深圳出臺城市更新辦法 城中村可自行改造

　　■權利人可作為更新改造實施主體,改造項目無需由發(fā)展商實施,同時政府鼓勵權利人自行改造 

　　■權利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地 

　　■自行改造項目地價標準:拆除重建類城市更新項目中城中村部分,建筑容積率在2.5及以下部分,不再補繳地價 

　　12日，深圳市政府公布并出臺了《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《辦法》），從此這個城市的城中村改造、舊工業(yè)改造都將有法可依。從2009年12月1日開始施行的《辦法》作為國內首部系統(tǒng)、全面規(guī)范城市更新活動的規(guī)章，規(guī)范了包括綜合整治、功能改變、拆除重建在內的城市更新活動。 

　　“舊城改造”到“城市更新” 

　　《辦法》中不再沿用以前的“城中村改造”“舊城改造”等名字，而采用了更具綜合性、更注重城市品質和內涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內，根據城市規(guī)劃和規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。 

　　《辦法》中也明確四類情形之一的區(qū)域才會進行城市更新，它們包括城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。 

　　鼓勵權利人自行改造 

　　《辦法》在鼓勵權利人自行改造、自行改造可協(xié)議出讓土地等許多方面做出了制度突破。一是明確原權利人可作為更新改造實施主體，改造項目無需由“發(fā)展商”實施，同時政府鼓勵權利人自行改造；二是突破更新改造土地必須“招拍掛”出讓的政策限制，規(guī)定權利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地。此外，《辦法》還明確了更新改造的地價收取標準。而在以往，上述問題都是困擾深圳推進更新改造進展的重大障礙。 

　　在過去，對于更新改造項目是否一定要交給“發(fā)展商”實施，原村集體或原權利人是否可以作為改造主體，未有定論。此次《辦法》為城市更新項目設定了政府收回、政府回購和權利人自行改造等多種改造方式。對于自行改造的項目，“實施主體在取得城市更新項目規(guī)劃許可文件后，應當與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出讓合同,土地使用權期限重新計算。”盡管沒有直言，但這段表述意味著城市更新項目的土地使用權可以通過協(xié)議方式出讓。 

　　專家認為，權利人可自行改造以及自行改造的項目不需要以“招拍掛”方式出讓土地使用權明確之后，將大大促進原權利人進行改造的積極性。而關于地價標準，《辦法》也作出了明確規(guī)定：“拆除重建類城市更新項目中城中村部分,建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20％補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。 

　　對違章處理做明確界定 

　　在《辦法》中規(guī)定“城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度”。這表示，深圳的城市更新將按年度計劃，納入社會經濟的整體發(fā)展中予以考慮。深圳市規(guī)劃與國土資源會副主任薛峰表示，城市更新年度計劃將對每一年度的城市更新單元規(guī)劃和將要實施的拆除重建類及綜合整治類更新項目作出計劃安排，并將之納入全市的近期建設規(guī)劃年度實施計劃和土地利用計劃的平臺，以此強化城市更新的計劃管理，保障城市更新工作的有序進行。 

　　此外，《辦法》還明晰了城市更新項目運作的基本流程和市、區(qū)政府及相關主管部門在城市更新工作中承擔的職能，優(yōu)化了許可事項、取消了重復審查、縮短了審批時長，為項目的快捷審批、有效實施和后續(xù)監(jiān)管奠定了基礎。深圳市城市更新辦公室主任徐榮告訴記者，《辦法》從違章處理到城市更新許可程序都做了明確的界定。