奧運村·中關(guān)村·CBD 游移的機會
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2002-06-14
來源:景觀中國網(wǎng)
“三家村”爭鋒
奧運村、中關(guān)村、CBD這三大旺區(qū)一直在吸引著地產(chǎn)投資的熱情,最晚亮相的奧運村近期似乎后來居上。雖然來自官方的聲音是,中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)與
“三家村”爭鋒
奧運村、中關(guān)村、CBD這三大旺區(qū)一直在吸引著地產(chǎn)投資的熱情,最晚亮相的奧運村近期似乎后來居上。雖然來自官方的聲音是,中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)與奧林匹克公園(奧運村)將共同構(gòu)成北京市的三大重點功能區(qū)。但現(xiàn)在的情況是,資金的天平明顯在向奧運村傾斜。
北京幾百平方公里的土地上,哪一塊地區(qū)最有升值潛力?對于這個問題,經(jīng)濟學(xué)家的回答其實很簡單:只要比較一下哪一塊地區(qū)的投資總額最大就行了。土地為什么會升值?會越來越值錢?說白了是因為不斷地向里面投錢產(chǎn)生的馬太效應(yīng)——投的錢越多,地越值錢;地越值錢,投錢的人就越多。
6月11日,北京開始對奧運村土地拆遷進行招標,2.91平方公里的奧運主場館區(qū)僅包括征地、拆遷、大市政建設(shè)等內(nèi)容的土地一級開發(fā)就約需投資近100億元。
在此之前,有關(guān)奧運村建設(shè)的消息頻頻見諸媒體。
2月27日,北京市規(guī)劃委員會主任單霽翔在接受新華社記者專訪時表示,今年北京的城市規(guī)劃工作要緊緊圍繞籌辦2008年奧運會展開。
?。吃拢等?,從北京市重大工程建設(shè)動員會傳出消息,今年60項重大工程已經(jīng)確立,政府將從資金和政策方面促進60項重大工程的建設(shè)。其中,奧運場館建設(shè)將獲得每年10億元撥款。
?。吃拢玻叭?,建設(shè)銀行北京分行與市土地整理儲備中心就奧運場館建設(shè)項目簽訂50億元貸款授信額度協(xié)議。
?。丛拢保踩?,北京市商業(yè)銀行與市土地整理儲備中心就奧運場館建設(shè)項目簽訂30億元貸款授信額度協(xié)議。
?。丛拢保等眨瑲v時兩周的北京奧林匹克公園與五棵松文化體育中心設(shè)計方案征集報名結(jié)束,共有來自世界10多個國家和地區(qū)的177家設(shè)計單位報名參加這場角逐。
相比之下,雖然在5月份召開的第五屆科博會上,中關(guān)村仍然是最大的贏家,但中關(guān)村寫字樓商會在科博會上急切的集體叫賣,以及微軟、新浪今年初的“企業(yè)外逃”,還是讓人感覺到商人們對中關(guān)村商務(wù)環(huán)境遠景的擔(dān)憂。
去年媒體評論CBD是外熱內(nèi)冷,但是,在奧運光芒的掩映下,今年CBD的外熱也開始變冷了。整個容積率的向下調(diào)使不少先期圈定項目的開發(fā)商不得不調(diào)整心理預(yù)期。一些開發(fā)商擔(dān)心不知CBD核心區(qū)的規(guī)劃是否還會調(diào)整。這對于“時間就是金錢”的開發(fā)商意味著什么,是不言而喻的。
“三家村”的投資取舍
在去年奧運申辦尚未揭曉前,亞運村區(qū)域被商業(yè)手段成功炒作為“CLD”,隨即有業(yè)內(nèi)人士指出,所謂“CLD”不過是“螞蟻洞”,上班時散出,下班時攏回。與CBD、中關(guān)村有強大的政府規(guī)劃支撐相比,“CLD”似乎在不自量力地自戀。2008年奧運申辦成功,像打了一支嗎啡一樣,讓“CLD”一下子把自己脫了個精光,隨即穿上了“亞奧核心區(qū)”的外裝——誰又敢說個不字呢?
