西寧“王府井”開發峰回路轉 分片建設

　　★“用藥”過猛？★

　　一直負責水井巷商務區招商工作的西寧市城中區經貿局招商辦主任張吉慶表示，今年水井巷商務區有兩塊地段可能要進入開發階段，一塊是中國建設銀行青海省分行商務寫字樓，另一塊是人民街與水井巷交匯處的一個商場。此外，水井巷內井源商場隔壁、大十字天橋西北側、西寧影視中心、青海省人民政府對面地段也將進入開發實戰階段，其中大十字天橋西北側地段將建成一座現代化的商務寫字樓，并已經立項；西寧影視中心地段的開發權也已下發，目前正在規劃中。分片開發仍將嚴格按照總體規劃進行，因此水井巷商務區的未來規劃風貌不會改變。

　　據介紹，水井巷商務區的開發規劃早在2003年8月就已完成，當時的開發設想很簡單，要把水井巷商務區建成西寧的“王府井”，起初的開發定位也很明了，即為了不使開發與規劃“走形”，采取整體開發的原則進行。但問題是：誰能啃動這么一個大盤？

　　張吉慶告訴記者，僅水井巷商務區的規劃就耗資120余萬元，外面估算，整體開發出來至少需要上百億元資金，而他自己估算的開發資金數目至少在50余億元。

　　盤子超大其實也讓不少開發商眼熱，高投資雖有高風險，但無疑也有高回報。因此，水井巷商務區開發規劃出爐并開始招商后，還是吸引了不少國內外客商，但歷經一年多的洽談，水井巷商務區的開發始終沒有“整體”動起來。

　　★撩開面紗★

　　據悉，西寧目前實施的城市總體規劃是1981年編制完成的第6次城市總規劃，1983年4月經國務院正式批準實施。1995年為適應城市發展需要又對原總體規劃的內容進行了調整補充。隨著西部大開發的推進及經濟的發展，西寧市城市發展正面臨新的機遇，中國城市規劃設計研究院著手進行西寧新一輪總體規劃編制，并于2001年4月提出了總體規劃修編綱要。根據總規綱要，西寧水井巷商務區承擔金融商貿中心、商業零售中心功能；并要求逐步疏解行政辦公和居住功能，完善配套市政設施及公建、綠化等第三產業設施，進行老城區的改造更新，適應現代化城市建設要求。

　　再此基礎上，水井巷商務區規劃出爐。那么，未來的水井巷商務區到底是一個怎樣的模樣？

　　據介紹，水井巷商務區規劃結構可概括為“什字雙星、四區一環、動態開放”，整個區域是以功能主節點和景觀主節點為核心，沿十字發展軸形成不同性質的四片功能組團的復合性商務地區。

　　什字雙星：規劃延續大十字作為功能主節點，規劃班禪行宮對面的公共開放綠帶北端為景觀主節點，在整體上形成十字疊合雙子星的結構。西寧城市形態呈現出沿水域軸發展的十字形形態，主城區處在其十字架構的中心，而水井巷、人民路、民主街三條步行街同樣形成連續的兩個十字街口。

　　四區一環：沿南北大街以區域商務大廈建筑群為重點，西部形成商務核心區、商業核心區，東部形成文化娛樂區、高尚居住區。綠化系統景觀沿教場街—南北斗宮街、解放路—文化街、飲馬街—莫家街、人民街—宏覺寺街形成封閉的綠環。

　　動態開放：為了形成開放的格局和充滿活力的動態，周邊環境則強調動態延續性和環境整體性，以拓撲的關系共存，有機聯系中突出交融的主題和開放的形態。

　　本次規劃總體空間布局依托大十字，以南北大街、東西大街為發展主軸。其中南北大街作為商務發展軸，東西大街作為綜合商業發展軸，串聯各個功能片區，將商業、商務軸線與綠地系統、景觀系統聯系起來。

　　以步行商業街、綠化景觀帶為發展次軸，將商業氛圍、景觀綠化氛圍引向中心商務區各地塊，并在整體上串聯各個發展主軸。

　　以傳統的大十字形成西寧中心商務區的功能主節點，強調其形象性與交匯性，形象上以高層地標建筑為主導，交匯上融南北向商務軸線與東西向商業軸線為一體，延續西寧傳統商業認知地圖中地標的作用。

　　在班禪行宮對面、西大街南側以公共綠化形成景觀主節點，位于商務區和商業區交界地帶，成為公共活動的中心；在人民街、南大街交叉口西北角形成基地南端的景觀主節點，同時服務商務區；在五四東路東端、解放路西端，設置廣場作為商業區景觀主節點，同時服務長江路景觀界面；在解放路、北大街交叉口結合綠化及建筑前廣場形成基地北端的景觀主節點，并起到步行軸收頭的作用。

