2015年中國房地產十大關鍵詞

　　一、“330新政”

　　3月30日傍晚，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發文，對住房貸款政策做出重大調整。二套房首付比例從70%降至40%;使用公積金購買首套房，最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭，如果再次申請住房公積金購房，首付最低30%。這一系列調整，被稱為“330新政”。

　　這是2008年以來最強的樓市刺激政策。雖然從2014年開始，各地方政府就陸續放開限購，銀行也放松了貸款限制，但是樓市下滑的大勢依然不可逆。根據國家統計局的數字，2014年商品住宅銷售面積同比下降9.1%，商品住宅銷售額同比下降7.8%。這樣的勢頭延續到了2015年。

　　“330新政”立竿見影，成為了2015年樓市的轉折點。前11個月，全國商品房銷售額為7.45萬億元，同比增長15.6%，全國商品房銷售面積接近11億平方米，同比增長7.4%。可以推測出，2015年全年商品房銷售額將達到8.7億元，比火熱的2013年還要高7%。

　　北上廣深等一線城市居民手中積累的巨額財富得到了充分的釋放。1月-11月，北京和上海的住宅銷售面積增長分別為9%和19.8%。與此同時，房價只能用“暴漲”來形容，官方統計中，4個一線城市的房價在2015年平均上漲接近20%。深圳和上海的量價齊升最為明顯。11月份，深圳樓市正式進入均價四萬時代，成交均價首次突破4萬元/平米，要知道在前一年，深圳的房價均價為23940元/平方米。而上海今年賣出去超過7600套千萬級的豪宅，為史上最多，遠超過去兩年成交量之和。

　　在一線城市暴漲的同時，部分二線城市和大部分三、四線城市并沒有太大反響。由于投資仍然在繼續，全國商品房待售面積比2014年還有所增加，接近7億平方米，庫存積壓嚴重。

　　“330新政”的最大意義在于展現了中國樓市的真實面貌。政府放松管制后，人們用手中的財富投票，為政府指明了市場中存在的問題。正因如此，政府開始正視去庫存，開始為一場艱難而持久的戰役做準備。在這個過程中，從中央到地方都學著理性地看待房地產對財政的作用，并且試圖用制度改革來解決痼疾，這對產業的健康發展是一個好消息。

　　二、并購狂潮

　　2015年年底的中央經濟工作會議已經為明年的房地產行業定下了基調——促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。這意味著，并購整合大戲在明年將繼續上演。

　　中國地產行業在2015年已進入深度調整期，隨著樓市調控政策的逐步淡化，并購已成為今年房地產行業的最大主力，“大魚吃小魚”的現象亦成為新常態，行業集中度將進一步提高。

　　一些遭遇困境的中小房企，以及有意退出內地的港資房企成為了這一輪并購潮中出售資產和項目的主力，而最主要的接盤者則是恒大的許家印，以及并購狂人融創的孫宏斌，他們二人堪稱今年樓市最大的禿鷲。

　　今年上半年以來，恒大連番多次接盤了港資房企華人置地、中渝置地、信和置地以及新世界在內地位于重慶、成都、武漢、海口等地的共計10個，總收購金額接近400億元。

　　除了接盤越來越不看好內地市場而選擇退出的港資企業項目，許家印今年還同樣大舉并購了國內一些中小房企。今年5月份就花了31億收購武漢三江航天地產67.08%股權，而截至今年三季度末，恒大上馬的新項目已經達到了100個，創造了自恒大成立以來的歷史最高，總地價款更是接近千億。

　　雖然在收購規模上無法與許家印相比，但孫宏斌的并購決心并不比許家印小。同樣是在今年，融創大大加快了全國化步伐，已經成功將西安、成都、武漢等城市，以及海南市場納入版圖。敢想敢干的孫宏斌，甚至還對一家以肉食品加工為主業的公司——雨潤集團產生了濃厚興趣。目前這筆收購還在緊張進行中。

