京滬創意產業園生存堪憂

　　商業熱錢涌入　藝術望門止步 

　　“每天每平方米7元的租金只能讓人望洋興嘆，這樣的租金高出附近商業物業數倍，”6月22日，上海的幾位藝術工作室負責人對《中國經濟周刊》抱怨說。而之前，他們在獲得上海紅坊創意產業園區開牌招商的消息時，還曾經一度興奮。 

　　同樣的高租價和抱怨也發生在北京的創意產業區。今年年初，北京海淀區規劃了10個重點發展的創意產業聚集區，而北京有名的索家村“北京國際藝術營”也已被拆除重建。當代藝術策展人兀鵬輝對記者說：“當時索家村里的很多藝術家就是從地價上升的798工廠遷出的，現在索家村里一間40平方米平房的月租也從藝術家到來前的百元左右漲至入住后的200元。” 

　　《時尚置業》主編、地產觀察家陳大陽分析了當前創意產業開發的“一般規律”：廢舊廠房或偏遠之地因低成本被藝術家、設計師“占據”并形成消費業態，隨后商業機構跟進，地租成本上升，升到創意人群難以承擔而撤離。 

　　“由此而形成的城市創意產業園生存狀況不容樂觀，其中北京、上海作為創意產業的核心城市表現為最。” 陳大陽說。 

　　門庭冷落 

　　2001年，蘇州河南岸的舊糧庫，經臺灣設計師登琨艷的內部改造后，變身為身價百倍的“藝術倉庫”；2003年，在建國中路的八號橋，保留了原來鋼結構的老廠房，卻變身為上海時尚創意中心……在浦東、長寧、靜安和楊浦等區，上海創意產業的發展規劃和集群化的趨勢，使市區一些廢置的舊廠房“煥發青春”。 

　　但隨著上海商業物業租金價格逐年上升，蘇州河沿線老廠房、老倉庫改造的創意園區紛紛漲租，特別是莫干山路50號，這個蘇州河沿岸最大的藝術家聚居地正日益變得商業和現實。 

　　“我現在不敢裝修我的工作室。”青年畫家盛軍說道，這是由于租金上漲得厲害，而自己的收入又不穩定，“不知哪天，我只能當酒吧老板或賣畫的工匠。而現在這個倉庫的租金平均每天每平方米2.5元，是去年同期的兩倍多，與幾年前的每天每平方米0.3—0.4元的租金相比，漲了5倍多。” 

　　“變租為售正成為創意地產項目的新特征，購房人的角色也開始由單純的創意產業主體向房地產投資人轉變。”我愛我家上海分公司的市場經理佘義峰對《中國經濟周刊》談到。 

　　據上海創意產業中心負責人介紹，2006年4月以來，上海已建成首批18家創意產業園區，占地面積487畝，建筑面積41萬平方米；正在推進建設和改造的第二批創意產業園區共16家，占地面積644畝，建筑面積63萬平方米；同時，還準備有10個后備改造項目,近 40萬平方米的創意產業集聚區參展，包括紅坊、風尚之城、西岸創意園、63號設計創意工場、上海創意聯盟產業園、2577創意大院、海上海、上海昂立設計創意園和逸飛創意街…… 

　　但很多項目招商情況的不樂觀，令一些開發商“怨氣很重”。 

　　“雖然整個園區的藝術氛圍不錯，但事實上活得并不是那么瀟灑。現在熱火朝天地招商、改造，是在撿別人剩下的項目。”某創意產業園區開發商高先生向《中國經濟周刊》表達了自己的處境。 

　　位于上海徐匯區的某創意地產項目，作為2005年第二批掛牌的創意產業園區之一，掛牌已半年多，但問津者寥寥無幾。據招商人員介紹，這一項目的先期投資成本超過5000萬元。 

　　“這里租金是每天每平方米3元，但與周邊成熟的商住兩用公寓相比，環境嘈雜，租金又貴。”一家廣告公司的設計總監李先生看房后表示。 

　　另有創業產業園區的租金更高，每天每平米4—7元。而除了高昂的租金價格，舉辦藝術展覽的費用更高達每天10萬以上。 

　　“像廣告業、設計業、咨詢培訓業以及藝術工作室等所謂的創意產業公司，其實都是一些資金實力不大的中小型服務企業，對甲級寫字樓高額的租金水平往往較難承擔。所以，由市中心原來的老倉庫和廠房改造的創意產業園，因為改造成本不高，租金較低，才吸引了這類企業的進入。然而，目前這種自發的、低廉的創意園區特性已經不再。”渣打銀行上海分行商業房產融資部門的李經理對《中國經濟周刊》介紹說。 

