外灘地王擺脫易主風波 證大耗資1億買設計

　　外灘國際金融服務中心8-1地塊自2010年2月被上海證大置業有限公司以92.2億元人民幣收入囊中。其在谷歌搜索詞條中高達千萬，遠超早已建成的地標項目國金中心和環球金融中心，足以顯示出“地王”備受矚目的程度，但與此同時，爭議也接連不斷，時有退地、易主等消息瘋傳。

　　6月20日，上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司總裁、上海證大董事吳洋接受時代周報專訪時表示，這塊地將于今年底動工，2015年完工，定位為體驗式的“國際會客廳”。而為了能夠趕在今年11月的最后動工期限前施工，證大不惜花費1億元請倫敦福斯特建筑事務所設計。

　　項目必須11月份開工

　　東至中山東二路，南至東門路，西至人民路，北至龍潭路的外灘8-1地塊，目前是個大型停車場，尚未開始動工。

　　按照當初證大集團董事長戴志康的設想，希望將中國古典山水畫“高山流水”的意境融入設計方案，將外灘金融中心打造成一個現代立體的江南水鄉城市綜合體，磯崎新、庫哈斯、MVRDV、KPF等數十家建筑事務所均參與了設計。

　　戴志康認為這個項目中辦公樓的空間利用率最低，他給建筑師們提出的要求是，“我要把它做成時尚、生活、可居、可游、可辦公的地方，雖說地上、地下總開發面積近40萬平方米，但還是不夠，建筑師要盡可能地創造無限可利用的額外室外空間，這才是發揮其商業價值。10萬平方米的商業，相當于老外灘整條街的體量，相當于整個豫園商城[10.56 -0.19% 股吧]，只有這樣才能達到類似恒隆、浦東八佰伴的體量。考慮了這些之后，才去考慮創造建筑美學，做到里外都漂亮。所有創意、人文價值追求都要引導到商業價值的創造上。”

　　或許盡量要增加室外空間，特立獨行的意境方案使得外灘8-1項目從拿地至今，經過多輪調整和上報，原本預計去年12月可能最終敲定的設計方案始終沒有定案，今年6月動工的計劃也隨之推遲。

　　“8-1地塊在土地出讓之前已經做過詳細的規劃和城市設計，并被政府審核通過。在中國，建筑師接受項目的時候，規劃和規范已經替建筑師完成了一部分設計。8-1地塊雖然重要，但還只是一個商業開發項目，不是具有公共效益的國家重點工程，規劃局不會因為建筑師的所謂創意和發展商的商業訴求而貿然改變規劃，因為此例一開，規劃局就無法管理其他不同區域中的各類項目，每個發展商都會援引此例要求修規。”參與外灘8-1項目前期規劃設計的一位建筑師表示。

　　上海市規劃和國土資源管理局建管處一位副處長也曾向時代周報表示，外灘8-1的設計規劃方案值得商榷。

　　比如，在天際輪廓線和空間機制上不能足以確保豫園地區的景觀和視覺效果；要實現無限多的室外空間，如何在設計上保持合理性。

　　去年7月，上海市規劃和國土資源管理局、上海市浦江辦及黃浦區政府公布了《外灘金融集聚帶建設規劃(簡本)》，對今后10年外灘金融集聚帶的建設也作出了全面的規劃。外灘金融集聚帶規劃總用地面積約262公頃，總建筑面積約627萬平方米。

　　按照規劃，外灘8-1地塊將會出現兩幢矗立的標志性建筑—雙子塔樓，它們會成為繼上海大廈、中國銀行[3.09 -0.32% 股吧]、海關大樓之后，外灘沿線的第二組天際線高潮。除了主樓采用雙塔布局之外，8-1地塊在外灘沿線將會形成連續的街墻，裙房的高度也會由東向西逐層跌落，保持濱江地區通往豫園方向的通行及景觀視廊的暢通。

　　對此，吳洋坦言；“從項目立意，我們有自己的想法，肯定要策劃能夠反映我們思想的作品，希望給城市帶來變化。但從城市控規來說，政府對某個區域有綜合規劃設置，不是根據某個項目獨特設置的，否則每個人都有一個想法，城市變成不協調一致的的東西。