　　有人接盤，就有人退出。一些規模更小的如浙江廣廈、萊茵置業、海德股份，中茵股份等房企則是宣布要徹底退出這個行業了。其中，浙江廣廈轉型影視文化產業，萊茵置業轉型體育產業、中茵股份轉型通訊領域、海德股份則只保留了貿易業務。

　　今年以來，房地產行業并購趨勢已經十分明顯。中指院的統計數據顯示，今年前三季度，房地產行業完成并購案例176起，涉及金額1600億元，相比去年同期數量和金額均明顯增多，其中股權收購和項目收購是今年房企并購的主要模式。

　　國內資本市場的寬松也為大型房企提供了并購的充足彈藥。央行連續的降息降準和寬松的貨幣政策，使房企融資成本不斷降低，在通過發債等方式融資后，不少上市房企已經不差錢。恒大今年就創記錄的發行了400億元的公司債，并且利率相比境外融資成本有極大下降，而萬科發行公司債利率更是逼近國債信用水平。

　　可以預見的是，隨著房地產市場進一步放緩，未來還將有更多無法適應市場變化的中小型房企退出市場，對于許家印、孫宏斌這等地產禿鷲而言，獵物也將越來越多。

　　三、險資全面入侵

　　年底的險資圍獵萬科大戲，已經反映出產業與金融正發生的重要變化，當地產行業的聚光燈都集中在鏖戰正酣的萬科股權爭奪戰上之際，一直被房地產業界視為“野蠻人”的險資，已不再是站在門口“叩門”，而是全面入侵。

　　前海人壽、安邦入股萬科將險資入侵地產行業的這一局面在年底無限放大。在巨大的利益面前，險資們不斷增持，其“喧賓奪主”之勢已讓所有房企開始忌憚，每一次舉牌都會掀起地產圈的震動。

　　已經合計持有萬科24.26%股權的前海人壽極其一致行動人，毫無疑問是今年險資中最大的一匹黑馬，他們用入侵中國最具代表性的龍頭房企萬科的方式向外界展現了險資的兇猛。

　　而同樣入股萬科的安邦保險則在年底掀起了舉牌地產的狂潮。最后一個月內，他接盤連舉牌萬科、金融街，并通過收購股權和增持的方式成為遠洋地產的第二大股東，僅比第一大股東中國人壽少180萬股，是最具實力的地產股“殺手”。

　　險資入侵地產已經成為一股潮流，而并非一起機緣巧合的商戰。相關統計顯示，進駐A股、H股上市房企前十大股東的數量最多的是國華人壽，達到了7家，緊隨其后的是中國人壽和華夏人壽進駐6家，安邦也進駐了4家，平安則進駐兩家港股上市房企，其余的百年人壽、中國太保、中華聯合財險、生命人壽、太平人壽、新華人壽則分別進駐1家上市房企。

　　當萬科、金地、遠洋、金融街、等品牌房企成為險資的狙擊目標后，未來越來越多的地產上市公司將可能成為險資下一步狩獵的對象，這些可能都是價值被低估、且質地優良的上市房企。

　　但這些被歸在同一標簽下的野蠻人，也并不是險資入侵地產的全部。如果我們把維度再放高一些，會發現這并不僅僅是資本層面的入侵，而是產融結合的大勢所趨，整個地產行業的生態和游戲規則正在發生重大改變，未來的房地產行業，或許將是大資本主導話語權的行業。

　　平安就是重構房地產生態的最典型代表。自去年以來，平安不僅成為土地市場上最神秘而強大的一股力量，今年還相繼成為碧桂園、朗詩等兩家房企的戰略股東，如今它的掌控力已在地產行業隨處可見，話語權正在無限放大。

　　未來，隨著全球資產配置時代的到來，以及不動產資產證券化的發展，地產與金融將越來越難舍難分。未來的地產行業，是在保險+地產的聯動中產生化學反應，進而形成資本+資產的協同效應，還是資本在逐力后最終退出，我們拭目以待。

