廣東組團式城市群建設(shè)CBD風(fēng)日盛

近兩年來，隨著中國城市經(jīng)濟增長形態(tài)的改變，組團式城市群成為新一輪財富聚集的戰(zhàn)略平臺。許多大中城市，特別是一些經(jīng)濟發(fā)展迅猛的城市都在加大城市商業(yè)建設(shè)規(guī)劃。與此同時，國際國內(nèi)商業(yè)資本為擴大市場份額競爭的加劇，商業(yè)地產(chǎn)高額利潤的拉動，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如日中天，一路火熱。 　　東莞中心商務(wù)區(qū)火爆 　　最近，處于穗港經(jīng)濟走廊的廣東東莞市，依照其提出的從“三來一補”制造業(yè)基地升級為以“國際制造業(yè)名城”為特色現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標，在東莞新城市中心區(qū)推出了建筑面積達70萬平方米的東莞市商業(yè)中心———第一國際。這個被當?shù)刈u為“產(chǎn)業(yè)CBD”的商業(yè)地產(chǎn)項目在尚無樣板間的情況下，兩天便售出商務(wù)公寓、寫字樓800余套，如此大規(guī)模的開發(fā)量和如此火爆的行情令人們大跌眼鏡。 　　目前，長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)等高成長型城市的發(fā)展模式備受關(guān)注。東莞新城位居廣州、深圳、香港、澳門幾大城市之間，作為一個城市組群，東莞的商業(yè)地產(chǎn)定位與規(guī)模是否能與周邊城市和自身發(fā)展相協(xié)調(diào)，現(xiàn)代制造業(yè)城市是否也要打造CBD等一些具有普遍意義的問題更加受到人們的關(guān)注。為此，在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的組織下，近日，國家商務(wù)部、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中國社科院以及清華大學(xué)等多方資深專家學(xué)者與著名地產(chǎn)開發(fā)商、跨國商業(yè)企業(yè)的老總共百余人前往東莞，就“商業(yè)·地產(chǎn)與城市科學(xué)發(fā)展”問題進行了實地考察和深入探討。 　　較高的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)資源的高度聚集和城市的對外輻射能力是發(fā)展城市中心商業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)。在東莞專家們看到，由“三來一補”制造業(yè)起家的東莞20年來經(jīng)濟發(fā)展迅猛，不但占據(jù)了全球性制造業(yè)基地的位置，而且，東莞政府已經(jīng)投資500個億，加速東莞向珠江三角洲東部中心城市的轉(zhuǎn)變，一座強調(diào)城市服務(wù)功能、擁有大型會展設(shè)施及大型國際性企業(yè)研發(fā)機構(gòu)、大流通格局的現(xiàn)代化新城已經(jīng)崛起。東莞市委袁副書記介紹，東莞的經(jīng)濟在20年中始終以平均每年22％的增長率蓬勃發(fā)展，在全國最具競爭力的100個城市中排名第七，外貿(mào)總量連續(xù)7年名列全國大中城市第三，居全國地級市之首，成為中國經(jīng)濟發(fā)展最快的地區(qū)之一。從消費角度看，東莞市平均每天電訊費用高達6500萬，所轄32個鎮(zhèn)區(qū)去年的民間存款已經(jīng)超過溫州1700億的數(shù)額，高達2000億人民幣。東莞在經(jīng)歷了對簡單手工制作、嚴重污染制造業(yè)和IT產(chǎn)業(yè)的三次大調(diào)整后，確實走到了需要主動發(fā)展的階段。 　　東莞建設(shè)大型城市商業(yè)中心區(qū)是東莞從“三來一補”制造業(yè)基地升級為以“國際制造業(yè)名城”為特色的現(xiàn)代化中心城市的又一次戰(zhàn)略考慮。與其他城市商業(yè)中心區(qū)不同的是，東莞商業(yè)中心區(qū)突顯的是產(chǎn)業(yè)CBD特性，基于高度聚集的國際制造業(yè)和電子資訊產(chǎn)業(yè)，以及在穗港經(jīng)濟走廊中占據(jù)的水陸輻射優(yōu)勢，商務(wù)中心區(qū)將圍繞產(chǎn)業(yè)CBD六大功能中的商務(wù)功能、國際采購功能，以及商務(wù)信息平臺、飲食娛樂、酒店等輔助功能進行規(guī)劃建設(shè)。在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上，將根據(jù)制造業(yè)城市特點建設(shè)具有產(chǎn)品展示功能的甲級寫字樓等商用物業(yè)。 　　各方專家認為，東莞是一座極富特色的新城。該城市根據(jù)自身特色和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)型商務(wù)中心區(qū)是值得肯定的。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長任興洲認為，發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是中心城市的重要內(nèi)容，東莞已經(jīng)形成了全國重要的制造業(yè)基地，作為制造業(yè)城市，發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)更有利于優(yōu)化資源配置結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)競爭力。北京CBD總顧問、中國建設(shè)部規(guī)劃設(shè)計顧問柯煥章對東莞商務(wù)中心區(qū)70萬平米大型綜合項目的功能定位給予了充分肯定，認為其規(guī)劃符合東莞的實際，尤其是該商務(wù)區(qū)沒有像其他城市一味建設(shè)超高層的群體，而是在規(guī)劃和物業(yè)產(chǎn)品上比較關(guān)注城市的個性和產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席荀培路根據(jù)考察評價，第一國際項目與地方經(jīng)濟和城市規(guī)劃相結(jié)合，與東莞市的宏觀經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)，其商業(yè)布局符合城市規(guī)劃和商務(wù)部提出的要求。雖然在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上有超前意識，但政府對土地使用、售價均有調(diào)控，體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的思想和科學(xué)發(fā)展觀，對其他城市具有借鑒作用。 