北京菊兒胡同:以舊城改造試點身份引起世界重視

　　
　　菊花，北京的市花。凌霜盛開，西風不落，香透京城。

　　南鑼鼓巷中段往東一拐，是一條名叫“菊兒”的胡同。那里與繁華、喧鬧隔離，與市井煙火相連，歷經幾百年的延續、發展，成了嵌在北京城的一道肌理。

　　在“大胡同三千九、小胡同賽牛毛”的北京，菊兒胡同獨具一格。

　　二十年前，這里實施了一項頗具轟動效應的舊城改造工程，北京首例新四合院脫穎而出。新四合院建筑面積不過兩千多平方米，設計者卻是兩院院士、著名建筑學與城市規劃專家吳良鏞。這組建筑群的設計，得到過“聯合國人居獎”等數不清的獎項和贊譽。

　　二十年后，滄海桑田。這片已成“絕版”的新四合院盛滿歷史故事，依舊韻味十足。

　　菊兒胡同

　　從胡同口向里望去，菊兒胡同像每個北京舊城中的老胡同一樣，有些凌亂、破舊，卻安靜、祥和，溫情脈脈。

　　菊兒胡同不算窄，胡同兩側的墻根下，散亂地停著幾輛汽車和自行車，中間還能容得下汽車通行。初冬的暖陽下，幾位老人在墻角下閑坐，下棋、聊天，或者含飴弄孫。胡同兩側的灰色、黑色的墻頭屋頂，幾株荒草已經枯黃，院落里的大樹把枝蔓伸展出來，不時撒下幾片落葉。爬山虎覆蓋著向陽的墻面，紫紅的葉子正絢爛著。

　　目之所見，與北京舊城中阡陌交織的那些胡同并無二致。真正讓菊兒胡同聞名于世的，還要往里走到胡同中部才能得見。那里隱藏著一片北京舊城中少見的新四合院——菊兒小區。上世紀90年代初，它曾以舊城改造試點的身份引起過全北京，乃至全世界的重視。

　　“那時候南鑼鼓巷還沒有火起來，菊兒胡同的名氣可比現在的南鑼鼓巷還要大呢。”菊兒胡同社區黨委書記李媛說，“以前提到菊兒胡同，特指的就是胡同中部的菊兒小區。”

　　菊兒小區在菊兒胡同北側，17號至49號幾處院落。從外面看去，二至三層的小樓，青瓦白墻，看上去有些徽派建筑風格，恍如到了江南。但那青色小瓦砌成的房脊屋檐，又與兩旁的老房子連成了一體，恰到好處地勾勒出北京胡同的“天際線”，以至于從遠處眺望時，絲毫覺察不出這片建筑比周邊明顯高出一截。

　　信步走進菊兒小區，一進套一進的小院，給人以北京傳統四合院的層層進深之感。這座兩進的院子，格局上就是“長高了的四合院”，三層高的建筑四面圍攏著一個小院子。樓不高，院子雖小卻不壓抑，像極了老北京的四合院，那么嚴整密實。

　　按照北京四合院的格局說，西廂房一層的窗臺上，整整齊齊擺著一溜大白菜；幾盆菊花在初冬的暖陽中綻放著最后的美麗；二層窗戶開著，一根架桿掛著鳥籠探出來，籠里的畫眉蹦蹦跳跳，“唧唧啾啾”……

　　平房院里的北京生活圖景，就這樣立體呈現在這座新四合院中。

　　在北京，新四合院卻僅此一例。即便是在長不過400多米的菊兒胡同中，菊兒小區也是“另類”。

　　“天棚魚缸石榴樹，先生肥狗胖丫頭”，典型的北京胡同、四合院生活，無數次地被人感懷。當胡同殘破、四合院變成了大雜院時，這里的生活卻遠沒有文人、名士筆下那樣的詩情畫意。

　　因寫出《城記》而名噪一時的新華社記者王軍，也曾是菊兒胡同的居民。說起來，王軍對北京胡同魅力的認知，是從菊兒胡同的一個精美的漢白玉石墩開始的。胡同里的老人告訴他，這兒以前是榮祿府，整個榮府占了菊兒胡同的一半，中間有花園，西邊立著洋樓，東邊則是四合院。

　　這些來歷典故讓他第一次對北京的胡同有了概念，感受到了這個城市的魅力，由此才有了歷時十余年潛心寫就的《城記》。
　　但1991年，王軍提著行李搬進菊兒胡同中的宿舍時，他的第一感覺頗有些失落：“這個破地方……”

