政府搬遷促動深圳新中心之“多米諾”效應

　　近年來，政府辦公地點遷出鬧市已成為一種社會現象與經濟現象，并產生了一系列的影響。比如，盤活了土地資產、提升了土地價值、改善了政府辦公環境，同時也帶動了政府新址周邊土地的升值。 　　不知從何時起，全中國的城市似乎一夜之間都開始探討城市中心區的問題，都要建設ＣＢＤ。 　　５月份，深圳市政府開始搬到福田區的市民中心，福田區將成為深圳新的行政、文化中心。新中心區的建立將帶動新區域的發展，不同區域在政策引導下形成各具特色的產業結構，從而吸引不同層次的人群，對周邊物業產生不同的影響，在這個過程中，給房地產開發企業留下了相當大的利潤空間。新中心區面臨著新的機遇，舊中心區在行政中心撤離后不可避免地面臨新的挑戰。 　　[B]定位之一——城市核心[/B] 　　各大城市都在大力建設和開發ＣＢＤ，但各城市的差別是顯而易見的，城市規模、人口數量、經濟發展水平及輻射能力的不同，大中小城市的“中心區”其職能也不同。ＣＢＤ一詞的特定含義應該為商務中心區或中央商務區（而不是商業中心區），這已為國內外城市規劃專家學者所共識。如巴黎的ＣＢＤ是拉德方斯而不是香榭麗舍大街，東京的ＣＢＤ指新宿而非銀座。同樣，上海的ＣＢＤ則是浦東陸家嘴商務中心區而不是南京路商業中心區。大的中心區如深圳中心區是政務中心與商務中心的集合體，包含了市政、商務、商業和居住等功能。 　　深圳的目標定位之一是珠三角城市群以及整個華南區域的核心城市。根據中心區規劃，這個“城市核心”便是中心區。正在建設中的深圳中心，占地面積６．０７平方公里，由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，規劃總建筑面積７５０萬平方米，包括南片區、北片區和蓮花山公園。其中南片區是城市商務中心，深圳國際會展中心和一大批高檔辦公樓宇坐落其中；北片區是行政、文化中心（市民中心、電視中心、少年宮等）。建設中的兩條地鐵線縱橫全區，地鐵一號線橫穿深圳ＣＢＤ，地鐵中心樞紐站便位于深圳中心區。隨著深圳國際化城市建設進程的加快，地鐵的開通，為ＣＢＤ孕育了空前的發展機遇。中心區是深圳建設國際性城市的“示范基地”，作為引領深圳面向２１世紀發展的中樞，中心區正在蓬勃興起的產業，共同吸引著國內外關注的目光。是未來深圳惟一集金融、商貿、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務中心和行政、文化中心。建成投入使用后，中心將為世界性跨國公司的商務活動提供便捷、高效的最佳工作環境。 　　隨著中心各個項目的啟動，港資、國有資本、民營資本匯聚，中心區住宅項目資源的稀缺性，使房地產商對中心的項目充滿了信心。中心區獨一無二的地緣優勢和完善的社區功能，使其成為深圳對外商務交流的國際平臺，成為眾多跨國公司進入中國的首選和必爭之地。中心區以獨特的ＣＢＤ方式為契機，引領著具有特色的總部經濟的發展。 　　深圳市政府的搬遷起到了兩個聚合功能：一是把寫字樓集中到了中心區，二是將部分寫字樓客戶聚集到了中心區。目前，全球５５０強企業有３０多家在中心區設立辦事處或分支機構。 　　[B]“商務地產”成中心區“名片”[/B] 　　今年中心區將不再批建新的住宅項目，這對于住宅比重過大的中心區來說，無疑是一個利好消息，這標志著中心區住宅將成為稀缺資源，彌足珍貴，必將刺激住宅銷售加速，促進中心樓盤升值。 　　一個新區域的發展有其模式。從地產發展的規律來看，深圳有著它的各種樞紐和軸線，談商業有華強北商圈、人民南商圈、國貿商圈。談寫字樓有國貿商務圈、地王商務圈、中心區、中心西區等。我們在談論商務與商業的時候，都是在用“圈”和“區”說話，圈子或區域之外的商業大多淪為鄰里性或社區性的商業；與圈子內的價值差別很大，圈子之外的寫字樓也是如此。 　　