奧運村·中關(guān)村·ＣＢＤ 游移的機會

“三家村”爭鋒 

　　奧運村、中關(guān)村、ＣＢＤ這三大旺區(qū)一直在吸引著地產(chǎn)投資的熱情，最晚亮相的奧運村近期似乎后來居上。雖然來自官方的聲音是，中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)（ＣＢＤ）與奧林匹克公園（奧運村）將共同構(gòu)成北京市的三大重點功能區(qū)。但現(xiàn)在的情況是，資金的天平明顯在向奧運村傾斜。 

　　北京幾百平方公里的土地上，哪一塊地區(qū)最有升值潛力？對于這個問題，經(jīng)濟學(xué)家的回答其實很簡單：只要比較一下哪一塊地區(qū)的投資總額最大就行了。土地為什么會升值？會越來越值錢？說白了是因為不斷地向里面投錢產(chǎn)生的馬太效應(yīng)——投的錢越多，地越值錢；地越值錢，投錢的人就越多。 

　　６月１１日，北京開始對奧運村土地拆遷進行招標，２．９１平方公里的奧運主場館區(qū)僅包括征地、拆遷、大市政建設(shè)等內(nèi)容的土地一級開發(fā)就約需投資近１００億元。 

　　在此之前，有關(guān)奧運村建設(shè)的消息頻頻見諸媒體。 

　　２月２７日，北京市規(guī)劃委員會主任單霽翔在接受新華社記者專訪時表示，今年北京的城市規(guī)劃工作要緊緊圍繞籌辦２００８年奧運會展開。 

　?。吃拢等?，從北京市重大工程建設(shè)動員會傳出消息，今年６０項重大工程已經(jīng)確立，政府將從資金和政策方面促進６０項重大工程的建設(shè)。其中，奧運場館建設(shè)將獲得每年１０億元撥款。 

　?。吃拢玻叭?，建設(shè)銀行北京分行與市土地整理儲備中心就奧運場館建設(shè)項目簽訂５０億元貸款授信額度協(xié)議。 

　?。丛拢保踩?，北京市商業(yè)銀行與市土地整理儲備中心就奧運場館建設(shè)項目簽訂３０億元貸款授信額度協(xié)議。 

　?。丛拢保等眨瑲v時兩周的北京奧林匹克公園與五棵松文化體育中心設(shè)計方案征集報名結(jié)束，共有來自世界１０多個國家和地區(qū)的１７７家設(shè)計單位報名參加這場角逐。 

　　相比之下，雖然在５月份召開的第五屆科博會上，中關(guān)村仍然是最大的贏家，但中關(guān)村寫字樓商會在科博會上急切的集體叫賣，以及微軟、新浪今年初的“企業(yè)外逃”，還是讓人感覺到商人們對中關(guān)村商務(wù)環(huán)境遠景的擔(dān)憂。 

　　去年媒體評論ＣＢＤ是外熱內(nèi)冷，但是，在奧運光芒的掩映下，今年ＣＢＤ的外熱也開始變冷了。整個容積率的向下調(diào)使不少先期圈定項目的開發(fā)商不得不調(diào)整心理預(yù)期。一些開發(fā)商擔(dān)心不知ＣＢＤ核心區(qū)的規(guī)劃是否還會調(diào)整。這對于“時間就是金錢”的開發(fā)商意味著什么，是不言而喻的。 

　　“三家村”的投資取舍 

　　在去年奧運申辦尚未揭曉前，亞運村區(qū)域被商業(yè)手段成功炒作為“ＣＬＤ”，隨即有業(yè)內(nèi)人士指出，所謂“ＣＬＤ”不過是“螞蟻洞”，上班時散出，下班時攏回。與ＣＢＤ、中關(guān)村有強大的政府規(guī)劃支撐相比，“ＣＬＤ”似乎在不自量力地自戀。２００８年奧運申辦成功，像打了一支嗎啡一樣，讓“ＣＬＤ”一下子把自己脫了個精光，隨即穿上了“亞奧核心區(qū)”的外裝——誰又敢說個不字呢？ 