　　商務區由城市道路和公共開放綠帶分為四片區，即商務核心區、商業核心區、文化娛樂區和高尚居住區。

　　商務核心區：位于教場街、南北斗宮街至飲馬街、莫家街之間，以高檔商務、行政辦公、精品商業為主要功能。

　　商業核心區：位于長江路至教場街、南北斗宮街之間，以步行商業街區為核心，通過水井巷、人民街、民主街、解放路等步行商業街串聯各個商業街點。

　　文化娛樂區：位于花園南北街、東大街、飲馬街和解放路圍合而成的區域，延續該區域文廟、夜市的歷史文脈，以新型的文化娛樂設施為西寧打造一個以文化娛樂為主體，多功能兼備的區域。

　　高尚居住區：位于莫家巷、東大街、花園南北街和南關街圍合而成的區域，是西寧中心商務區中居住最為集中的一塊，著力擴大居住綠化面積，提高公共、市政設施配套的檔次，將形成西寧炙手可熱的高檔房產區域。

　　★峰回路轉★

　　在歷經了一段沉寂后，今年西寧市人民政府的有關信息上顯示，政府要投巨資對水井巷商務區進行開發。張吉慶介紹，整體開發的設想已經打破，在不破壞規劃的基礎上，將對水井巷商務區進行分片開發，但分片開發也有其弊端，即好地段成為搶手貨，最終難免會留下一些開發“死角”。

　　只要能動起來，利弊分析已不再那么重要，年內如果能敲起一些片區開發的鑼鼓，則水井巷商務區的開發無疑又充滿了希望。

　　其實，水井巷商務區開發模式的轉變也是迫不得已。

　　要刷新一個老城區難免會出現各種不利因素，追溯歷史可以看出，水井巷地區是今日西寧城市的發祥地，六百多年前，即明朝洪武年間在此始建西寧衛城，成為今日西寧城的雛形，水井巷一帶是明顯的“古城”，人口居住相對集中，并且是市民公認的居家“風水寶地”，要進行改造首先要安置居民，隨著拆遷補償標準的不斷提高，在拆遷費用上，居民難免與開發商產生分歧和爭執。據記者觀察，大十字天橋西北側地段原有樓房已夷為平地，開始在此規劃一座現代化的商務寫字樓，但有知情人透露，目前該地段還無法進行建設，被拆掉的僅是臨街的辦公樓和商業鋪面，因牽涉拆遷補償問題，往里的居民住宅還無法拆遷。

　　困難遠不止于此。因是老城，水井巷地區土地產權相當復雜，土地使用性質有居住、行政辦公、商業金融、文化娛樂、醫療、教育科研、文物古跡等用地類型，其中居住用地占據絕對數字。目前水井巷商務區土地使用的功能更為復雜，商業與其他城市功能設施大部分與城市居住用地相混合。一些區內單位肯定不會輕易放棄自主開發這塊“肥肉”。張吉慶介紹，他們也確實接待了一些欲意整體開發的企業和單位，如青海鹽湖鉀肥集團、國資委相關部門、中國商情調查中心等都前來考察整體開發事宜，其中還有一家意大利的商家，但當得知其中產權的錯綜復雜后都打了退堂鼓。

　　在整體開發無果的情況下，緊急轉變開發模式倒成了一劑良藥。

　　★著眼長遠★

　　張吉慶在接受采訪時一再表示，水井巷商務區的開發是一個長遠規劃，不可能一蹴而就。

　　其實對水井巷地區的開發經歷了幾百年的歷史滄桑，才造就了如今水井巷城市中心的地位。水井巷可以說沿襲了百年的商業氛圍，清同治年間，“同善公所”在東大街擁有鋪面20間，清末到民國時，石坡街、觀門街相繼成為洋行聚集地，生產巷成為批發零售街，而附近的廣福觀廟、雷鳴寺、宏覺寺作為傳統的公共場所可以說為商業和商務活動提供了配套支持。水井巷商務區承載的幾百年歷史的商業、文化等風貌，為今天的開發打牢了基礎。但同時也不可否認，西寧城市的商務功能區域并未同商業區分化，而是在經濟交往的逐步擴大過程中，逐漸萌芽，水井巷地區、尤其是東大街方向，呈現出傳統的商市風貌。

　　新中國成立前期，西寧由消費城市轉向工業城市，在這一形勢下，大院式的用地模式也影響到了水井巷地區。相應的，商業功能區在計劃經濟模式中成長較緩，商務功能區拓展也受到限制，同時這一時期，商務功能發揮還依賴于相關單位，因此其布局也隨著單位的分散而出現一定程度的分散。

　　改革開放后至二十世紀90年代，城市商業功能逐步復蘇，商務活動也呈現出頗為繁榮的景象。此時，市場經濟體制尚未完全確立，作為復蘇、調整、提高的階段，城市商業和商務的功能仍然在原有的城市空間格局內進行。

　　進入二十世紀90年代后，城市面臨著經濟產業結構的調整以及迅速發展第三產業的需要，另一方面，土地使用制度的改革、級差地租的運用和房地產業的發展以及大量資金的引入帶動了中心城區的開發。中心城區的格局和形態面臨變革，商業和商務功能的集聚對現有的空間和功能格局形成壓力。

　　這都是要進行水井巷商務區開發的主因。