風景區(qū)房地產(chǎn)期待理性

    隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民物質(zhì)生活水平的不斷提高，加之宏觀政策的調(diào)整和法定假日的增加，風景區(qū)房地產(chǎn)迅猛發(fā)展。然而，這種過快的發(fā)展，在某種程度上還缺少對市場的深入調(diào)研與準確定位，使得其在整個房地產(chǎn)業(yè)中成為一種浮躁的產(chǎn)業(yè)。

    風景區(qū)房地產(chǎn)的浮躁，主要有以下五個方面的表現(xiàn)。

    表現(xiàn)之一：風景區(qū)房地產(chǎn)項目有礙景觀，破壞風景區(qū)氛圍。為了使旅游者取得較好的觀景視點和視角，而忽視了觀景點本身成為其它觀景點的景觀效果。如前不久建在南京紫金山最高峰頭陀嶺的“觀景臺”，只考慮觀景效果，忽視了自身對環(huán)境景觀的嚴重影響，在社會各界的強烈反對下，不得不決定拆除這一造價3000萬元的景點。像其他一些風景區(qū)也有類似的現(xiàn)象，新建了不少配套的房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)施，這些新建筑在格調(diào)、體量、功能等方面很難與原本的老建筑融匯、對話與交流，同時又過分地增強了商業(yè)氣氛，破壞了原本樸實、純真、恬淡、怡然的自然意境和野趣韻味。

    表現(xiàn)之二：風景區(qū)房地產(chǎn)項目影響保護區(qū)，項目投資建設(shè)者只顧開發(fā)不顧對風景區(qū)的整體保護。如在張家界武陵源風景興建了大批的旅游飯店、度假村、娛樂設(shè)施，對風景區(qū)保護造成了巨大危害和損失后，又不得不拆除或遷出風景區(qū)外重新建設(shè)。

    表現(xiàn)之三：風景區(qū)房地產(chǎn)項目污染環(huán)境，只講旅游效益、經(jīng)濟效益和社會效益，漠視環(huán)境效益。如在風景秀麗的桂林漓江、浙江天目溪和張家界的茅巖河，興建了不少以方使游人的碼頭為主體的建筑群，這些吸引游人方便游人的設(shè)施所產(chǎn)生的大量垃圾、廢水、排泄物，有許多直接傾倒或排入河湖，造成水體污染。

    表現(xiàn)之四：風景區(qū)房地產(chǎn)項目粗制濫造，缺乏文化品位。在某種程度上看，這已是一種較為普遍的現(xiàn)象。不少重大項目在實踐理念創(chuàng)新、表現(xiàn)個性張揚的時髦口號聲中，建設(shè)了一批新潮、前衛(wèi)的作品。這當中也不乏經(jīng)典建筑，但也有一類完全割斷歷史文脈，完全西方化或現(xiàn)代派的建筑，人為折斷了歷史文化積淀的交流與傳承。

    表現(xiàn)之五：風景區(qū)房地產(chǎn)項目豪華無度。似乎旅游都是大亨大款的專利，不上星級，沒有豪華就上不了檔次，就不能為旅游業(yè)服務(wù)。最近報道珠江三角洲一個縣級市的三星級賓館就有二百多家，其總數(shù)與西歐中等規(guī)模國家不相上下。更有一家剛開張的飯店，連每個小便槽上都安裝了液晶屏幕的小電視機。

    上述現(xiàn)象，僅僅是這幾年風景區(qū)房地產(chǎn)熱中浮躁現(xiàn)象的一個大致畫像。浮躁說明人們對這一特殊的房地產(chǎn)還沒有能透徹地準確把握，難以冷眼觀潮。浮躁的后果，是造成房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展和經(jīng)濟與環(huán)境效益難以彌補的重大損失。現(xiàn)在，當我們度過浮躁、走過浮躁的時候，當是進入理性思考的時期，也是風景區(qū)房地產(chǎn)邁向成熟的時候了。