　　從外灘延續下來的整體控規出發，設計肯定要跟整體風貌對接，考慮整個景觀帶的平衡，我們前期 的想法和創意的升華，最后還是要跟城市控規結合。”

　　但項目每拖1天，證大就需支付上百萬元的利息，同時，上海市規土局網站顯示，該項目土地證有效期為2010年11月至2011年11月。這意味著該項目必須在11月前開工。最終，證大選擇了曾設計過倫敦市政廳、北京首都機場等項目的倫敦福斯特建筑事務所。吳洋表示，目前設計方案已經上報正在審批中，“應該問題不大。”證大需要支付給福斯特的設計費高達1億多元。

　　體驗式營銷

　　6月15日，上海環境熱線網站上也公布了外灘8-1項目的第二次環評公示，外灘國際金融中心總用地面積45471.9平方米，地上建筑面積27萬平方米，地下建筑面積為15萬平方米，為商業、金融、辦公、文化綜合用地。項目分為南北兩部分，南區擬建兩棟高180 米的辦公樓，北區為酒店、商場、辦公、文化等。

　　南北兩區在地下4層-地下2層通過地下通廊連為一體。據悉，外灘8-1項目辦公面積為20萬平方米，打造企業領袖會館和企業職能總部，其中，10萬平方米是商業，10萬平方米是超星級酒店和文化設施。

　　目前，環球金融中心售價已突破8萬元/平方米，對于外灘8-1地塊來說，土地加上各種建安成本和稅費，成本價可能就會達到5萬元/平方米以上。按照計劃，辦公將于2013年取得預售證，預計會突破10萬元/平方米。

　　除了辦公以外，商業才是證大重點打造的業態。以往滬上恒隆、港匯、國金中心等均是港資背景，本土公司運營如此大體量的國際性項目，外灘8-1是第一家，對于如何從港資企業中突圍，吳洋提出了商業地產創新的蘋果之路。

　　近5年來滬上購物中心以恒隆廣場為標桿，而今，新鴻基的國金中心（IFC）正以強大的品牌陣容與購物、休閑、娛樂等業態的集合，秒殺滬高端購物中心。吳洋認為，國金中心購物休閑做得非常好，但缺乏以文化為主題的業態，未來，外灘8-1會在國金中心商業模式上把文化加強。

　　對于未來可能產生的競爭，吳洋認為：“國金中心不具有旅游資源，而外灘8-1獨特的地段，418米的一線江景，直接對接十六鋪碼頭，延伸的百年建筑群，有豐富的旅游資源，將成為高端商務旅游目的地。”

　　“蘋果的成功不在于硬件，而是具備別人所沒有的軟件系統，第一個使用體驗式營銷。滿足消費者對‘精神文化的欲求’與‘物質商品的體驗欲望’兩方面的需求，才符合未來商業地產以及商業發展的趨勢，我們會用文化告訴大家最新的消費趨勢，比如項目中有藝術館、劇院，做了一個露天舞臺，可以容納2000人，以黃浦江沿岸為背景，將在這里打造各種秀場和表演，讓大家知道時尚前沿的東西是什么。

　　我們現在啟動了預招商，很多奢侈品牌在和我們談，非常感興趣，我們希望他們在這里做品牌體驗館，體現品牌發展的歷史文脈，使消費者充分體驗品牌商品發展的創建過程以及其所代表的文化特質，進行體驗式消費，而不是簡單地設立柜臺。” 吳洋說。

　　全國商業地產委員會副主任、上海乘星行機構總經理李驍向時代周報記者表示，商業部分培養需要8-10年時間，前期都是凈投入，資金投入與運營管理有不小的壓力，但對這個項目未來發展謹慎看好。“從證大以往項目規模和開發經驗來看，運作如此大的項目對操盤能力是個考驗。文化定位目前只是宣傳的噱頭，最終要看實際招商情況。如果招商不能達到預期，還要調整定位。”