中心區走著從市政到居住到商務到商業的發展之路，隨著中心區開發的深度推進，“居住地產”已漸次退出了市場舞臺，代之以后來居上的“商務地產”。從推出規模上看，中心區的“商務地產”大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質上看，“商務地產”也將超過以前開發的住宅，成為打造中心區形象的“名片”。 　　中心區的商業性地產開發走了一條“住宅先行”的模式。即在可以進入市場銷售的地產物業中，中心區最先開發的是“居住地產”，然后才是“商務地產”。中心區的“商務地產”自２００３年以來，表現出蓬勃發展的態勢。僅辦公樓的推出量，２００４年便將達到創紀錄的１３個，總建筑面積達１２０萬平方米。 　　根據規劃，中心區的居住及其配套設施用地，僅占全部用地面積（６４７公頃）的８％左右，建筑面積也只占全部建筑面積（７５０萬平方米）的２０％左右。因此從規劃上看，住宅只是中心區的一種補充性和配套性物業，而不是功能主體。 　　另一方面，中心區住宅雖然整體上開發水平較高，但由于受各種因素制約，代表深圳開發水平的“樣板房”并沒有誕生在中心區。而“商務地產”則有可能后來居上，在品質上超過住宅，成為深圳“商務地產”的代表和全國“商務地產”的樣板區域。 　　中心區在開發前期，商務氛圍非常淡薄，因而投資者（開發商）不愿貿然啟動項目。經過近５年的開發建設，尤其是市民中心、電視中心、文化中心及地鐵一、四號線工程等一大批公共設施項目的按時啟動，開發區的商務環境和核心功能已初步成型。在“區域投資風險系數”降低之后，開發“商務地產”已成為水到渠成之事。 　　在商務地產階段，中心區的發展有其獨特的意義存在。市內土地供應量的快速縮減，中心區商務功能和商業功能的快速提升，輻射區域的潛力逐漸呈現，形成一個足夠數量的上下游產業集合，將大大提高該區域企業的時間成本價值。 　　[B]新老中心區各領風騷[/B] 　　與新中心區的快速發展不同的是，老中心區也在行政中心撤離后發生了一定的變化。不可否認，羅湖在中心區的西移、福田絕對中心地位的建立、南山成為深圳樓市新寵、大規模地產開發向關外轉移、控制關內土地出讓的現實面前，顯得有些頹廢和消極。羅湖區２００３年全年商品房預售面積７１．２８萬平方米，位居全市第四，銷售均價７７４６元／平方米，福田銷售均價達到８２１１元／平方米，羅湖不得已屈居第二。大規模舊城改造的啟動，福田住宅土地的稀缺，羅湖在房地產開發中的地位有著明顯的變化。同時，老中心區所固有的成熟城市功能仍在影響著新中心區的形成。在深圳，城市的金融圈是羅湖的，各大銀行擁有自有物業；地王的形象與意義仍然充滿號召力，維持著其深圳租金最高的寫字樓之一的地位；筍崗正在從城市中最重要的物流圈向商圈傾斜；鹽田交通配套的投資使“到東部去”仍然是城市的強音之一。國際級公司仍然在選擇羅湖的成熟區域，而目前實際上對新中心區最感興趣的公司，是國內跨區域類的企業，主要是保險業、物流業、咨詢服務業和市級企業的總部性需求，包括一些工作室、多個目前在中心西區等位置購買或租賃的中小公司等，對新中心區有著濃厚的興趣。 　　老中心區住宅供應量的集中，更多是個盤的壓力、樓盤同質化的壓力。隨著市政工程相繼投入使用，行政中心最后的進駐，地鐵的開通和市級商業的進入，新中心區將帶來更多的機遇。其中最重要的機遇莫過于會展經濟與ＣＥＰＡ，老中心區對新中心區的挑戰仍然只是短期內的風景，仍然只能無奈地看著新中心區毫不留情地奪去自己的中心地位。 　　有業內人士認為，新中心區的形成不僅是一個城市文化的策源地、經濟的圓心，對于樓市格局的重組、樓市潮流掀起均將起到主導作用。任何一個城市的中心區地產項目，都會吸引投資者及國際商務組織的高度關注。大量事實證明，中心區項目尤其寫字樓項目是風險最低、回報最高的投資物業品種。