　　對于地產(chǎn)投資者而言，與ＣＢＤ、中關(guān)村相比，奧運村具有相當強的時效性，政府已公布２００３年奧運工程正式開工，２００６年竣工，２００８年使用。正是相當強的時效性，造就了以下的“奧運馬太效應(yīng)”： 

　　一、政府對與奧運相關(guān)的市政設(shè)施優(yōu)先投資建造； 

　　二、政府的相關(guān)專業(yè)部門，如規(guī)劃、國土房管局在工作時間安排上，會優(yōu)先傾向于政府側(cè)重的亞奧區(qū)域； 

　　三、政府對于奧運區(qū)域的宣傳力度會有相當側(cè)重。 

　　這樣就可以想象，如果一個項目的開發(fā)周期為２～３年，從今年或明年開始籌備，那這個房地產(chǎn)開發(fā)項目，就恰與奧運村的建造處于同一個周期。市政設(shè)施的逐漸完善、管理部門服務(wù)效率的提高、奧運宣傳攻勢一天猛似一天，借勢而上的結(jié)果是，２００６年奧運村基本建畢時，這個房地產(chǎn)項目也該脫胎亮相了。首創(chuàng)集團選擇溫榆河上游，準備打造尚城國際花園，即可看出首創(chuàng)的用意所在。據(jù)悉，世茂集團許榮茂在奧運村中心地帶囤有地塊，但至目前，由于世茂在上海投入極大，尚無暇打理奧運村的地塊開發(fā)。 

　　亞奧核心區(qū)的商品房可開發(fā)土地已近于無，然而向北輻射的廣闊區(qū)域，以及奧運村向東的來廣營，仍有可開發(fā)的大片土地。目前的情形是，２００１年年末，由于奧運題材被過分透支，以至于現(xiàn)在提及奧運，其刺激感似乎要遜于已現(xiàn)胎形的ＣＢＤ。從２００１年初，直至２００２年４月份，北京地區(qū)的商品房增長率，一直為ＣＢＤ輻射的東部區(qū)域所占據(jù)?！埃茫拢纳倘Α钡挠绊懥梢娨话?。 

　　與ＣＢＤ輻射區(qū)尚有較長的成長過程相比，開發(fā)商投資奧運輻射區(qū)，關(guān)鍵在于打好“時間差”，卡住２００６年、２００８年兩個節(jié)點，利用巨大的奧運勢能，迅速完成開發(fā)項目的銷售釋放。開發(fā)商的注意力，勢必會由于２００３年奧運工程的正式開工，而受波動。奧運村周邊地價，是否會像東壩一樣，從一畝３０萬炒到４５萬，再炒到６０萬，就不得而知了。 

　　由于奧運村時效性強的特征，會在幾個階段達到“高亮”，以至于晃過ＣＢＤ、中關(guān)村，但從長遠看，由于ＣＢＤ以及中關(guān)村，是基于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟生活平臺，因此只會隨著其平臺越來越結(jié)實，更加發(fā)揮出其順應(yīng)時勢的強大魅力。與奧運村并不矛盾的是，由于ＷＴＯ以及奧運村，基本上是捆綁出世，對于ＣＢＤ吸引外商進入，以及中關(guān)村科技園的鑄成，奧運概念成為強有力的助推劑。對于即將到來的２００３年“奧運建造起跑年”，ＣＢＤ、中關(guān)村勢必可以借勢而上，從策略層面看，容易借光的可能并不是ＣＢＤ或中關(guān)村核心區(qū)項目，因為越是核心區(qū)，在奧運村重負的擠壓下，政府投入注意力會越少。反倒是ＣＢＤ、中關(guān)村核心圈外的輻射區(qū)，如果其公路干線、軌道交通與奧運村有捷運關(guān)系，那么周邊地帶的商品房項目會借市政條件的改善，扶搖直上。因此，發(fā)展商選擇ＣＢＤ或中關(guān)村輻射區(qū)將被率先改造的市政交通地帶，將是開發(fā)項目能否順勢而上的重要基礎(chǔ)。 

商報記者 陳志平 呂尚春