論信息技術對房地產業發展的影響

    1、利用信息技術，有利于加強市場管理與法制建設

    政府管理部門通過網絡信息可以快速便捷地獲取中央及其他各省市有關房地產開發、經營、稅收、管理、金融等方面的政策信息，及時學習兄弟省市在發展房地產方面的先進經驗，甚至不出國門就可以借鑒世界各地先進城市的管理經驗。另一方面又可以通過網絡，將房地產行政主管部門職責、業務流程、政策法規等信息以公告欄形式公布于眾，方便公眾了解有關信息資料；大大增加管理部門辦公透明度，提高辦事效率，推進廉政建設，避免“政出多門，開發商無所適從”的現象。

    2、利用信息技術，有利于加強和改善宏觀調控，促進產業健康發展

    管理部門可以借助網絡及時指導下一級房地產管理部門的工作，有效地規范市場行為與市場競爭；還可以借助網絡信息反饋的及時性，建立城市房地產“動態預警系統”，跟蹤房地產發展的供求狀況，及時調整土地供應政策和房地產發展政策；從宏觀上對開發商予以指導。

    對房地產開發企業的影響

    1、利用信息技術，有助于建立良好的企業形象

    網絡可以極大地擴展開發商的生存空間，提高他們的知名度和美譽度，減少他們在異地開發時必須付出的品牌擴展成本。借助網絡這一第四媒體，房地產開發商可更好地宣傳樓盤及品牌形象，并向購房者提供網上樓盤查詢、網上看樓等全天候的、雙向互動的、不受地域限制的售前服務，可以增強消費者的品牌忠誠度。交互式營銷溝通模式，向消費者提供了選擇自由溝通的主動權，使溝通過程更有效率，溝通結果更令人滿意，特別是其距越時空的實時性使消費者能密切地參與到從市場調研、產品開發、生產到最終服務的全過程中去，使消費者和企業的利益都得到了最大化。

    2、利用信息技術，有助于企業進行科學決策

    應用網絡計算機技術，開發企業可及時輕松地了解國家有關經濟政策，為開發商準確預測未來房地產市場需求，確定投資開發的方向提供重要依據。同時，開發企業通過信息技術，直接與房地產代理商、物業管理公司、求購求租客戶聯系，有利于全面了解房地產市場需求動態；并通過綜合分析比較各類信息流，得出有用部分，制定比較完善的行銷方案，從而更好地推銷自己開發的商品房，真正做到“運籌帷幄，決勝千里”。

    3、利用信息技術，有助于提高企業的競爭力

    房地產企業項目開發過程中各環節涉及企業的各個部門，內部通過局域風實現信息資源的共享，企業內部的事務完全進行系統規范的操作，真正達到規范化地運作。利用信息技術快捷及遠距離傳輸特點，促成信息的快速、全面、通暢地流動，有效監控各個項目的運行狀況，促使企業各業務部門及決策層能夠盡可能多接觸業務信息，避免過去傳統條件下憑借管理者個人經驗接受業務信息的弊端，從而提高企業內部管理效率；同時通過網絡使企業的業務形成系統流程，可以提高業務的透明度和工作效率，優化企業資源配置，從而提高企業的競爭力。

    4、利用信息技術，有助于企業間的公平競爭

    由于網上信息的高度透明將使材料市場趨向完全競爭市場，將大大降低開發商的建造成本；同時，網絡拋棄了狂轟亂炸式的傳統營銷形式，企業運作成本降低了，從而就換來了成本的降低。另外，開發商在交易成本方面的付出大幅降低。開發商借助信息技術可以對項目進行異地遙控，從各種設計方案、策劃方案的制定，材料的訂購到合同的鑒訂，這些都將使成本趨同化。

    以往，開發商的新產品大多以房交會及其它各類廣告的宣傳方式使購買者得知。但時間一長，新產品的宣傳熱度遞減，而許多錯過宣傳的購房者就會到已知點奔走，甚至放棄買房計劃，這在某種程序上減少了其它開發商售房的數量。在專業網站中，同一區域或不同區域開發商的產品都呈現于購買者眼前，使得開發商之間的產品差異更為直觀、全面和便捷可查，這就為不同能力的開發商提供了一個公平競爭的平臺。

    對房地產商品本身的影響

    1、地段選擇的再認識

    由于網絡時代要極大地擴展人們的活動空間，縮小地域的差異性，導致地段價值觀念在不斷的變化。網絡化使得近郊的生活、辦公條件與市中心的差異不致太大。傳統意義上的“黃金地段”會消失或減弱，開發商未來更多的考慮是如何以完美的產品和服務去滿足消費者的購房需求。

    2、產品設計的變化

    信息技術的發展使地段差異不斷縮小，人們選擇的側重點會發生轉移。首先，住區要有完整的配套設施——高速的網絡接口、良好的物流配送服務、各種悠閑娛樂場所、高度智能化的住宅設計和物業管理、便于人們交流的社區網站。

    其次，由于SOHO的出現，人們必然要求設計師在設計戶型和進行空間劃分時不僅考慮到住宅的居住功能和休息功能，同時要在有限的空間里更加節約，合理地劃分出辦公空間、學習空間甚至健身空間。房地產智能化的逐步實現讓建筑師在考慮家具合理布置的同時，還要考慮到各種智能化設施的布置以及家庭網絡中樞的布置。