　　四、豪宅與地王

　　2015年是中國房地產白銀時代的起點，但伴隨房企利潤下行的，卻是一線城市遍地開花的地王與豪宅。

　　北京是一個突出典型。2015年，北京土地出讓金總計突破2000億，創歷史記錄，數字之下，這座城市已經遍地地王。而原本處于金字塔尖的高端產品，也從寸土寸金的市區，一直生長到六環之外。

　　地王背后，進入北京的門檻被無限拔高。三四線城市的去化風險讓無數人擠破腦袋也想進來，但面粉貴過面包的現實，卻也讓房企們必須接受利潤攤薄的風險。于是，聯合拿地成為主流，民營企業在這種搶地大戰中表現疲軟，即便是央企，也得拉上平安這樣的金主才能安心。

　　屢屢刷新記錄的地價也讓一線城市的房價門檻越來越高。隨著北京土地供應的逐年縮減，六環外的土地如今也成了房企爭搶的肥肉，過多高價地入市意味著這座城市的房價還將持續走高。剛需在北京越來越難覓住處，整個市場正朝著高端化一路猛沖。

　　比北京更猛的是深圳，2015年的深圳房價，只能用暴漲來形容。深圳市官方統計數據顯示，11月深圳新房成交均價卻高達44761元/平方米，環比上漲33.2%，同比大漲68.7%。這是深圳新房住宅均價首次突破4萬+，這個價格也創下全國樓市紀錄。

　　這座中國最年輕的城市，不僅創造了全國新房均價最高，也誕生了全國單價地王。12月26日，泰禾集團以27.4億元的價格拿下寶安區一宗地，折合樓面地價高達7.99萬元/平方米，一舉成為全國單價地王。

　　歡呼之下風險也在累積，今年拍出的地王可能將在未來一兩年內陸續入市。即便是在富人扎堆的北京，新貴頻出的深圳，大量的高端項目扎堆入市，需要多久才能消化?沒人能給出答案。

　　五、中介大戰

　　時至年尾，這場發生在中國房地產中介之間的戰爭才稍稍冷卻。

　　2014年底，互聯網+概念入侵房地產中介行業。深耕北京十多年的鏈家率先革命，喊出“顛覆自我”的口號，并開始以連續收購和擴充新業務吹響轉型號角。自此之后，由北向南，全國中介豪強們你方唱罷我登場，從口誅筆伐到一樁樁收購。

　　戰爭由此展開。率先出牌的依然是鏈家，在收購成都伊誠，并與上海德佑合并之后，又陸續開辟丁丁租房、鏈家理財等新業務，鋒芒畢露。各大中介都聞到了火藥味，傳統三強中，中原主席施永青重出江湖，公開喊話“不怕鏈家”。而我愛我家也在十五周年發布會上公布了宏偉計劃：資產管理、房產金融服務、房產O2O、海外置業四個萬億級平臺。

　　然而，給傳統中介最大壓力的，其實是依托互聯網誕生的新力量。2014年轉型做中介生意的搜房宣布0.5%的市場最低傭金，迅速搶占市場份額。來自上海的新生代中介愛屋吉屋則通過去除門店，推出移動App等策略迅速入侵市場，號稱僅用120天就拿下了上海租房市場的冠軍。

　　新生勢力兇猛，傳統機構也不甘示弱。鏈家是其中最重要的代表，這家中介公司在過去一年共完成了11次并購，新成立4個業務部門，陸續深入12個新城市，變革勢頭最為兇猛。

　　積極的一面是，這一年的中介大戰為這個古老行業開創了許多新的經營方式，但在商業角逐之外，這個行業固有的亂象并沒有太大改變：維權、討薪。如今，各家的戰略布局都將步入落實階段，這場中介戰爭還遠未結束，它能給這個行業帶來真正的改變嗎?