　　和當時的大多數人一樣，王軍對胡同和四合院的認識尚處于不以為然的階段。他看到的是殘破斑駁的院墻、混亂擁擠的大雜院和胡同口火柴盒一樣的老式居民樓，毫無美感可言。

　　那時候，隱藏在胡同中部的菊兒小區剛剛建好，頗有些鶴立雞群。王軍也并不知道，這片獨具韻味的新四合院，卻曾經是菊兒胡同中“最破的地方”。

　　“張大民們”的聯名信

　　菊兒胡同中“最破的地方”，是原來的41號院。這個門牌號碼現在依然保留在原處，是菊兒小區西側的一個院落的第一進院子。菊兒小區建成之前，那里是一座寺廟衍生出來的大雜院。

　　菊兒小區建成至今已有20年。當年41號院的居民現在已經很難找到。他們有的在1989年改建時就遷出，后來入住菊兒小區的住戶，這些年中或是已經將房子出售，或是在別處另購了新房、把菊兒小區內的房子出租，都已經搬離了此處。

　　不過，在菊兒胡同老人們的回憶中，都會提到41號院一個叫李福增的老人。李福增幾年前去世，但老住戶們說，當年菊兒胡同能改造，是李福增發起的聯名信立了功。

　　今年86歲的馬玉琴就出生在菊兒胡同，1990年作為第一批回遷居民搬進了菊兒小區。采訪時，老人笑著說，除了院子里那棵老榆樹，這條胡同就數她資格最老。

　　老人介紹，41號院在明朝時是一個朝廷大員的家廟，叫弘德禪林。據說到清朝時還有香火延續，由毗鄰菊兒胡同的前圓恩寺代管。清末民初，這座寺廟逐漸衰敗。日本占領北京期間曾在此駐軍。日本投降后，不斷有人搬進去居住，李福增家就是1945年住進41號院的第一批。大殿、佛堂、廂房都被改成了住宅。后來，這里總共住進了24戶，80多口人。

　　地方只有那么大，人卻越來越多，住戶們只好在院子里不斷加蓋著房子，小廚房、小房間、小棚子，逐漸把一座院子擠占得轉不開身。

　　馬玉琴清楚地記得幾十年的老街坊，李福增“是個說相聲的，愛開玩笑愛張羅，街里街坊有事都愛找他拿主意。”

　　“前幾年有個電視劇叫《貧嘴張大民的幸福生活》，張大民把大雜院的樹都蓋到了自建的小房子里。那個張大民簡直就是照著李福增寫的。”馬玉琴說，李福增家搭建的房子，房檐都頂在了院里的那棵老榆樹上。

　　即便是這樣，房子也還是不夠住。根據菊兒小區施工前的調查資料，當時需要改建的7個院子，共有44戶居民，人均住宅面積只有5平方米多一點兒，其中最困難的人均面積僅僅2.5平方米。

　　馬玉琴原來住在45號院，也在改建范圍內。那座院子正房加廂房共12間，但一共住進了4戶近20口人。馬玉琴一家住著其中四間。老人育有五個子女，“幸虧兒女們還算有出息，成年后都有自己的住處。我們的四間房就是老兩口和二兒子、兒媳四口人住，在這一片算是住得寬敞的。”

　　除了居住條件擁擠，其它大雜院生活的諸多不便，這里“一應俱全”。比如用水，菊兒胡同內甚至不能實現每個院子一個公用水龍頭；比如上廁所，要走上幾百米到胡同口才有。

　　而這些“不便”，在當時的北京卻可以說是“普遍現象”，大雜院是那個時代大多數北京人的共同生活。真正讓菊兒胡同41號院居民不堪忍受的是“危積漏”。

　　所謂“危積漏”，是那時候規劃、房管部門的一個通用縮略語，全稱應該是“危房、積水、漏雨”。

　　原東城區房管局副局長王守元，對菊兒胡同最熟悉不過。那是一片典型的“危積漏”地區，尤以41號院為甚。

　　據1987年的統計資料，當時全市破舊危房的總量超過1500萬平方米，菊兒胡同中大部分住房都被列入其中。漏雨的現象更不必多說，王守元回憶，上世紀80年代，一到汛期，房管部門“救水”比救火隊還忙。