    對房地產營銷的影響

    1、市場細分的變化

    消費者的個性化需求導致細分更“細”，使房地產市場細分難度增大，除了傳統的細分標準，還按是否上網、上網能力、上網時間、使用的語種等新的細分標準對目標消費者進行分群。同時由于收集信息的廣度加大，使房地產市場調查研究的方法也更加多樣化，如統計網頁點擊率、訪問次數、瀏覽時間、偏好等，分析數據庫和客戶信息等。

    2、營銷模式的改變

    隨著網絡時代的到來，面對多元化的客戶層，房地產的營銷模式正逐漸由以前的中央集權式向團隊協作式過渡。

    E時代營銷框架：TEAM1

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    TEAM2——協定——TEAM4

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    TEAM3

    這里的“TEAM”也就是一個團隊的概念，把房地產營銷公司劃分成若干個團隊，對人員進行精簡，用團隊的精神去戰勝其他營銷公司。所有的TEAM都是并列的關系。而“協定”也就是各個團隊必須遵守的一種呈現核心力的東西，也可以說是一種“游戲規則”，在家都必須遵守。這種模式的好處在于：可以有效控制人員膨脹，不會造成中央集權；人員精簡后，可以加快作業流程的速度；可以增加個人表現的機會；可以在營銷公司內部形成競爭，使各個團隊都能迅速成長起來，形成核心競爭力。

    3、營銷戰略的改變

    隨著信息技術的發展和迅速普及，貿易全球化進程的不斷加快，營銷環境和消費者行為發生了巨大的變化，房地產E營銷逐漸取代傳統的4P營銷戰略。

    在E營銷和互聯網條件下，房地產總成本最低將實現突破性的發展。這種突破主要是通過整個市場流程、管理流程和市場過程的再造實現的，帶來交易房地產成本、采購成本、組織管理成本等一系列的下降。另一方面，E營銷也使房地產企業的差異化達到一個新的高度，進入個性化營銷的新境界。通過與顧客的全方位互動，拉近了房地產企業和消費者之間的距離，做到真正的度身定制、1：1營銷，實現客戶關系的單戶管理以留住客戶。此外，E營銷使動態彈性價格策略得以靈活運用，使傳播具有更高的效率，并使房地產企業擁有更富效率的營銷組織和運作架構。

    對房地產中介企業的影響

    1、房地產中介企業規?；?br>
    規模小的企業，因為信息量及信息流通的范圍極其有限，導致成交效率不高。此外，對于房地產中介服務企業而言，高質量的專業化服務，一靠高素質的人才，二靠業務運作的科技含量。而房地產中介企業的科技含量，當然主要體現在對計算機信息技術的掌握和運用上。企業人才隊伍建設和信息化建設都需要大量的資金投入，因此，房地產中介企業必須朝規模化的方向發展。

    2、房地產中介企業規范化、專業化

    信息技術的應用將為所有的房地產市場交易雙方提供詳細而全面的市場信息，打破現有中介服務過于分散的格局，既可實現跨城市、地域房源信息共享，又能直接與開發商、投資業主進行信息溝通，逐漸把以前掌握在房地產專業人士手上的有償信息轉化為無償信息；它的應用將使商業租賃合同等有關文件規范化、專業化；通過現代化的通訊技術可以進行長距離信息交流；這些都將減少中介商與客戶面對面地交流的時間，提高了中介商的工作效率和成交量，加劇了中介商之間的競爭，進一步降低了交易費用，達到一個標準化水平。

    通過房地產網絡，購房人與租房人只要點撥鼠標，就可以輕輕松松了解房地產方面的政策法規、房屋買賣指南、各房地產開發企業基本情況等。同時由于網絡的互動性，這必然要求房地產企業提高其專業化水平，包括從業人員操作水平的專業化以及中介企業組織分工的專業化。

    對物業管理公司的影響

    1、促進物業管理業的專業化管理

    物業管理中網絡管理的內涵極為豐富，可將網絡應用于如下幾方面：①物業的智能化管理與服務。通過網絡信息技術對物業管理（水、電、氣、車、保安、清潔等）實施現代化的智能管理。②物業管理信息系統的建立與運用。通過網絡建立物業管理信息系統，加強企業內部和企業之間及行業內的信息溝通。③物業管理網絡化模式的建立與運用。物業管理專業服務機構與物業管理企業之間形成B2B的電子商務，促進物業的專業化管理。

    2、信息化社區的出現

    信息化社區就是應用互聯網技術將社區管理和服務提供者與每個住戶相聯結，構成一個社區網絡信息系統，使他們可以實時地進行各種形式的信息交互，相互之間的關系變得更加的密切。在其上可以實時進地信息交流，購物和娛樂等活動。它不受時間、地點限制，可全天候，多向地交流互動。此外，由于現代網絡瀏覽器的先進性以及多態的表現性，加上各種網絡多媒體技術的應用，從而營造出了一個豐富多彩的虛擬社區，將使人們生活、居住的社區變得智能化，變得更充實、更豐富多彩。

    （廣東工業大學經濟管理學院土地資源教研所）