七部委規范房地產市場 變更規劃需聽證

    建設部有關人士表示，近年來，在住房制度改革及其相關政策推動下，居民住宅消費得到有效啟動，房地產市場日趨活躍，對國民經濟的拉動起了重要作用。但是房地產市場中違規開發、廣告虛假、面積缺斤短兩、物業管理不規范、中介市場混亂等問題比較突出，已引起中央的重視，今年，朱總理在政府工作報告中強調要整頓房地產市場。

    在這樣的背景下，建設部與其他六部委經國務院同意，決定加大打擊和管理力度，整頓和規范房地產市場秩序，以促進房地產市場健康發展。

    此次“通知”中，對房地產開發項目管理、商品房面積計算標準和方法，商品房買賣合同管理、竣工驗收制度、物管服務與收費、房地產廣告管理、房地產中介服務等七個方面著重做了強調，同時，提出要建立企業信用檔案，推行網上公示制度，并決定轉變政府職能，實行政務公開。

    “通知”中所涉及的大多數規定，在目前已出臺的法規中已有所體現，包括對土地出讓、商品房面積的分攤計算、商品房合同、竣工驗收制度、物業管理服務與收費、房地產廣告及中介服務的各項規定都與現行法規相一致，只是在房地產開發項目規劃審批程序上增加了新的限制性規定，即“房地產開發項目規劃方案一經批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證”。

    建設部有關人士表示，此“通知”主要是把不同時間發布的作用于規范市場的法規條文集中起來，加以重申，并對市場管理存在的薄弱環節加以完善，以保證房地產整頓、規范工作的順利進行。做出變更規劃進行聽證的規定，目的是從建設初期避免因虛假廣告產生買賣糾紛。目前許多房地產的糾紛都是因為發展商變更規劃而引發的，由于目前市場上銷售的商品房仍以期房為主，消費者的利益往往在規劃變更中受到侵害，如綠地、公共活動場所被侵占，單體建筑在交樓時被加高等。建設部有關人士說，今后，所有項目的修建性詳規一經規劃部門批準，便不得擅自變更，如確需更改，則必須經過政府部門、具有公信力的主管部門及業主代表聽證后，決定是否能夠變更，這樣做杜絕了批后改的任意性。

    變更規劃的限制性規定對消費者的保護是無可置疑的。而目前很多開發企業關心該規定的操作性。據了解，目前各地對規范房地產市場的要求很迫切，對涉及規劃變更的問題，各地也在起草相應的規定。北京市規劃局的有關人士表示，“通知”中的限制性規定，有利于維護原有規劃的嚴肅性和購房者的利益，但近幾年大規模的開發項目多起來，一個項目做幾年或十幾年的情況普遍，隨著市場的變化，在整體方案確定后的調整在所難免，組織聽證工作量比較大，操作起來有難度，為此，規劃局正在擬定修改相關的實施細則，總的原則是嚴格審批方案，要求開發企業減少變化。

    建設部有關人士表示，規劃變更實行聽證制的規定是政府為維護公共利益給開發企業提出的要求，其操作實施上會有一定難度，包括對商品房面積的計算標準和辦法，通知中只是建議積極推行按套或套內建筑面積銷售商品房，最終各地如何具體落實七部委的“通知”，對各種違規行為的具體處罰辦法，還有待于當地政府相關規定的出臺。 

   文/陸昀