　　41號院最突出的問題是積水。菊兒胡同本就是這片區域的低洼地，41號院比胡同街道還要低了夠1米，一到雨天，這個院子就成了整個區域的“蓄水池”。

　　為了堵水，41號院每家每戶都壘起了大門檻，但還是攔不住雨水進屋。大雨過后，41號院各戶“嘩嘩”地從屋里往外淘水成了“一景”。

　　1987年汛期的一場大雨過后，被“擠兌”急了的李福增提筆給市政府寫了封信，訴說困境，請有關部門對“危積漏”進行整修。

　　很快，有關部門到李福增家里了解情況，但是此后一段時間又沒了下文。李福增覺得是自己一家人的力量太小，又寫了封同樣內容的信，招呼41號院都簽了名。

　　聯名信寄出去了，卻很長時間沒有政府部門回應。倒是一位清華大學建筑系的女研究生在不久后敲開了院門，挨家挨戶做起了調查。

　　這項調查透露出的信息，超出了41號院住戶原本的期許：菊兒胡同要改建了。

　　　“殺雞用牛刀”

　　踏入菊兒胡同41號院開始調查的女研究生叫劉燕。那時，她正攻讀碩士學位，導師是清華大學建筑系主任、著名建筑學與城市規劃專家吳良鏞。這次調查也是受吳良鏞所派。

　　劉燕回憶，吳良鏞院士給她委派這個調查任務時，已經明確是為開展舊城改造試驗。這個調查目的一說給41號院的住戶，她馬上成了院子里最受歡迎的人。她還清楚地記得當時調查內容中有一項：“對居住狀況總體評價”，24戶住戶中，認為“滿意”的是“0”，認為“難以容忍”的，有10戶，超過60%。

　　不過，當時劉燕也并不確定，這項試驗是不是就會在菊兒胡同開展，居民們滿懷希望的愿景是不是能就此實現。從考上了吳良鏞的碩士研究生開始，她研究的一個主要命題就是北京舊城居住區的整治途徑。不過，研究在當時止于理論層面。她本人此前也在國子監地區做過類似的調查，甚至設計出了詳細的保護整治方案，但并沒有付諸實施。 
 

　　劉燕開始調查后不久，清華大學的另一位博士研究生何紅雨也參與了進來。后來何紅雨博士畢業，分配到北京市住房制度改革領導小組辦公室（簡稱房改辦）工作。她告訴記者，菊兒胡同41號院的住戶們把改造歸功于聯名信，多少有些誤解。他們并不知道，在他們給市政府寫聯名信之前，這里的居住環境已經被政府部門注意到，并下決心加以整改。1986年，北京還曾劃定了21片危舊房改造區，東城區有3片，其中就包括了菊兒胡同。

　　但針對這些危改區進行的設計方案，卻屢屢被規劃部門否定。上世紀80年代，是北京危舊房改造開始實質性展開的階段，也是古都風貌保護意識開始覺醒的時期。這兩項工作的矛盾沖突在那時就已初見端倪。

　　規劃部門幾次否定菊兒胡同等危改區的改造方案，很大程度上是這些方案與舊城風貌保護的沖突。一來二去，規劃設計單位對這樣的危舊房改造項目也失去了興趣。實際上，多數設計單位本就視其為“雞肋”——項目不大，費用不高，牽涉面卻不少。

　　菊兒胡同改造在規劃層面幾乎停滯的時候，北京市房改辦找到了吳良鏞院士。吳良鏞當即表示了極大的熱忱。后來的結果出乎很多人預料，菊兒胡同改造試驗項目，建筑面積不過2700多平方米、設計費僅僅1萬元，卻請來了執中國建筑規劃行業牛耳的吳良鏞親自出手。

　　業內人都說，菊兒胡同的規劃設計是“殺雞用牛刀”。實際上，“牛刀”也一直渴盼著一試鋒芒的機會。菊兒胡同改造試驗的理論準備，吳良鏞已經準備了三十多年。

　　何紅雨回憶，當時房改辦提出的試驗備選地塊一共有三處，菊兒胡同是吳良鏞委派劉燕和何紅雨進行調查的第一片區域，結果卻是處處符合設想：這里屬于典型的“危、積、漏”地區，居住質量亟待改進；地理位置位于鑼鼓巷平房保護區的北側，可試行低層高密度的“新四合院”住宅方案；居民改善居住條件和生活環境的愿望迫切，能積極配合危改項目實施。

　　這樣一塊能將自己多年研究成果付諸實踐的試驗田，吳良鏞終于找到了。

　　有機更新

　　積淀著四千年東方文化的北京舊城，可以說是世界城市史上的“無比杰作”，是中國古代都城建設的“最后結晶”。吳良鏞說，北京舊城的改造，最迫切的任務是如何創造一種社會住宅，不僅滿足現代生活舒適的要求，還要使之與原有的歷史環境密切結合。這項研究早已開始。

　　1950年，吳良鏞對保存完好的崇文門外花市地區胡同與四合院進行了詳細調查。從1978年開始，吳良鏞參與北京市總體規劃，同時展開北京市舊城整治研究。在1979年對什剎海規劃方案的研究中，已經基本上形成了居住區整治的“有機更新”和“新四合院”住宅設計方案的思路。

