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“隱逸”的巷弄布局的蘇州庭園
春節過后,地處蘇州古城核心區域的“蘇州·庭園”項目就要對外發售。據了解,其規劃設計圖紙甫一拿出,便有人登門問價尋購。這樣一個在歷史文化名城中的舊城改造項目,蘇州·庭園對原地形、周邊景觀環境的利用,以及“巷”“弄”布局對古城風貌的延續和發展,頗有值得借鑒之處。
絕版地塊的精確定位
蘇州·庭園項目地塊是蘇州庭園房屋開發有限公司2003年通過拍賣所得,地處蘇州古城區中軸北端,西臨北塔寺,東望拙政園。該地塊所處的區域內還有工藝美術博物館、證券博物館以及貝聿銘大師主持設計的蘇州歷史博物館,人文氣息非常濃郁,又是旅游景點集中的區域,人氣自然旺盛,占盡地利、人和。
隨著近幾年蘇州舊城保護性改造工程的推進,古城區基本沒有成片上規模的土地可供開發了,而蘇州·庭園地塊面積卻達200畝,建成后就是蘇州古城區最大的連片規模開發的房地產項目,不但空前,而且絕后,是蘇州古城地地道道的絕版地塊。
這樣一個處于古城中心區,占據天時、地利、人和的地塊,如果開發高密度集合式住宅,以蘇州目前城市中心近萬元的房價而言,其利潤可想而知。
令人疑惑的是,該項目總建筑面積只有13.2萬平方米,容積率只有0.67,主力戶型面積在209至387平方米之間,物業形態為聯排和獨棟別墅,這足以令人大跌眼鏡。尤其是在城市中心區開發別墅項目,無論怎樣看,都似乎是對土地資源的一大浪費。
然而在蘇州古城,這樣的安排卻十分合理。作為著名的歷史文化名城,蘇州采取的是“全面保護古城風貌”的做法,采取新城與古城分開的發展模式,形成以古城為主體“古城居中、東園西區、一體兩翼”的城市格局。簡單而言,這樣的地塊如果在蘇州工業園區和蘇州新區,毫無疑問會建多層、小高層甚至是高層建筑,但在這里就要求嚴格按古城保護處理,硬性的規定是限高9米,并且要求低容積率、高密度。
在此背景下再看蘇州·庭園項目,就很容易理解開發商這種做法:不能做集合式高層住宅,因為政策不容許;也不能做超低容積率的豪宅,因為無法達到高密度的要求,而且也是對土地資源的浪費;更不能簡單粗暴地處理成兵營式排列的三層住宅,那無異于暴殄天物,根本無法體現出古城原有的風貌。
在低容積率與高密度的夾縫中選擇這種“平民化的高端路線”,也來源于開發商對蘇州房地產市場準確的分析:蘇州看起來樸實無華,但其人均GDP卻高居全國第四,要說“藏富于民”,絲豪不顯夸張。在市場潛力巨大的前提下,能否打動客戶,關鍵就是對開發商“螺絲殼里做道場”的功力考量了。
巷、弄布局構筑古城風貌
蘇州·庭園房屋開發有限公司最為得意的,就是該項目的規劃格局充分考慮了對原地形、地物以及周邊景觀環境的利用,通過“巷”“弄”布局,依從蘇州古城的肌理,構筑了展現古城風貌、特色鮮明的街坊。
據了解,蘇州古城是2500年前所建,至今城址始終未變,城市規劃有以下特點:布局端正,民居臨水而筑,街道依河而建,形成了水陸并行、河街相鄰、前街后河的雙棋盤城市格局;以坊命名,由古坊發展演變而成了“河巷相依,縱橫有序,脈絡分明,雙向通達”的街巷格局;四通八達的河網體系;“多若繁星”的古城小橋成為河網與街巷交通的連接體,構成合理的交通體系。
