區(qū),這就給了緊鄰的海北片區(qū)一個機遇,建設泛金沙洲的商貿(mào)核心區(qū)。

　　與周邊區(qū)域錯位發(fā)展

　　今年4月底,里水鎮(zhèn)對與金沙洲接壤的金草洲進行了初步規(guī)劃評審,雖然最終的評審結(jié)果還沒確定,然而該片區(qū)規(guī)劃的基本理念已初步呈現(xiàn)。

　　相比于海北新城的廣佛樂活中心,金草洲目前初步定位為“生態(tài)人居綠洲、時尚購物商城、休閑旅游水鄉(xiāng)”,區(qū)域目標為:廣佛同城化重點協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)和優(yōu)質(zhì)生活共建區(qū)。

　　金草洲的規(guī)劃方向?qū)迷搮^(qū)域的自然山水,推出“公園化戰(zhàn)略”,依靠區(qū)域內(nèi)的旗鋒山公園等,建成山崗公園,并配有山道。與此同時,還將引入百貨巨頭,共同營造出周邊不可復制的休閑娛樂區(qū)域。

　　顯然,該區(qū)域與金沙洲之間關(guān)系更多是互補,利用金草洲特有的自然資源為籌碼,建設周邊獨一無二的休閑區(qū)域。

　　對此,袁奇峰認為,海北三鄉(xiāng)在此之前已經(jīng)是開發(fā)較為成熟的區(qū)域,接下來要走的是農(nóng)村地區(qū)城市化的路子,因為掌握了大部分土地的村集體希望通過建設優(yōu)質(zhì)物業(yè)增加收入。在潯峰洲的規(guī)劃建設中,廣州著重居住功能,南海著重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,不過這兩種功能最終會在廣佛同城的大框架下殊途同歸,實現(xiàn)真正的對接。海北新城正是利用其南接芳村的交通優(yōu)勢和原黃岐較成熟的商業(yè)氛圍,建設泛金沙洲區(qū)域的商貿(mào)中心。

　　北部將現(xiàn)大型商業(yè)綜合體

　　和順銅鑼灣廣場面向廣佛奠基

　　一直以來,南海東北部給人的印象多以工業(yè)為主。隨著近幾年來廣佛同城的推進,還有當?shù)囟际行彤a(chǎn)業(yè)的逐漸崛起,南海東北部的第三產(chǎn)業(yè)也正逐漸崛起。

　　前天,位于和順花園大道的銅鑼灣廣場奠基。該廣場規(guī)劃建筑面積12萬平方米,計劃總投資約4億元,由佛山先機投資有限公司投資運營。

　　該公司董事長楊中青說,隨著廣佛同城步伐加快和金沙洲的重點開發(fā),這里無疑將成為廣佛經(jīng)濟圈的前沿重地之一,目前周邊已經(jīng)云集現(xiàn)代物流基地、各類專業(yè)市場、家用電器、醫(yī)藥化工、五金機械、鞋襪紡織等龐大的產(chǎn)業(yè)群,還擁有福田汽車等知名企業(yè)和中信・山語湖等高檔樓盤,這必將推動高收入、高學歷、高素質(zhì)的人群劇增,而雄厚的工業(yè)基礎也必將帶來商務接待需求。

　　鑒于該廣場的消費人群多以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎,目前規(guī)劃擬引入國際化的“一站式消費”商業(yè)理念,將糅合多元化的商業(yè)元素,建設多個獨立商業(yè)板塊,以“功能互補、錯位經(jīng)營、聯(lián)動發(fā)展”的開發(fā)宗旨打造一個集商務酒店、特色餐飲、休閑娛樂、體驗購物、星級農(nóng)貿(mào)市場為一體的地標性商業(yè)綜合體。

　　楊中青表示,目前擬定了“主力店招商先行”及定單式商業(yè)模式,現(xiàn)已全面展開與品牌連鎖超市、酒店、量販式KTV、連鎖餐飲等主力店的洽談篩選工作,并達成了初步的合作意向。

　　“這個項目的引進,是里水平衡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新成果。”里水鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長葉劍輝表示,近年來,里水提出“優(yōu)二進三”戰(zhàn)略,重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),加快城市化進程,解決南北部發(fā)展不平衡的問題。他相信,這個項目的引進,將對里水第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生促進作用,而對區(qū)域服務配套也將是一個很大的提升。

　　觀點

　　佛山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局南海分局總工程師王建軍:

　　建議海北新城綜合考慮廣佛兩地的整體規(guī)劃,并與之銜接,綠道等步行系統(tǒng)可以多一些,甚至可獨成體系。對于公共服務配套,如醫(yī)療、體育、教育等公共設施方面,不僅為海北地區(qū)的居民提供服務,還應將潯峰洲作為一塊整體來考慮,將海北新城作為改變金沙洲大格局的轉(zhuǎn)折點。

　　此外,要有完善的空間管制體系,哪里可以建,哪里不能動,容積率不能超過多少,這些都一定要管控好。

　　廣州市城市規(guī)劃協(xié)會高級規(guī)劃師、常務副會長史小予(評審組組長):

　　在海北新城的構(gòu)建中,政府要吸取周邊地區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗教訓,做好文化、教育、醫(yī)療、體育等配套,尤其是文化方面,這些方面都不容易做好,也容易被忽略,但是一個區(qū)域發(fā)展起來后,這方面又是必須得跟上的,所以要提前規(guī)劃做好。從這一點來看,海北新城的公共服務配套不但要不低于金沙洲,而且一定要高于金沙洲的標準。

　　廣東省規(guī)劃院總規(guī)劃師馬向明:

　　邊緣地區(qū)的發(fā)展通常有兩種模式,一是產(chǎn)業(yè)帶動,如東莞,二是生活帶動,如番禺,海北新城顯然是后者,所以首先要保證居住的質(zhì)量,“宜居”是本。

　　海北是邊緣城區(qū),不是市中心,就應該有邊緣的味道。你的公共交通不可能比市中心做得好,你可以多設計一些私家車的容量；作為外緣地區(qū),應該給人們一種田園風光、野外風情來吸引居住的興趣,所以容積率不能高,要是在這里人們一出門就是密密麻麻的高樓大廈,那么,人家為什么要從市中心跑來這里?

　　建議一定要保證綠地的比例,降低開發(fā)的強度,如果按照5.0或者香港7.0的容積率,建出來的城市就實在是“太可怕了”。

　　同創(chuàng)策劃有限公司高級工程師趙卓文:

　　海北要打造廣佛樂活新城,應在“樂活”上下足功夫。建議我們適當?shù)貥?gòu)建一兩個特色項目、節(jié)目式項目,就像新加坡海灘的音樂表演,海北亦可考慮建設一些這樣的東西。如果能讓廣佛市民覺得非來不可,不來是一種遺憾,那就成功了。這樣還可以增加海北地區(qū)的輻射范圍,不僅僅輻射金沙洲,廣佛同城背景下,周邊的城市都可以知道其特色。