　　只是，這些思路一直限于研究層面，未得施展。1987年，吳良鏞參加在倫敦舉行的“城市規劃與文物保護”國際學術會議，在會議上展示的就是北京舊城整治及新四合院的專題研究。

　　吳良鏞的研究是系統而完備的，甚至在出席倫敦會議時，還制作出了“新四合院”的圖版及模型。那些模型現在只剩圖片，但仍然可以看出，后來的菊兒小區幾乎就是這些“新四合院”模型的現實呈現。

　　“有機更新”則是吳良鏞開創的舊城改造理論。這個理論的主要思想與國外舊城保護與更新的種種理論方法，如“整體保護”、“循序漸進”等匯成一體。

　　“有機更新，就好像一個人衣服破了打塊補丁。其實，只要精心縫補，即使陳了，是百衲衣，也不失其美麗。”吳良鏞說，“當時菊兒胡同的住宅，有些破壞了，完全不能用了，還有的是可以修繕的。”

　　人們習慣于對“更新”津津樂道，其實有機更新的精髓，是城市的自然生長和延續，而不是大拆大建地“改天換地”。就菊兒胡同來說，是保留下來的建筑和改建出的菊兒小區，共同詮釋了有機更新的理念。

　　清華大學人居環境研究中心副主任左川教授，當時協助吳良鏞進行了菊兒胡同改造課題的規劃和研究。她對記者說：“這項研究性的設計就不是完全按照常規辦事，而是有意識地根據在調查研究基礎上的認識，為舊城更新和危舊房改造探索一條新路子。”

　　清華大學建筑系為菊兒胡同改造成立了課題組，吳良鏞帶隊，前后有幾十位師生參與其中。即便是現在，把這個團隊用在某個城市的規劃上，也堪稱“豪華”。

　　在確定菊兒胡同改造試驗項目之后，課題組隨后對菊兒胡同8.2公頃范圍內的所有建筑情況進行了調查。吳良鏞把胡同的房屋按照質量分為三類，質量較好的上世紀70年代以后建的房屋予以保留，現存較好的四合院經修繕加以利用，破舊危房予以拆除重建。

　　拆除重建的一期工程確定了以41號院為核心的周邊7處院落。

　　住宅合作社

　　在菊兒胡同危舊房改造進入實質階段的同時，另一項對中國人生活影響深遠的改革也開始萌動，這就是住房體制改革。

　　1988年，第一次全國住房制度改革工作會議召開，首次明確了住房體制改革的目標是實現住房商品化。持續了30年的福利住房制度終于有了一個突破口。

　　這項涉及幾億人生活中最大財產項目的改革卻“生不逢時”。隨著中國改革開放政策逐漸觸及“深水”，1988年出現了前所未有的通貨膨脹，物價飛漲、搶購風潮蔓延全國。當年的通貨膨脹率高達18.5%。

　　1989年，通貨膨脹依然持續惡化。國家宏觀經濟全面調整，銀根緊縮、開支節流，剛剛上馬的許多房地產住宅項目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改匆匆以夭折而告終。房改隨即陷入了相對的沉寂。

　　一直到1998年，福利分房制度才在名義上被終止。這是后話。

　　1988年時的菊兒胡同項目，卻寄托著為住房制度改革探路的意味。

　　實際上，作為政府部門一直推動著菊兒胡同危改項目的，不但有東城區政府，更起主導作用的是當時的北京市住房制度改革領導小組辦公室。

　　在政府部門的籌劃中，菊兒胡同項目確立之初，就承載著危改和房改相結合的雙重試驗目的。這也讓菊兒胡同改造產生了一個特殊的組織——住宅合作社。

　　住宅合作社有些類似于數年前的“集資建房”，參與危改的住戶組成合作社，共同出資改建房子。當然，住戶出資只是一部分，國家和集體承擔大部分，這種方法在當時被概括為“群眾集資、單位資助、國家扶植”，其意義被總結為“明確房改的主體是廣大人民群眾，變一個積極性為三個積極性。”

　　這個組織的首倡者現在已經不可考證。不過，原東城區規劃局工作人員徐東介紹，“住宅合作社”在當時可是“不得了的改革”，“房子向來都是國家或單位分配的，誰想過要自己花錢啊？”

　　東城區政府的工作人員挨家挨戶地上門發動入社。當時的政策是，居民以新建住房每平方米350元集資，住戶所在單位按每平方米250元補助，政府減免稅費。

　　馬玉琴老人還清楚地記得一位房改辦工作人員給她算的賬：“這里改造后房子市價至少每平方米3500元，咱們入社的住戶，只用掏十分之一。”