對于地產(chǎn)投資者而言,與CBD、中關(guān)村相比,奧運村具有相當強的時效性,政府已公布2003年奧運工程正式開工,2006年竣工,2008年使用。正是相當強的時效性,造就了以下的“奧運馬太效應(yīng)”:
一、政府對與奧運相關(guān)的市政設(shè)施優(yōu)先投資建造;
二、政府的相關(guān)專業(yè)部門,如規(guī)劃、國土房管局在工作時間安排上,會優(yōu)先傾向于政府側(cè)重的亞奧區(qū)域;
三、政府對于奧運區(qū)域的宣傳力度會有相當側(cè)重。
這樣就可以想象,如果一個項目的開發(fā)周期為2~3年,從今年或明年開始籌備,那這個房地產(chǎn)開發(fā)項目,就恰與奧運村的建造處于同一個周期。市政設(shè)施的逐漸完善、管理部門服務(wù)效率的提高、奧運宣傳攻勢一天猛似一天,借勢而上的結(jié)果是,2006年奧運村基本建畢時,這個房地產(chǎn)項目也該脫胎亮相了。首創(chuàng)集團選擇溫榆河上游,準備打造尚城國際花園,即可看出首創(chuàng)的用意所在。據(jù)悉,世茂集團許榮茂在奧運村中心地帶囤有地塊,但至目前,由于世茂在上海投入極大,尚無暇打理奧運村的地塊開發(fā)。
亞奧核心區(qū)的商品房可開發(fā)土地已近于無,然而向北輻射的廣闊區(qū)域,以及奧運村向東的來廣營,仍有可開發(fā)的大片土地。目前的情形是,2001年年末,由于奧運題材被過分透支,以至于現(xiàn)在提及奧運,其刺激感似乎要遜于已現(xiàn)胎形的CBD。從2001年初,直至2002年4月份,北京地區(qū)的商品房增長率,一直為CBD輻射的東部區(qū)域所占據(jù)?!埃茫拢纳倘Α钡挠绊懥梢娨话?。
與CBD輻射區(qū)尚有較長的成長過程相比,開發(fā)商投資奧運輻射區(qū),關(guān)鍵在于打好“時間差”,卡住2006年、2008年兩個節(jié)點,利用巨大的奧運勢能,迅速完成開發(fā)項目的銷售釋放。開發(fā)商的注意力,勢必會由于2003年奧運工程的正式開工,而受波動。奧運村周邊地價,是否會像東壩一樣,從一畝30萬炒到45萬,再炒到60萬,就不得而知了。
由于奧運村時效性強的特征,會在幾個階段達到“高亮”,以至于晃過CBD、中關(guān)村,但從長遠看,由于CBD以及中關(guān)村,是基于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟生活平臺,因此只會隨著其平臺越來越結(jié)實,更加發(fā)揮出其順應(yīng)時勢的強大魅力。與奧運村并不矛盾的是,由于WTO以及奧運村,基本上是捆綁出世,對于CBD吸引外商進入,以及中關(guān)村科技園的鑄成,奧運概念成為強有力的助推劑。對于即將到來的2003年“奧運建造起跑年”,CBD、中關(guān)村勢必可以借勢而上,從策略層面看,容易借光的可能并不是CBD或中關(guān)村核心區(qū)項目,因為越是核心區(qū),在奧運村重負的擠壓下,政府投入注意力會越少。反倒是CBD、中關(guān)村核心圈外的輻射區(qū),如果其公路干線、軌道交通與奧運村有捷運關(guān)系,那么周邊地帶的商品房項目會借市政條件的改善,扶搖直上。因此,發(fā)展商選擇CBD或中關(guān)村輻射區(qū)將被率先改造的市政交通地帶,將是開發(fā)項目能否順勢而上的重要基礎(chǔ)。
商報記者 陳志平 呂尚春
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