　　六、房企金融化

　　“如果你有一個穩定的現金流，就將它證券化”——美國華爾街的這句名言，被很多金融界人士奉為圭臬。它深刻影響這美國房地產市場的屬性，那是一種充分金融化的地產市場，與我國傳統的土地為中心的市場特征完全不同。

　　然而現在，中國的地產企業越來越明白金融產業對于自己的意義。2015年，一些最具實力的地產公司開始覬覦搭建自己的金融板塊，其中包括萬達、綠地和恒大。他們不光發現，一個強有力的金融板塊可以與資金饑渴的地產板塊形成協同，助力自己的輕資產轉型，而且，金融本身就充滿了廣闊的規模成長和盈利空間。

　　萬達籌備金融集團已經接近一年了，王健林從各個金融機構挖來一批高級金融人才負責籌備。去年以來，通過并購快錢、實施眾籌、成立互聯網金融公司和基金管理公司、入股保險公司等，萬達金融之翼逐漸豐滿。金融是王健林心中的萬達支柱產業之一。

　　與之相比，綠地和恒大的動作更快、更猛。綠地通過定增為金融業務注入最大一筆投資，一下子新增了信托牌照、投資基金、互聯網金融、融資租賃和第三方支付平臺，一個全牌照的金融帝國已據雛形。大金融和大消費、大基建一起，是張玉良心中綠地下一步的方向。恒大在年底通過借助足球的推廣，給了恒大人壽一個極具爭議的亮相，也開始正式踏入金融業。許家印對于金融的期許，同樣無法令人小覷。

　　七、創業元年

　　2015年是地產經理人的創業元年。這一年，地產行業盤整所造成的離職潮，與“大眾創業、萬眾創新”的互聯網創業浪潮，成功合流。一些知名地產經理人從幕后走向前臺，開始包含深情地講訴其各具辨識度的個人故事。

　　年初，以萬科高級副總裁、北京萬科董事長毛大慶的離職最引人矚目。他的優客空間也踏準了互聯網創業風起的節奏，占據了眾創空間領域的頭把交椅。此外，如原SOHO副總裁王勝江、原綠地集團總建筑師胡京等，也在分享共享辦公領域的大蛋糕。甚至包括轉型期的潘石屹，也把二次創業的方向精確對準聯合辦公領域，其推出的SOHO 3Q產品在短短一年內發展到1萬個工位。

　　互聯網創業浪潮深刻改變著地產的開發、營銷和物業服務等所有環節，包括眾籌、定制、團購以及O2O租售等模式的互聯網創業產品層出不窮。原世茂副總裁、資深地產營銷人蔡雪梅的E-Lab就試圖將地產所有的營銷環節前置，完全顛覆傳統的地產營銷模式。

　　原協信CEO劉愛明離職后回到深圳，從事產業地產領域的創業，并獲得了包括萬科、中城聯盟、世聯等機構的支持。有的地產人的創業項目甚至與地產毫不相干，而是瞄準一些新興領域，比如原龍湖副總裁秦力洪就正從事新能源汽車的創業項目，而退休后的首創集團董事長劉曉光，也有可能從事新能源汽車充電樁領域的創業。

　　八、大佬淡出

　　繼地產界“大炮”任志強自華遠董事長之位退休后，首創集團原董事長劉曉光于2015年8月也正式退休了。同樣在2015年，萬通創始人馮侖在轉讓了萬通控股的股權之后，不再是萬通地產的實際控制人，雖未退休，卻也正在淡出地產圈。

　　50后的地產大佬們紛紛達到退休年齡，而這兩年房地產行業的調整與轉型，也成為行業內新舊交替最重要的背景與驅動。一個時代正在隨著這些地產大佬的淡去而一同逝去。

　　房地產的“黃金時代”已經結束——過去曲折的地產市場表現讓從業者們在2015年達成共識，而2015年大佬們的淡出又讓人們加劇了這一點共識。

　　任志強的退休生活豐富多彩。他對界面新聞記者盤點今年一年的退休生活時稱，今年他將大部分精力都投入在阿拉善公益事業中。但同時，他也常常出現在各大房地產論壇中，依舊在為華遠地產的新項目新產品站臺。他甚至在2015年10月正式進軍娛樂圈，在騰訊視頻上線了他的首檔網絡脫口秀《大炮有約》，與王尼瑪、柳巖等網絡紅人和娛樂明星搭檔“開炮”。