　　1988年，北京市民的年人均可支配收入只有1400多元。站在這樣的基數上算房價收入比，可比現在高多了。但是，即便是回憶起1988年“物價闖關”時的物價飛漲，也沒有人會想起“房價高”——那時的人們，根本就沒有買房的概念。

　　菊兒胡同改造前，這里的住戶和大多數北京人一樣，住的是公房和單位宿舍。雖然擁擠，卻近乎免費分配和居住，每平方米每個月的租金僅1角錢左右。第一期改造工程涉及的44戶居民，只有馬玉琴家一戶的房子屬于私產。

　　即便是給住宅合作社社員極為優惠的每平方米350元售價，也足以讓列入第一批危改對象的44戶炸開了鍋。

　　馬玉琴說：“那時候危改也是分房，我們這里卻要自己花錢買，有幾戶當時就跟房改辦的人吵了起來。”

　　最早的房貸

　　好在住宅合作社的原則是“自愿入社”，即便是不想入社，也有其他的辦法安置，菊兒胡同改造一期工程涉及的44戶，都非常順利地完成了動遷。

　　住宅合作社最終成立時，44戶中有13戶入社，其余31戶選擇了換房或搬遷。

　　參與菊兒胡同危舊房改造試點的徐東介紹，選擇搬遷的住戶有14戶，由市房改辦協調安排了其它區域的公房或單位產住宅，總共用了30間平房，每戶平均能在30平方米左右，都有了不小改善。  
 
　　換房則是為不愿入社的住戶制定的特殊政策。徐東說，雖然菊兒胡同有不少住戶不能接受買房的價格，或者干脆就不能接受買房這件事，但還是有不少“外人”看出這是個機會。他們愿意用自己條件更好的房子與具備購房資格的住戶交換，甚至還愿意再添上數千元的“補償”。

　　如今住在菊兒小區的李瑾一家當年就是和原住戶換房搬來的，“我們是用雍和宮附近的一個小院子，和41號院的一個住戶換了房。買房的錢和給他的補償一共7萬元左右。”

　　通過換房入住菊兒小區的住戶有17戶，他們購房的房價也有極大優惠，僅是每平方米600元的成本價。徐東說，因為是試驗項目，當時工作比較倉促。如果深入宣傳一下，政府部門再出面組織一下，換入購房的住戶還會更多一些。

　　即便如此，在當時的居民收入條件下，無論是住宅合作社社員還是換入購房戶，一次拿出數萬元房款也不是家家都能做到。基于這種現實情況，市房改辦制定了一項頗有開創意義的政策——凡是參加建房的居民，一次付款不低于房價的30%，其余部分可申請低息貸款。

　　這可能算得上北京商品房買賣中最早的“首付”和“房貸”了。

　　當時購買菊兒小區的住戶，多多少少都貸了款。馬玉琴當年就貸了3萬多元的款，如今看來，這位86歲的老人稱得上貸款買房的“鼻祖”。提起這件事，老人也不禁莞爾：“現在貸款買房是件再正常不過的事了，那時候可真要點勇氣呢。”

　　由于是一期工程中惟一的私房戶，馬玉琴家得到了一筆9000元的拆遷補償。他們夫婦和兒子兒媳算作兩戶，分別購買了一套三居、一套兩居，總共貸款6萬多元。馬玉琴剛剛離休，每個月100多元的離休金剛好夠還貸款。

　　“給我們辦的貸款是優惠，三年期的年利率好像才千分之三，反正比存款的利率還低。按現在的想法，有錢也不多交首付，存款吃利息差都合適。”馬玉琴回憶，“可是那時候想法簡單，貸款叫‘背饑荒’，心里不踏實啊。再說手里也確實沒錢，能把首付湊出來就不錯。”

　　作為菊兒胡同危舊房改造試點的設計方，吳良鏞領銜的課題組卻做了大量設計之外的工作，包括此前詳盡的住戶調查和住宅合作社的推動。

　　菊兒小區完工后，吳良鏞還帶領師生對改造戶進行了回訪。左川教授當時就負責對搬出戶的回訪，回訪的結果有些出乎預料：“換作是我，當時無論怎樣想辦法也要買一套菊兒小區的房子。可是從搬出戶的調查結果看，他們基本上沒有因為當初沒有買房而后悔。”

　　左川分析，這首先是因為搬出戶的居住條件都得到了不同程度的改善，相對比較滿意。另外，他們當時還是習慣于低房租的公房，并不認可自己花錢買房。“現在再去做這樣的調查，結果可能會不一樣。不過這么多年過去了，世事變遷，不能再和當時做類比了。”

