北京將調控補償標準抑制拆遷成本過快上升

　　16日下午，記者獲悉，北京市政府辦公廳印發了《2010年加強投資調控做好全年投資工作任務分工方案》。北京市將通過調控和平衡拆遷安置補償水平，控制拆遷成本。北京市住建委將針對拆遷成本過快上升，制定合理、可操作措施。 

　　根據《方案》，本市將建立重點建設區域投資月度監測機制。每月5日前，各相關部門、區縣報送城市南部地區、六大高端產業功能區、50個重點村、通州國際化新城、未來科技城、永定河綠色生態發展帶、首鋼廠區及周邊區域、麗澤商務區、雁棲湖生態發展示范區等重點區域投資進展、形象進度及存在的問題。 

　　此外，本市還將研究出臺促進民間投資的實施細則，重點對旅游、文化、體育、高技術產業、戰略型新興產業、高端服務等領域，提出具體實施意見。

　　■焦點

　　抑制拆遷成本過快上升

　　根據《方案》，本市將加強拆遷安置政策引導，規范拆遷安置補償標準。《方案》要求，由市發改委牽頭，對首都功能核心區功能疏解、50個重點村整治、土地一級開發、政策性住房建設等4個方面的專項任務，要整體統籌算賬，摸清工作量和投融資需求。 

　　根據《方案》安排，將由市住建委牽頭，會同市政府法制辦、市農委、市國土局等部門，對本市拆遷政策進行系統梳理，加大行業和區域拆遷政策指導。針對拆遷成本過快上升，制定合理、可操作的措施。各區縣將加強對轄區內拆遷安置補償水平的調控與平衡，合理控制拆遷成本。

　　把握土地入市交易節奏

　　《方案》同時提出，為確保政府預期收益實現和市場穩定，由市國土局負責妥善把握土地入市交易節奏，完善土地招拍掛制度。此外，本市還將研究以后年度全市土地收益，尤其是郊區縣土地增值收益的分配調整方案，完善市政府重大項目建設資金的統籌機制。 

　　按照計劃，2010年度本市供地總量達到6400公頃，其中2500公頃用于住宅，其余的土地用于基礎設施、工業倉儲、體育、行政等項目。1250公頃的政策性住房用地中，廉租房及公租房用地50公頃，經適房用地200公頃，限價房及定向安置房用地1000公頃。今年上半年，本市實際供應住宅用地1450公頃，完成全年計劃住房用地供應量的58%，與去年同期相比增加了400%。 

　　據了解，去年北京實際供應土地約6000公頃，比今年少400公頃，其中住宅用地供應1523公頃，比今年少了近1000公頃，當年北京土地出讓金實收494.17億元。

　　高房價高拆遷成本惡性循環

　　中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，目前，北京的情況是拆遷成本越來越高，拆遷難度越來越大。 

　　以通州為例，目前大多數房屋均價在2萬元/平米左右。通州運河核心區及西海子棚戶區居民拆遷的貨幣補償標準為每平米1.5萬余元。而去年上營棚戶區拆遷每平米補償8000余元，有關部門稱，今年的評估仍采用市場比較法，但充分考慮了周邊住宅一年來的價格變化。 

　　陳云峰表示，拆遷成本是土地成本的一部分，加上土地入市土地出讓金，一級開發單位資金的成本，這些成本加在一起，它的上漲速度和由此產生的成本提高，對房價來說是一個巨大推力。政府如果想控制房價，勢必要控制土地成本，控制土地成本則需控制拆遷成本。按照通州的土地成本計算，已經接近現在的房價，有的項目經過樓市政策的調整，房價回到每平米2萬元，甚至還要低。而再入市的土地成本勢必因拆遷成本提高而上漲，如果不控制拆遷成本，房價如何控制得了？

　　拆遷成本影響土地供應速度

　　陳云峰認為，拆遷成本越來越高，造成大家對房價的心理預期越來越高，“房子都拆不動了”。拆遷難度加大，造成土地供應減少，土地供不應求自然導致房屋價格上漲。這就是政府加大土地供應，妥善把握土地入市交易節奏的重要原因。如果土地成本降下來，政策房租售價格也自然下降，緩解供需矛盾。 

　　目前因拆遷補償造成的矛盾越來越多，重點村改造等重點工程進度受到影響，但控制拆遷補償可能會加重拆遷戶與拆遷方的矛盾，這是導致調控拆遷成本的難點，需要在就業、住房等方面有配套政策。

　　■經驗

　　參照市價補償出臺配套政策

　　拆遷，城市發展中一個不可回避的問題，控制成本和被拆遷人的利益訴求，兩者如何平衡更是一個難題。 

　　昨天，一位參加去年4月西長安街道路拓寬拆遷工作的負責人表示，當時拆遷過程中不但首次根據市場價為居民定補償標準，還推出了一系列配套政策，比如組織居民選購限價房、發放殘疾人補貼、為下崗人員組織專場招聘會等，看似跟拆遷工作沒關系的一系列工作都成了拆遷辦的事。該人士表示，雖然做了一些提高拆遷成本的事情，但是拆遷工作進展順利，這樣做比房子“拆不動”要值。 

　　2009年4月，北京西長安街拆遷工程，首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款，補償基礎價格達到3萬元／平米；此前，北京市的拆遷按基準地價法評估。如果按以往方式，該地區最多補償8800元/平米。當時有專家評論，這樣做有利于開展拆遷工作，但是也提高了拆遷成本，同時抬高了地價。 

　　即便如此，2010年6月，北京市還是提出對拆遷戶的補償標準采取參照同地段的市場價格法。輿論對此做法普遍高度評價。 

　　“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購買新房子。”回憶當時的拆遷工作時，該負責人表示，自己雖然是拆遷指揮部的負責人，但干的事情基本都是拿著百姓的需求找領導申請的事。他說，他的很多工作，都是入戶了解居民的需求，回頭跟上級單位提要求，盡量讓老百姓的需求得到滿足，盡量保證拆遷順利。 

　　據介紹，西長安街拆遷區域內市政基礎設施相對落后，居民居住條件、居住環境較差，戶均住房面積約20平米。按此計算，一戶居民實際拿到的拆遷款在80萬元上下，可能不夠買一套滿意的商品房。此外，該地區還有9平米左右的住戶，“就算一平米10萬元，能買多大的房？”該負責人說，他們組織了3處價格約在6000元／平米的限價房和一些二手房源供居民選擇，同時針對一些特殊困難群體，為他們申請廉租房；針對殘疾人，單獨發放殘疾人補貼，盡量保證滿足居民的需求。