蘇州·庭園的小區規劃很好地體現了以上特點,設計的巷、弄最寬處只有2米,窄而深,打開小門就是一片大的宅院,而走到盡頭又會峰回路轉。據介紹,這也暗合了蘇州園林“隱逸”的特點。因為蘇州古典園林一般都取意于“隱于城市山林”,造園者大都為失意官員,他們在官場上沉浮多年,知道不可太顯山露水,惟明哲保身為立命之本。而現代的蘇州民間,也基本上承襲了這種氣質,輕易不露富。
巷、弄的設置同時又具備了交往的功能,因為現代人的生活又需要鄰里溝通交往,而不少現代建筑恰恰抹殺了人們交往的空間,因此項目在巷弄的交匯處又安排了一些公共的活動空間。
這種交往體現得最為鮮明的,就是該項目集中的地下車庫的安排,因為窄而深的巷弄汽車無法出入,即使可以出入又會人車混雜帶來很大不便。安排從車庫回到家的步行系統,一是業主能夠體驗回家的感覺,二是可以提供鄰里交流交往的機會。
在項目里面巷、弄結合的布局又不是封閉的,該項目從中間辟出一條庭園路,將整個項目劃分為東西兩區,使每條步行的巷弄都不是很長,而且能與外界的街道保持緊密的聯系,其他的巷弄端口也同樣使封閉的系統與開放的街道有機聯系在一起,使隱逸和交往同時能夠和諧并存。
現代與傳統有機結合
“蘇州·庭園”的建筑設計以及多種類型的園林、宅院設計,很好地體現了蘇州(江南)民居和園林建筑的個性特色,同時又充分考慮了城市居民現代生活的需求,建筑的功能較好地適應了現代家居生活。甚至包括建筑單體的立面色彩,也體現出傳統與現代的有機結合。
在園林、宅院和建筑設計方面,蘇州庭園房屋開發有限公司更多地考慮了蘇州傳統文化底蘊,突出表現了內省、隱逸、交往的寓意。
蘇州庭園房屋開發有限公司總經理助理龔云介紹,項目設計了多數為兩層、少數三層的庭院式住宅,原因在于:一方面,現代人在喧鬧的城市里面,講究隱逸的生活;另一方面,人們在繁忙的工作中,需要有一個內省的空間,在庭院里往上看是一片明凈的天空,而不是別的人家和窗戶。
“蘇州園林就像盆景一樣,小而豐富。”龔云說,當你游覽獅子林、虎丘等園林景觀的時候,感覺它們面積很大,但如果真的把它們拆平了,其實面積并不大,這就需要安排一進、兩進、三進的庭院,比如項目里有套280平方米的住宅,能容下8個院落,但其實際占地面積也就一畝地左右。
龔云認為,在院落以及園林設計中,還要準確地進行尺度把握,長與寬、高與低、大與小,都是很講究的。比如說正廳外的院子,如果大了就像北京四合院了,小了卻又顯得太壓抑。另外還要在住宅與住宅的呼應、聯系方面靈活多變,比如有一種方式就是六套別墅進行一個空間圍合,業主經過巷弄回來后,在進自己家門之前有一個公共的活動空間,可以與鄰居交往。
在這些別墅中,隱藏著兩套1000平方米的大宅,設計采用留園的手法,東面為宅,西面為園。在不到兩畝地的面積上,做得像迷宮一樣,而且每個窗外都有景。據稱,有個臺灣老板在看了他們的詳規圖后,當場表示愿意出3000萬元買下其中一所。
“做蘇州園林建筑,最忌諱的就是貌合神離,就像現代人戴了頂老式氈帽一樣,脫掉帽子就沒什么特點了?!饼徳普f。
他同時強調,“我們不是一味地做仿古建筑,而是結合現代人的生活需求進行創新。比如說為了采光通透,選擇了落地玻璃窗,并且在有的屋頂上開了天窗。在材料的選擇上也有很多創新。社會是發展的,建筑也應該與時俱進,關系、尺度等方面的把握最為重要,建筑符號就顯得比較次要了?!?nbsp;
據介紹,蘇州·庭園準備春節后一期開盤,價格暫定在每平方米1.2萬元左右。龔云估計項目這樣的價位,很快就會被搶完,他對這個項目滿懷信心。他們現在比較煩惱的是,怎么通過價格之類的杠桿拒絕目標客戶群以外的一些人,真正將有文化品位的、有身價的客戶集中過來。