　　最終住宅合作社中，原住戶約占30%，這個比例多少讓吳良鏞有些遺憾，他原本期望能夠達到一半以上的回遷率。在他看來，“讓居民自覺修繕舊房，是最經濟、最有效、最理想的解決危房問題及風貌保護問題的辦法。當時希望居民都參加到住宅合作社中來，發揮集體的力量，很可惜的是，沒有堅持下來。”

　　“過關”

　　吳良鏞對菊兒小區的設計，是在危房改造基點之上嘗試的有機更新。最終建成的菊兒小區一期工程共有46戶住宅，僅比原有住戶多兩戶。很顯然，這樣的比例如果用作商業開發，很難產生利潤。此后菊兒小區屢屢獲獎，廣受贊譽，卻終成“孤本”，這是一個主因。

　　建筑師的文化情懷和社會理想，面對逐利的資本時，更多的可能會是一種無奈。

　　但是，這絲毫沒有影響到吳良鏞對菊兒胡同改造試點投入的熱情。

　　左川教授說：“對這個2760多平方米、僅收一萬元設計費用的小工程，吳先生可以說是不嫌其小，又不厭其煩。”

　　在方案階段，盡管新四合院方案的研究已進行了多年，甚至做出了完整的模型，但真將這種建筑概念落實到北京的舊城區，仍需要從所在地塊及周邊環境出發，全新勾描。

　　三層小樓的新四合院，這是一個前所未有的創舉。左川記得，在試驗方案審定以前，雖然已經與北京市有關單位就有關問題進行了充分商討、醞釀，然而在審批時，對這個“前所未有”的規劃設計方案，前后仍審查了六七次之多，費盡周折。當時就稱得上中國規劃建筑界泰斗的吳良鏞先生，還從來沒有對哪項規劃費過如此多的力氣。后來吳良鏞憶及此事，最常用的一個詞就是“過關”。

　　到了施工圖階段，光是圖紙就出了95張。就菊兒胡同一期的設計體量，出95張圖在很多建筑師看來“不可想象”，這背后，反反復復的修改更不知多少次。

　　41號院中原來有兩棵榆樹，其中一棵樹齡在百年以上，樹干要兩人合抱。為了保留這兩棵樹，設計方案就改了好幾次。新四合院的整體性極強，牽一發而動全身。為了避開樹要改變一面墻的位置，在設計上卻幾乎是重新走一遍。

　　這兩棵樹，現在依然生長在菊兒小區中。龐大的樹冠幾乎能蔭蔽整個院子。菊兒小區不過20多年歷史，但有了這兩棵老樹，似乎又有著百年的滄桑。

　　95張圖紙最后確定了現在的新四合院。一方面是從宮殿王府建筑群里汲取靈感，并列的兩座院落中形成長夾道，另一方面參照了蘇州宅第中的“備弄”(又稱壁弄)串院落群，夾道和備弄就構建起“交通干線”的作用。

　　小區以通道為骨架進行組織，向南北發展形成若干“進院”，向東西擴展出不同“跨院”，由此突破了北京傳統四合院的全封閉結構。

　　樓棟高兩至三層，錯落有致，像舊四合院一樣圍合而成。在保證私密性的同時，又保留了中國傳統住宅合院式結構。現在走進41號院，配合花架、座凳的生活情趣和閣樓變化的韻律，看著像南方水城的格局。

　　建筑用色上則基本沿襲了傳統，灰瓦粉墻，不時以穩重的暗紅提示人們，這是一組皇城腳下的建筑群。同時它和頂層的陽光屋告訴人們這是現代的產物。同樣的粉墻黛瓦，不像南方建筑那樣婉約，卻有著京城獨具的大氣嚴整。

　　馬玉琴回憶起菊兒小區完工時的情景仍難掩激動。施工期間，他們這些需要拆遷的原住戶，都被安排到東直門附近的一棟臨時房中暫居。

　　1990年7月，菊兒小區一期工程完工。呈現在人們面前的這座建筑，只能用“驚艷”來形容。馬玉琴說：“那時候的樓都是‘方盒子’，誰能想到樓居然能建成這個樣子，就像畫里一樣。”

　　菊兒胡同改造之前，老住戶們最大的奢望是能“住樓房”，眼前的這個四合院式的公寓樓，幾乎讓他們喜出望外了。這種巨大的心理滿足持續了很多年。

　　李媛是在2000年前后調到菊兒胡同社區工作的。第一次看到菊兒小區，她的眼里滿是欣羨：“那時候看菊兒小區，就和現在看高檔別墅區一樣。這里簡直就是皇城根下的別墅。”

