袁岳：央視不該駐營CBD

CCTV剛剛公布它在CBD的新址建筑設計效果圖，在市場上頗引起了一些看點。但輿論大半注意了CCTV的運營大樓是否應該設計成如此一個龐然大物和它的樣子的合適性，但甚少關注CCTV運營大樓與CBD之間的內在兼容性。 　　考量世界范圍內的CBD內建筑分布，似可觀察出以下三項對于建筑的基本要求：其一，與區內產業有較好的關聯性，彼此相互交叉，互相鏈接，比如金融、咨詢服務之于各商業機構的管理與資本運營總部，比如營銷支持機構與各公司的營銷決策機構間的關聯；其二，建筑本身有更好的通透性。CBD內建筑最適合的是綜合性、開放式的寫字樓及其他輔助物業。一般的專屬性的單位辦公樓也應盡量實施開放式運營模式；其三，業務性質應具有突出的商務標性，以可與其他區內的商務機構有較大的人群共享度。 　　而如以這三點來看CCTV之運營大樓：其一，電視節目的制作與播放，就其整體性質而言是一種產品制造產業，與一般商務鏈條具有相對的獨立性。因此就是把它設置于北京郊區的大興或者懷柔的空曠開闊地帶也不對它有太大的損害，放在CBD內，除了在稅收歸屬上的好處外，對于區內商務服務產業也不會有什么特別的正面產出更差。CCTV惟一具有放在CBD內條件的是其廣告經營部門，它可與CBD之內若干廣告、公關和其他商業公司對接，而如僅此需要，在任何一個寫字樓上租上5層大概需求滿足也就到頂了。其二，CCTV的管理模式決定了它不適合在CBD辦公。以在CBD邊緣的北京人民廣播電臺為例，其戒備之森嚴非一般人員可以接近。以對CCTV之保安要求，未來這個龐大建筑必將成為一大塊一般CBD完全不能輕易進入而必須繞行的堡壘式建筑，這將使CBD的鉆石地段憑空被設置了一項巨大的建筑障礙，而令鄰近地段的商務價值因區域通透性減低而貶值。其三，CCTV的來訪人員數量龐雜，其結構與CBD一般寫字樓中主體為商務人體的結構有相當區別，很大一部分人流為CCTV所專有，而并不為其他商務機構共享。這項人群將為已然窒礙難行的CBD交通雪上加霜，而并不提供更大的商務附加值。 　　站在慎重看待北京CBD的基本價值的角度，我個人認為，CCTV運營大樓不該駐營CBD，而應將這一塊土地轉變為更具融通價值的綜合商務用地。CBD寸土寸金，人人欲得之而快，但站在北京地產板塊價值的整體規劃高度而言，CCTV這樣的土地使用選擇似乎值得一辯，也值得一變。