　　與任志強相比，退休后的劉曉光則較為低調。據界面新聞記者了解，劉曉光正在參與一個叫“北方吉光”的創業項目，該項目專注于電動汽車充電網絡建設及運營，目前已經推出一個叫“充電俠”的產品品牌。

　　年底的寶萬之爭尚未落下帷幕，但已有不少聲音勸說王石退休，讓位郁亮。經過此役，王石會不會參透人生，提前退休，成為業界關注的焦點。

　　九、房地產互聯網+

　　2015年，“互聯網+”的熱潮繼續深化，席卷一切可以席卷的行業，房地產是其中的排頭兵之一。不同于2014年房企談互聯網主要為營銷造勢，這一次房企們試圖將互聯網的思維深化到房地產的各個開發與生產環節中。

　　從最早的拿地環節開始，就有平安集團旗下的平安好房希望用互聯網思維的眾籌模式改造房企拿地、建房的方式。在用戶研究和產品設計環節，遠洋地產上線了首個房企獨立開發運營的互聯網平臺“遠薪”，包括遠薪老帶新，遠薪經紀人、遠薪眾籌三大平臺產品。

　　房地產“網紅”、SOHO中國董事長潘石屹在微博上表示，房地產作為傳統行業要跟互聯網結合起來，進行一場O2O平臺上的革命。他治下的SOHO中國在2015年“觸網”轉型，推出了全新的“3Q”辦公產品，為流動人群與創業者提供O2O模式的短租辦公場所。

　　但潘石屹的網絡最佳“好基友”任志強卻道出了真相，“房地產屬于傳統行業里面比較落后的，現在所有企業已經不得不用互聯網來延伸自己的產業鏈，提高自己的服務性能。”任志強直言，“我們創新還比較少，大部分是創個先。”

　　無論失敗或成功，創新還是創先，每一家房企都難以躲過來勢洶洶的“互聯網+”。萬科集團董事局主席王石放狠話說，大家都必須接受來自互聯網的融合，否則，“淘汰你的不是互聯網，而是你不接受互聯網。是你不把互聯網當成工具跟你的行業結合起來，最終淘汰你的還是你的同行。”

　　十、政商危機

　　以深圳舊改起家的佳兆業集團“鎖盤”事件開始，2015年，協信、雅居樂、雨潤、金融街、復星集團等房企或擁有房地產業務的企業不同程度陷入政商危機漩渦，隨之而來的是銷售遇阻、資金鏈緊張等一系列連鎖反應。

　　當然，各家迎來的結局不盡相同。佳兆業事件以政府鎖盤開始，也以政府放棄行政干預結束，留下佳兆業境內外債務重組的包袱，同時牽連出諸多關聯交易、賬目不清等隱蔽問題。但自始至終，未有政府任何官方聲明給佳兆業事件定性，乃至是為企業的損失“買單”。

　　金融街、雨潤等房企的高管仍處于被調查中，個人命運和企業前途都面臨極大不確定性。房地產行業歷來是貪腐高發區，在中央反腐進入常態化的當下，如何讓企業免于陷入政商關系陷阱?這可能是企業家需要面臨的一道難題。
　　
　　每家房企的風格不同，掌門人的經商原則、個人經歷亦不同，我們無從得知其真實想法。然而，可以看到的是，房地產造福的神話正在在慢慢消失，《2015胡潤百富榜》顯示，2015年榜單中房地產行業上榜的人數比例降至歷史最低點為16.1%，而1999年第一次發榜時房地產占到50%。房地產造富神話消退的同時，非正常的政商關系能否逐漸退出房地產江湖?