　　標準之辯

　　從菊兒小區一期入住，到1994年二期完工，頒給菊兒胡同新四合院的各種表彰、獎項就紛至沓來。北京市科技成果二等獎、亞洲建筑師協會優秀建筑金獎、世界城市建設榮譽工程、聯合國人居獎……時至今日，菊兒胡同新四合院工程也是我國獲得國內外大獎最多的建筑作品。

　　對新四合院的住戶來說，那段日子被喜悅和贊譽充滿了。

　　馬玉琴說，40多家住戶搬進了新房，很長時間里，每家每戶都是賓客盈門，每天來參觀的人絡繹不絕。這些人中，有菊兒胡同的老街坊，有各級政府組織的觀摩團。到后來，全國乃至世界范圍的參觀者都來了。菊兒小區簡直成了一個“旅游景點”。

　　然而，在交口稱贊的背后，還有一番不被外界所知的爭論。

　　后來在北京市房改辦工作的何紅雨，曾多次帶國內外的專家、政府官員參觀菊兒小區。一次，來自新加坡的建筑師參觀后卻說“看不懂新四合院”。他隨后提出的問題在當時很有代表性，“從菊兒胡同的地理位置上說，住宅的標準應該比新四合院更高；從解決居住者的現實困難來說，新四合院的標準又太高了。”

　　這其實是建筑規劃領域“老生常談”的一道難題，歸結起來就是“當前與長遠”的矛盾，從來就沒有絕對的正確答案。

　　即便是當年“喜出望外”的老住戶，在20多年過去、有太多更高標準的住宅出現后，他們也會對新四合院的某些設計產生不滿。比如戶型面積小，一居40平方米、二居64平方米、三居73平方米，比如客廳面積小，僅相當于一個飯廳……

　　其實，如果公平地把新四合院中的幾種戶型和同時代的住宅戶型比較，就會發現，那些現在被住戶們抱怨的問題，新四合院的設計反倒是“超前”的。

　　左川說，設計標準提高對建筑師來說很容易，但危改對象的經濟能力卻不一定能承擔得起了。在營造新四合院之初，吳良鏞確定了幾個原則，第一，采用普通材料，造價不能貴；第二，面積不能太大，讓中等收入的家庭也能買得起，住得起。

　　在三層樓高的新四合院中安排下46個住戶，已經是“螺螄殼里做道場”，把這種建筑的容積率利用到了極致。“當時南鑼鼓巷一帶已被列入舊城四合院保護區的范圍，舊城改造限高9米，蓋高了會對鼓樓的中軸線有破壞，但菊兒胡同改造恰到好處，胡同口看不出有樓，尺度感好，形成了視覺走廊。”左川說。

　　再提高容積率，只能加高房子，合院式的結構就不可能實現了，又回到了行列式的住宅樓。舊城居住區風貌保護就無從談起了。

　　對菊兒小區設計標準的爭辯，其實爭論的是“這塊區域該建什么房子”，“這塊區域的房子該讓什么人住”，經濟效益才是其背后的真正動因。

　　何紅雨說，當時參觀完菊兒小區，很多人會得出這么一個結論：“新四合院好是好，但是學不起。”

　　這個“學不起”，指的就是新四合院的“投入產出比”太低了。

　　左川回憶，當時負責菊兒小區開發經營的是一家叫“東城區住宅開發公司”的企業，說是企業，其實屬于東城區房管局，近乎政府辦事機構。即便是這樣的企業，后來對新四合院的興趣也不高。公司負責人曾匯報，菊兒小區一期“略有盈余”，二期則“虧了”。

　　也就是在菊兒小區二期工程前后，進入上世紀90年代，房地產開發開始在中國興起，城市中的危舊房改造往往也是結合房地產開發進行。經濟利益驅動著各方的積極性。因為“不掙錢”，菊兒胡同新四合院模式在好評如潮的同時，卻成了一個“孤本”。

　　菊兒胡同改造的三期、四期工程，原本已經完成了方案設計，但三期工程在拆遷階段就陷入停滯，最終不了了之。

　　這個結果讓人惋惜卻無奈。吳良鏞在其著作《北京舊城與菊兒胡同》一書中表示：從國內到國際，菊兒胡同項目獲得了眾多獎項，這表明了它所具有的創造性、開拓性和真實的價值。但作為“試驗”，因為它在一些人眼里不夠好，比如容積率不夠高，經濟效益也不夠好，所以沒能說服有關方面采用“試驗”成果……