　　“炒樓”熱焰 

　　“隨著‘創意產業’概念的在國內主流化，創意地產項目迅速在國內各大城市蔓延。”紅坊的經營者鄭培光說。 

　　北京，去年年底的政府財政工作會議上，決定今年北京市將投資5億元人民幣用于建設文化創意產業園區。并確立了10個重點發展的創意產業聚集區：以創意產業先導基地為核心的中關村西區；以中國電影集團等為核心的北太平莊地區影視制作產業帶；以央視為核心的電視節目制作和廣告運營帶…… 

　　而在首鋼整體搬遷后，“把首鋼建成創意產業園區”的呼聲也愈發高漲。之前，798 創意地產混合工業建筑和新藝術空間的成功，以及其強勁的升值潛力，正是令不少地產商食指大動的因由。 

　　“在北京，‘798’都火成這樣，比‘798’大多少倍的首鋼要是整個弄成‘創意產業園區’，一定火的一塌糊涂。”一些地產業內人士如是評價。 

　　但“798”，也正在被另一種氣氛所籠罩。 

　　“由于有利可圖，798廠房變成了某些人手中炒作的工具。由于地理位置偏僻，最初租金低得驚人，曾出現過0.3元每平米每天的‘天’價。現在，通過租賃然后再轉租出去的方法，大山子一帶的平均二手價已經升高到每天每平方米近3元，而僅僅在１年以前，還只是每天７角到８角不等。這讓一些沒有穩定商業收入的創意設計企業和藝術家們恐慌不安。”在北京從事網絡游戲軟件開發工作的周曉宇談到了自己的擔憂。 

　　同樣的事情也在上海發生，蘇州河畔的四行倉庫在改造成創意倉庫之后，其房租竟然比商務中心的虹橋地區的中檔寫字樓高出30%。春明藝術園的前身是一家粗紡廠，改造后，近幾年租金也是水漲船高，現在每天每平方米的租金為近3元。同最初每平方0.3—0.4元相比，不可同日而語。 

　　記者看到，位于上海鬧市中心地區的泰康路的田子坊也不甘落后，租金不斷刷新。這些一度閑置而且臟亂差的舊房子“咸魚翻身”，甚至提升了周邊區域的檔次和房價。 

　　藝術與商業：如何調和 

　　“創意產業不應該是為了作秀，把房價炒上去，而是真正地發掘產業中人性化的一面。”楊浦區創意地產項目“海上海”的開發商，上海實業發展股份有限公司董事長陳偉恕對記者表示。 

　　藝術家需要寧靜和氛圍，而商業善于在“熱”中發現錢，兩者也許是一個無法調和的矛盾。而原本為藝術家和中小型創意型企業聚集的創意產業園區，正面臨被炒房浪潮徹底淹沒的危局。 

　　“目前上海的某些創意產業園區，相當于以往城市管理中通行的工商局辦市場的方式： 把自然形成的商販集市納入官辦市場，”一位房地產業業內人士表示，“而攤位租金的增加將無法吸引攤販入場。” 

　　他表示，以“園區”的方式推進“創意產業”，基本上是城市管理慣性思維的延續，與很多年前房地產熱潮中各個城市的“開發區熱”異曲同工。 

　　最早入駐泰康路田子坊創意地產圈的已故藝術家陳逸飛曾對《中國經濟周刊》強調，“發展創意產業，不是靠制造多少園區，更不是靠地產的炒做，我們需要全民辦文化， 讓民營企業在其中發揮作用。” 

　　上海市建筑規劃設計院的一位顧問也對記者表達了看法：“單純通過房地產開發，來實施市中心老廠房的改造和創意產業園區的建設，這本身行得通嗎？” 

　　“政府對創意產業園區的支持也不應該只停留在立項時的稅收和土地優惠政策上，還應該在配套設施建設和后期經營管理中給予關注和支持”。上海某創意產業園區負責人對《中國經濟周刊》道出了心里話，他認為，政府引導加市場運作，更多關注非營利性的公共服務平臺整合社會資源，搭配相關產業鏈，才是創意產業的發展之路。