    理性地把握風景區(qū)房地產(chǎn)，以使其健康發(fā)展，筆者認為應(yīng)在以下八個方面加以努力。

    一是準確定位。風景區(qū)房地產(chǎn)要找準在整個房地產(chǎn)業(yè)項目體系中擔當?shù)臅r代性角色，避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項目結(jié)構(gòu)上的雷同，努力發(fā)揮旅游性這一自身的獨特優(yōu)勢，將土地、人口、農(nóng)副特產(chǎn)、民俗、文化、人文、環(huán)境等因素，圍繞所扮角色與功能目標，整合到開發(fā)項目中去，培植獨特的優(yōu)勢。

    二是統(tǒng)籌規(guī)劃。規(guī)劃是建設(shè)的龍頭，是旅游的藍圖，所有項目必須風景區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃，打破行政區(qū)劃的樊籬，合理布局，均衡布點，既著眼當前，又立足長遠，將風景區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)效益與風景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、打造拳頭品牌相結(jié)合，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

    三是發(fā)掘提升。在角色定位的前提下，圍繞開發(fā)項目的角色與目標，開展經(jīng)濟商業(yè)文化運作、過度的商業(yè)化將失去文化的內(nèi)涵與引力，降低項目的品位；純文化或過分強調(diào)文化性，沒有商業(yè)化的市場運作，將難有足夠經(jīng)濟回報。只有努力挖掘自身的優(yōu)勢，利用恰當?shù)纳虡I(yè)措施與文化聯(lián)姻，用市場的方式運作才能獲得經(jīng)濟效益的最大化。

    四是項目創(chuàng)新。創(chuàng)新是風景區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的靈魂。美國迪斯尼樂園自開業(yè)以來之所以經(jīng)久不衰，根本原因是每周都有一個新娛樂項目推出。作為以供人們游玩消閑為主要功能的風景區(qū)房地產(chǎn)，項目的不斷翻新以及設(shè)計應(yīng)留有充分的變通和發(fā)展余地，需要通過創(chuàng)新的方式去實現(xiàn)，始終以新穎引人的姿態(tài)與魅力贏得游人的青睞。

    五是注重創(chuàng)意。房地產(chǎn)項目的創(chuàng)意與策劃，就像學生作文的中心思想的提煉和表現(xiàn)，項目的規(guī)模與功能，建筑的色彩與體量，布局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應(yīng)在創(chuàng)意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實的外觀、功能完善的內(nèi)涵、配套齊備的設(shè)施、自然諧調(diào)的韻味，塑造項目的特色和魅力。

    六是精心設(shè)計。風景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)力戒貪大求全或零星開發(fā)，努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。是否體現(xiàn)“以人為本”是衡量項目質(zhì)量的標志，功能完善、設(shè)施齊全、規(guī)模恰當、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個項目都應(yīng)運用和體現(xiàn)的設(shè)計原則，尤其是對普通百姓和弱勢人群的方便與關(guān)愛，諸如扶手高度、地面防滑等具體的細部設(shè)計中體現(xiàn)出來。

    七是強調(diào)文化。沒有文化或內(nèi)涵膚淺的房地產(chǎn)項目，是很難在旅游業(yè)大潮中立足并站穩(wěn)腳跟的，文化性主要通過項目的創(chuàng)意、服務(wù)的功能、承載的內(nèi)容、使用的材料、施工的工藝、歷史的傳承以及建筑的形體語言等環(huán)境與意蘊來展現(xiàn)，在直接使用和間接觀感中反映其格調(diào)與品位，在社會的逐步認同中增強其魅力。

    八是嚴格執(zhí)法。違法建筑禁而不止，幾乎是所有涉及風景區(qū)房地產(chǎn)項目的怪象之一。“超計劃生育”、“無計劃生育”、“批小建大”、“批矮建高”的現(xiàn)象，嚴重影響和干擾著旅游房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，平遙、麗江、武陵源、九寨溝等幾乎所有著名景點風景區(qū)，都無一沒有經(jīng)歷這“拆違整治”的痛苦革命，違法建筑造成的損失是難以估量的。嚴格執(zhí)法，堅決杜絕違法建筑的產(chǎn)生，是規(guī)范風景區(qū)房地產(chǎn)市場的治本措施。

    風景區(qū)房地產(chǎn)在我國是還是一個年輕的產(chǎn)業(yè)，也是一個具有巨大潛力與前景的朝陽產(chǎn)業(yè)，它在走過浮躁之后，步入理性的健康發(fā)展，必將是前景廣闊的燦爛明天。
 
    文/馮雁軍