CBD不是誰都能建 　　目前，歐洲的商業(yè)地產(chǎn)交易量占房地產(chǎn)交易量的一半左右，而在我國商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達的上海還不到20％。專家們認為，目前，我國商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)還比較薄弱，但有很好的發(fā)展勢頭。尤其是新城區(qū)的改造，為商業(yè)地產(chǎn)留下了非常大的開發(fā)空間。但由于當前國內(nèi)很多大、中城市爭先建設(shè)商務(wù)中心區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)追風(fēng)、建筑形式不科學(xué)、業(yè)態(tài)單一，商業(yè)、地產(chǎn)“兩張皮”等一系列問題。特別是開發(fā)商和經(jīng)營商缺少前期策劃經(jīng)驗，對項目的預(yù)期及對風(fēng)險的有效控制很有限，因開發(fā)、經(jīng)營、管理脫節(jié)而出現(xiàn)大量空置。不少專家認為，隨著商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的投訴將會大量增加。專家提醒，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該注意概念的使用，強調(diào)規(guī)劃，注重規(guī)避后期的經(jīng)營風(fēng)險。 　　零點調(diào)查集團董事長袁岳先生認為，我國目前能建立CBD的城市只有上海和北京，商業(yè)地產(chǎn)項目不宜過度使用CBD概念。他提出了兩種理念，一種是CBD，一種是SBD，即次級商務(wù)區(qū)。在一個經(jīng)濟區(qū)里有核心城市、核心商務(wù)區(qū)，在次級的城市里，尤其是以制造業(yè)特別發(fā)達的城市里，因為有次級商務(wù)的需要，應(yīng)發(fā)展SBD。袁岳認為，CBD取決于該城市在周邊地區(qū)的領(lǐng)袖地位，國際金融、高端咨詢機構(gòu)的大量聚集，使CBD與該城市的白領(lǐng)數(shù)量是相對應(yīng)的，如果在以藍領(lǐng)為主導(dǎo)文化的制造業(yè)城市做CBD，將會形成奇怪的城市文化。柯煥章說，國家建設(shè)部調(diào)查顯示，目前全國至少有30多個城市明確提出要建設(shè)CBD，但這些要求建設(shè)CBD的城市的規(guī)模、實際功能以及城市經(jīng)濟實力、發(fā)展水平差異很大，其中，有些很小的縣級市也提出要建設(shè)CBD。這些城市規(guī)劃CBD用地普遍偏大，片面強調(diào)塑造城市形象，存在過度炒作。他認為，應(yīng)該實事求是根據(jù)城市的區(qū)位、規(guī)模、經(jīng)濟實力、經(jīng)濟的輻射力和影響力，來確定商務(wù)區(qū)的功能、規(guī)模、形態(tài)，應(yīng)力避盲目跟風(fēng)。 　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)回歸理性 　　專家一致強調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須重視規(guī)劃。現(xiàn)在我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)單位大部分是商業(yè)行業(yè)之外的。我國加入W TO以來，中國巨大的市場和快速發(fā)展的經(jīng)濟，吸引了國內(nèi)外的商業(yè)投資集團，但商業(yè)網(wǎng)點投資主體往往出于自身利益的考慮，盲目開發(fā)，造成結(jié)構(gòu)性、地域性網(wǎng)點布局的不合理，老城市多，新城市少。在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上，大型百貨店過剩，重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象普遍，特別是令人擔憂的是大批量的SH OPPING－M ALL在全國蜂擁而起，造成社會資源的浪費。專家們認為，商業(yè)地產(chǎn)很容易改變城市面貌，但也極易出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫形成的黑洞。有“市”無“場”是“大排檔”，而有“場”無“市”則會導(dǎo)致資金斷裂，不但影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，還會影響社會的發(fā)展。 　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席荀培路強調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須符合當?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，同時，應(yīng)建立符合中國國情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)聽證制度，采取定單式開發(fā)，這是國際通行的做法。普爾斯馬特中國區(qū)發(fā)展總監(jiān)鐘鐵濱提醒開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意大賣場、大型綜合超市選址規(guī)劃的基本訴求，即交通便利，買家的行程在10分鐘內(nèi)；確認便利，建筑的體量要足夠，應(yīng)該規(guī)劃出一個長展示面；來往便利，沒有綠化帶、快速路的隔離；買家、貨源進出便利；選購便利，設(shè)計中要注意不同商業(yè)模式的人流、物流動線，充分考慮建筑內(nèi)的垂直交通，以避免因經(jīng)驗缺乏造成大商城的建筑最終只能用來做小商品銷售。 　　專家們指出，銷售的火爆并不能說明商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)成功，商業(yè)地產(chǎn)的成功主要要看后期運營管理的水平。開發(fā)企業(yè)在前期規(guī)劃中，應(yīng)該對現(xiàn)代商業(yè)的業(yè)態(tài)、管理模式有充分的了解，并認真加以選擇。使商業(yè)與地產(chǎn)軟件、硬件真正結(jié)合起來，為日后統(tǒng)一經(jīng)營管理提供好軟件、硬件基礎(chǔ)。 　　專家們預(yù)計，隨著已開發(fā)項目投入使用，商業(yè)地產(chǎn)的各類問題會對后期的項目形成借鑒，商業(yè)地產(chǎn)在今年將從盲目追風(fēng)的狀態(tài)逐漸走向理性。