　　菊兒胡同新房客

　　二十多年風霜雨雪，菊兒胡同新四合院已經略顯老舊。光環褪去，歷史和現實在這里演進著北京的尋常巷陌、市井生活。

　　院落中原本設計有“戶外公共客廳”，所有院落由開放式的游廊相連，便于行走，戶與戶之間視線通透，能一眼望到。

　　但居民們似乎并不買賬。游廊不僅沒有按想象的變成藤蔓密布的綠山墻，相反，幾乎全部都被加以改造，筑起一道新的玻璃鋼墻，每個窗戶還都加上了防盜窗。問及原因，居民們很務實地回答，一是可以增加房屋使用面積，二是為了安全，“游廊管什么用啊，冬天往屋里灌風，還一點都不安全，不放心”。 
 

　　看上去，新四合院中的鄰里關系，已經和現在的公寓、住宅樓并沒有什么差別，不像大雜院時代的緊密親切。

　　其中的變遷，只有新四合院的住戶們能夠感知。

　　馬玉琴說，大雜院的鄰里關系雖然近，現在回憶起來卻不全是溫暖。相互干擾、為一些雞毛蒜皮的小事爭吵也常見。她覺得新四合院的鄰里關系很好，既能像過去那樣“低頭不見抬頭見”，大家都很熟識，又保持了各自的獨立空間，互不干擾。“街坊間的情誼比現在那些高樓親近多了。”

　　新四合院在現代生活方式中延續下來的四合院情趣，在更多人眼中是一種難能可貴的生活體驗和時代記憶。

　　何紅雨以博士學位到北京市房改辦工作，按照當時政策應當分配一套三居室住房。幾番周折之后，分給她的房子，竟然就在她參與設計的菊兒胡同新四合院中。

　　何紅雨的丈夫是美國人，和她一起住進了菊兒胡同。他們的兩個混血兒子，也在菊兒胡同出生、長大。何紅雨說，她的兩個孩子，比同齡的大多數北京孩子更“北京”。他們雖然有一副標準的西方人面孔，卻說著一口“京片子”，他們愛喝豆汁兒、愛吃鹵煮，他們淘氣時能爬樹上房，他們能在胡同里隨便哪個大爺大媽家里“混吃混喝”。傍晚時，何紅雨往往要在新四合院的院子里“喊他們回家吃飯”……

　　有意思的是，新四合院保留的老北京生活，對外國人更具吸引力。從新四合院建成后，這里的房客就從未斷過“洋面孔”。最多時，210戶的新四合院中，竟然租住著70戶“老外”。

　　記者采訪時，遇到了來自德國的建筑工程師伯納德。他騎著一輛老式“二八”自行車進胡同，一路熱情地打著招呼。老人們對這樣的鄰居也習以為常，談笑自若。

　　伯納德說，他之所以選擇這里，是喜歡北京胡同的氛圍：“我認為這里是一個非常好的地方，院落里種著花草樹木，大人們在院子里乘涼，孩子們在那里打鬧嬉戲，這樣的景色在德國已經很少能見到了。”

　　二十年，是一代人的時間跨度。日子在每一天柴米油鹽的瑣碎中過去，菊兒胡同新四合院的居民們，有的在此終老，有的遷居他處。第一批的老住戶還只剩十幾戶了。

　　曾經“標新立異”的新四合院，對比后來層出不窮的現代化建筑，已經有了歷史的斑駁和滄桑，但在北京舊城居住區的胡同中，它魅力依然。就像當年聯合國人居獎的頒獎詞所寫：“吳教授和他的同事們在菊兒胡同工程中所創造的是一個人文尺度的答案。盡管它的人口密度與高層住宅相似，但它卻創造了一個永恒的人與人交往的社區。最重要的是菊兒胡同捕捉住了中國的四合院的傳統，即北京的合院形式……”

　　“有機更新”等北京舊城區保護和改造理念，也是從菊兒胡同新四合院試點開始真正落地生根。

　　2000年到2004年，北京相繼修訂完成了《北京舊城25片歷史文化保護區保護規劃》、《北京皇城保護規劃》、《北京歷史文化名城保護規劃》，這些規劃構建起文物保護單位、歷史文化保護區、歷史文化名城三個層次分明的保護格局。與“有機更新”一脈相承的“微循環”，成了北京舊城保護和改造協調統一的有效方式。

　　二十年，時間積淀成了歷史。

　　城市日新月異地飛速發展著，古都神韻依然流動在古老的街巷和紅墻黃瓦間。新四合院靜靜矗立在菊兒胡同中，也漸漸成了這座城市的一段歷史，卻更融入了城市的肌理。就像一朵盛開的菊花，裝點著古老的城市，余香裊裊，韻味悠長。